心，打造集办公、展览、休 创意产业园】以文化创意产业为核心，打造集办公、展览、 闲、购物等于一体的复合型创意产业园
案例：上海8号桥时尚创意园区复合工作室 时尚展示、创意娱乐、 复合工作室、 案例：上海8号桥时尚创意园区复合工作室、时尚展示、创意娱乐、特色餐饮等多种功能
无特殊要求
政策条件
允许工商经营
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不同模式适用不同的发展条件（2/2） 不同模式适用不同的发展条件（2/2）
影响 因素 商务酒店 商务办公 2.5型办公 2.5型办公 特殊政策办公 创意产业园
一般位于环境相对 产业园区较为核心 城市商务区，或大 一般位于大型工业 一般位于城市次发 松散的区域，如有 所处 的区域，一般位于 型工业区商务集聚 园区内或周边，或 达区域，及中心城 利于创作的人文环 区位 商业繁荣地段 区 城郊区域 区边缘 境 交通 交通便捷 条件 交通便捷 交通便捷 交通便捷 外部交通便捷，内 部交通利于人流、 车流疏散 集聚化、规模化发 展，体量一般10万 以上
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懿德轩
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【企业会所】以总部办公、商务招待等名义销售别墅产品，也称 企业会所】以总部办公、商务招待等名义销售别墅产品， 商务别墅
案例：上海中邦moho通过商务别墅定位实现100%销售 案例：上海中邦moho通过商务别墅定位实现100% moho通过商务别墅定位实现100%销售
项目基本信息 •区位：上海金桥出口加工区 区位： 区位 •规模：占地92588平方米 规模： 规模 •容积率：0.6 容积率： 容积率 •用地性质：工业用地 用地性质： 用地性质 •物业形式：28幢商务独栋和一个 物业形式： 物业形式 功能齐全的高级商务会所
香年广场
•占地面积：15145.2㎡ •建筑面积：74613平米 •标准层面积：300-400 平米 •租金：75元/月.平米 •入伙时间： 2008-10 •用地性质：工业用地，“工 改公”
智慧广场
•建筑面积：26811.43平米 •标准层面积：766/1300 平米 •楼层：22层/6层 •容积率：3.7 •销售均价：45000 •用地性质：工业用地
香年广场
天安数码时代大厦
•融商业、餐饮、娱乐、办公于一 身的综合性高层高档写字楼 •占地面积：23699平米 •建筑面积：107313平米 •容积率：3.63 •用地性质：工业园区配套
天安数码时代大厦
•二手楼均价：约28000元/平米
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智慧广场
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【2.5型办公】依托工业基础，承接2.5产业的办公需求，打造新 2.5型办公】依托工业基础，承接2.5产业的办公需求， 型办公 2.5产业的办公需求 型办公空间
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•包括孵化器、留学生创 包括孵化器、 包括孵化器 业园、专家楼等，即通过 业园、专家楼等 特殊优惠政策吸引草创企 业、海外留学人员、高新 技术人才等进驻，以达到 扶持高素质人才、中小企 业发展的目的。 •该类物业可由企业承建， 收取较高租金，但由政府 给予进驻企业相关租金补 贴。
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不同模式适用不同的发展条件（1/2） 不同模式适用不同的发展条件（1/2）
影响因素 商品住宅 企业会所 一般位于自然资源条 件较优的区域 具备一定的交通通达 性 特色商业 无特殊区位条件要求 外部交通便捷，内部 交通利于人流、车流 疏散 展览展销 小规模的一般位于商 业区，大规模的一般 位于交通发达区域 外部交通网络发达， 内部交通利于人流、 车流疏散 需要规模化发展，且 需为相关上下游产业 （物流、贸易等）预 留弹性发展空间，体 量一般10万以上 商贸基础良好 相关产业集聚化发展 ，且已发展到厂店分 离、展销分离的阶段 允许工商经营 11
所处区位 无特殊区位条件要求
具备一定的交通通达 交通条件 性
开发规模 无特殊限制
需要开发相关的休闲 娱乐配套，规模一般 100亩以上 市场存在一定的高端 置业客户 无特殊要求 产权可分割，项目可 销售
需要规模化发展，体 量一般2万平米以上
市场环境
市场需求体量足以支 撑项目开发
商业
产业基础 无特殊要求 产权可分割，项目可 销售
•所谓“2.5产业”是指介于第二和 第三产业之间的中间产业，既有服 务、贸易、结算等第三产业管理中 心的职能，又兼备独特的研发中心、 核心技术产品的生产中心和现代物 流运行服务等第二产业运营的职 能。。 •2.5产业大致可分为三类：第一类 是第二产业中附加值较高的部分， 如上游的研发设计和下游的营销和 结算（包括总部经济），以及由此 衍生的售后服务、会展等功能性中 心。第二类就是第三产业，但其受 众对象主要是其它产业，如物流、 培训、广告。第三类是以IT产业为 代表的数字网络产业等，如电子商 务、软件业。 •2.5型办公指为2.5产业提供的办公 场所，其物业形态可为升级改造后 的厂房，也可以是纯粹的写字楼。
案例：上海西郊商务区—— 案例 上海首个2.5产业园区
首期63家企业与西郊商务区签约， 大部分为跨国企业、国内及长三 角知名企业的总部或研发、服务 中心。 总建筑面积约420万平方米，包括 总部经济区、第三方服务区、滨 江生态绿化区和生活配套服务区 。
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【特殊政策办公】通过特殊优惠政策吸引企业进驻办公 特殊政策办公】
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案例： 案例：上海(复地集团)金石 湾国际化工生产性服务业集聚 区
依托上海化工区强大的化工产业支 撑，打造一个化工信息、交易、物 流、结算及综合配套服务平台。 占地约850亩，总建筑面积60万平 米。 包括总部企业中心、核心研 发中心、综合会展中心、配套服务 中心、商业休闲中心和生活服务中 心。
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工业用地效益化发展模式
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发展模式匹配性分析
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项目发展模式研判
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工业用地效益化发展主要有9 工业用地效益化发展主要有9种模式
工业住宅化 ①商品住宅：通过产权分割实现住宅销售，或以产权公寓形式（销 商品住宅： 售使用权）实现资金回现 ②企业会所：以总部办公、商务招待等名义销售别墅产品，也称商 企业会所： 务别墅 ③特色商业：以独特的文化休闲氛围打造特色商业 特色商业： 工业商业化 ④展览展销：针对某一门类形成行业集聚，以“专业市场”形式获取 展览展销： 较高租金收益 ⑤商务酒店：依托周边产业基础，以服务商旅接待需求为主 商务酒店： ⑥商务办公：为现代服务业及企业总部提供高品质商务办公空间 商务办公： 办公 工业商务化 2.5型 ⑦2.5型办公：依托工业基础，承接2.5产业的办公需求，打造新型 办公空间 ⑧特殊政策办公：通过特殊优惠政策吸引企业进驻办公 特殊政策办公： ⑨文化创意产业园：以文化创意产业为核心，打造集办公、展览、休 文化创意产业园： 闲、购物等于一体的复合型创意产业园
项目基本情况 •区位：深圳福田沙尾工业区 区位： 区位 •规模：总建面20万平方米 规模： 规模 •定位：华南最大工艺品饰品礼品基 定位： 定位 地 •功能：以交易、展销和研发功能为 功能： 功能 主 租金情况 200 180
150 100 50 0 一层 二层 三层 四层 五、六层 130 120 90 60
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【展览展销】针对某一门类形成行业集聚，以“专业市场”形式 展览展销】针对某一门类形成行业集聚， 专业市场” 获取较高租金收益
案例：深圳新世纪工艺品文化广场以工艺品展销为特色定位 以工艺品展销为特色定位， 案例：深圳新世纪工艺品文化广场以工艺品展销为特色定位，打造华南工艺品基地
过夜人群 老板或市场经理陪同客户商务活动后就住在这里了 公司白领加班较晚，就直接睡在这里了
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
销售情况
商务别墅区 商务会所
2006年4月 2006年8月 2006年10月 房价（元/平方米） 已售套数百分比 百分比趋势线
案例： 案例：深圳市留学生创业园由 市政府于2000年10月在深圳高新 区设立，提供基础设施、创业辅 导、融资、人才引进、交流培训、 市场推广、管理咨询、项目推介、 联谊沟通等服务，孵化出了以朗 科、迅雷为代表的数百家优秀企 业和优质项目。 案例： 案例：深圳市南山区科技创业服务 中心成立于1999年，已建立孵化基地 ６个，拥有孵化场地18万平方米，是 目前深圳市孵化基地最多、场地面积 最大、孵化科技企业数量最多的科技 企业孵化器。 科技孵化资金的建立，对扶持民 营科技型中小企业的发展、建立科技 创新机制、培养新的经济增长点等方 面有着深远的意义。
大型展览
商业活动
娱乐总汇
配套餐饮
• 首届艺穗双周 开幕式 • 上海开发区协会 • 伦敦艺术大学上 • 盛夏重彩风画 展 海办事处 • ELLE内衣展示厅 • “瓷缘”展览 • 申凡画展 • 未设计公司 • …… • “邀请时间” 画展 • ……
• 香奈儿男表发布 • 恬美容保健会所 • 璐娜宴会服务 会 • 前院 • 后院咖啡 • 宝马汽车发布会 • 潮流运动馆、健 • 乐法贝餐厅 身场所 • 迪斯尼手机上市 • 阿罗玛咖啡 派对 • Can you 3S 发 • 清水町日本餐厅 型概念店 • 普利斯通产品发 • …… 布会 • …… • 雪佛兰车友会
案例： 案例：厦门明发城
•区位：厦门软件园二期 区位： 区位 •规模：建面2.6万平方米 规模： 规模 •用地性质：工业用地 用地性质： 用地性质 •物业形式：8栋11层住宅 物业形式： 物业形式 •物业产权：销售使用权 物业产权： 物业产权 •销售情况：均价4千，176套住宅一周售完；同期 销售情况： 销售情况 周边住宅均价约7500
•复合型创意产业园 复合型创意产业园 区：此类园区结合 了创作型创意产业 园区和消费型创意 产业园区的功能。 它强调创作、教育 和商业的综合发展。 创意办公 大多数创意产业园 • BBH广告公司 都属于此类型。 •卢湾区8号桥时尚 创意园区一期自 2004年年底开幕， 到2005年初就已满 租，目前租金已达 120-200元/月/㎡ 120-200