.'.收益法 资金时间价值 复利终值 F=P*(1+i)n复利现值 P=F*(1+i)-n 后付年金终值 F=A*[(1+i)n -1]/i F =A*∑(1+i)n-1 后付年金现值 P=A*∑(1+i)-nP=A*[1-(1+i)-n ]/i 先付年金终值F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i) 先付年金现值P=A*[1-(1+i)-n ]/i *(1+i) 递延年金现值(m 期后n 期) P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)-mP=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m永续年金现值P=A/i年偿债基金(每年末应存金额) A=F*i/[(1+i)n -1]年资本回收额(每年应还本付息额) A=P*i/[1-(1+i)-n ] (一)纯收益不变 1.永续:P=A/r2.有限A*[1-(1+r)-n ]/r (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限:P=∑[n i=1R i (1+r)-i] +A/r*(1+r)-n2.有限:P=∑[m i=1R i (1+r)-i ] +A*[1-(1+i)-(n-m)]/i *(1+i)-m(三)纯收益按等差级数变化 1.递增无限:P=A/r +B/r22.递增有限:P=(A/r +B/r 2)*[1-(1+r)-n ] -B/r*n(1+r)n3.递减无限: P=A/r -B/r 24.递减有限: P=(A/r -B/r 2)*[1-(1+r)-n] +B/r*n(1+r)n注意计算收益年限n=A-(n-1)B (四)纯收益按等比级数变化 1.递增无限:P=A/(r-S)2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n} 3.递减无限:P=A/(r+S)4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n } (五)已知未来若干年后资产价格 P=A*[1-(1+r)-n]/r *P n (1+r)-n成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 (一)重置成本 1.价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%环比价格变动指数=(1+a 1)(1+a 2)*…*(1+a n )*100% 2.功能价格类比法重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)X(二)实体性贬值 1.观察法实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率) 实体性贬值=重置成本*实体性贬值率 2.使用年限法⑴资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100% ⑵实际已使用年限=名义已使用年限*⑴⑶总使用年限=⑵+尚可使用年限 ⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100% ⑸实体性贬值=(重置成本-预计残值)*⑷ (三)功能性贬值 1.超额运营成本 ⑴超额运营成本⑵净超额运营成本=⑴*(1-所得税税率) ⑶资产剩余寿命⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数 2.超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 (四)经济性贬值经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X]*100%经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)* [1-(1+i)-n]/i森林资源资产评估 成本法1.重置成本法(幼龄) ⑴株数调整系数K 1株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数 当r ≥85%, K 1=1 当r ＜85%, K 1=r ⑵树高调整系数K 2K 2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高 ⑶E n =K *∑C n i=1i (1+P)n-i+1K:林分质量调整系数 C i:第i 年生产成本(年初) 2.费用价值法(改良)B n =A(1+P)n +∑M n i=1i (1+P)n-i+1A:林地购置费M i :第i 年林地改良费(年初）.'.市场法1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟) E n =W-C-F W:销售总收入 C:木材经营成本 F:木材生产经营利润2.市场成交价比较法 E=K*K b *GK:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数 K b :物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价 G:参照物市场交易价格 收益法1.收益净现值法(经济林) E n =∑[u i=n (A i -C i )/(1+P)n-i+1] A i :第i 年的收入(年末) C i :第i 年的成本支出(年末) u:经营期n:林分年龄(评估时) 2.收获现值法(中龄,近熟) ⑴存在间伐 B u =K*[A u +D a (1+P)u-a+D b (1+P)u-b+…]/(1+P)u-n-∑[u i=n C i /(1+p)i-n+1]⑵无间伐B u =K *[A u /(1+P)u-n] - C i *[1-(1+P)-(u-n+1)/P] A u :主伐时纯收入(年末) D a 、D b :间伐纯收入(年末) C i :第i 年营林生产成本(年末) u:经营周期3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体) ⑴林木评估 E n =A/PA:年平均纯收益(年末) ⑵林地使用权 ①无限:B u =R/P②有限:B u =R/P *[1-(1+P)-n] R:林地年平均地租收益 n:林地使用权的使用年限 4.林地期望法(同龄,永续皆伐) B u ={A u +D a (1+P)u-a+D b (1+P)u-b +…-∑[u i=1C i (1+p)u-i+1]}/(1+p)u -1 -V/PC i :第i 年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育) V:年均营林生产间接费用(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年金现值)矿业权评估 1.折现现金流量法P=∑[n t=1(CI-CO)t *(1+i)-t]⑴确定计算年限 ⑵计算每年现金流入CI ①销售收入②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末) ③回收流动资金(最后一期期末)④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备含税价/(1+17%)*17% ⑶计算各年现金流出CO①无形资产投资(土地使用权费于评估基准日流出) ②流动资金(生产期第一年流出) ③经营成本(每年年末) ④销售税金及附加(每年年末)⑤企业所得税=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)*所得税税率2.折现剩余现金流量法P=∑[n t=1(CI-CO-I p )t *(1+i)-t]I p :投资合理报酬 ⑴计算各年现金流入 ⑵计算各年现金流出 ⑶计算投资合理报酬①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2 ②投资报酬=资产净值*投资报酬率 ⑷确定折现率:无风险报酬率⑸计算剩余现金流量现值 3.剩余利润法P=∑[n t=1(E-E i )t *(1+i)-t]E:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企业所得税E i :开发投资利润=当年资产净值*投资利润率 4.收入权益法P=∑[n t=1SI t *(1+i)-t] *KSI t :年销售收入=产量*产率*销售价格 K:采矿权权益系数收益法主要评估参数确定 1.可采储量评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数 (可信度系数也可叫设计利用率)可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量 2.相关年限(矿山服务年限T)⑴金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产 T=Q /A(1-ρ) (Q=总的-已开采的) A:矿山生产能力 Q:可采储量 ρ:矿石贫化率 ⑵非金属矿种 T=Q/A.'.T=Q /A*K K:储量备用系数 ⑶石材矿按荒料计:T=Q sx /Q h (1+K d ) 按板材计:T= Q sx *ηb / Q b (1+K d ) Q sx :荒料可采储量 Q h :年生产荒料量 Q b :年生产板材量 K d :吊装运输损失系数 ηb :板材率 ⑷石料矿 T=Q*K*β /A K:地质影响系数 β:松散系数3.产品方案与采选(冶)技术指标采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率) /(评估利用的资源储量-设计损失量) 4.销售收入 ⑴金属矿产品 ①以原矿: S q =Q y *P y②以精矿: S q = Q js *P js = Q y *γ*P js = Q y *αε/β *P js = Q y *α(1-ρ)ε/β*P js③以精矿中金属: S q = Q js *β*P jj = Q y *γβ*P jj = Q y *αε*P jj = Q y *α0(1-ρ)ε*P jj④以冶炼金属产品: S q = Q s *P s = Q y *αεεy /βy * P s = Q y *α(1-ρ)εεy /βy * P sQ y :原矿产量 P y :原矿价格 Q js :精矿产量 P js :精矿价格P jj :精矿金属价格 Q s :金属产品产量 P s :金属产品价格 γ:精矿产率= Q js /Q y α:原矿品位α=α0(1-ρ)α0:地质品位 β:精矿品位ρ:矿石贫化率=(地质品位α0-采出矿石品位)/地质品位 ε:选矿回收率=产率γ*精矿品位β /原矿品位α εy :冶炼回收率 βy :金属产品品位 ⑵非金属矿产品①一般非金属: S q =Q y *P y = Q js *P js②煤矿: S q =∑不同牌号煤产量*不同牌号煤价格 ③石材:荒料S q =荒料产量*荒料价格=原矿产量*成荒率*荒料价格 板材S q =板材量*板材价格=原矿产量*成荒率*板材率*板材价格 5.投资⑴单位生产能力投资估算法 I=I d *A*η1*η2I d :参照物矿山单位生产能力投资 A:评估对象矿山生产能力 η1:时间差异调整系数 η2:地域差异调整系数 ⑵生产规模指数法 I 1=I 0(S 1/S 0)n*η1*η2 I 0:参照矿山固定资产投资额 S 1:评估对象矿山生产能力 S 0:参照矿山生产能力 n:生产能力指数 ⑶比例估算法 I=I 1/fI 1:评估对象矿山某主要工程的投资额f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例 6.成本费用总成本费用=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用=(制造成本+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用 经营成本(付现成本)=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出 成本法适用于预查和普查阶段的探矿权评估 1.勘查成本效用法(预查)P c =C r *F=[∑(n i=1U i *P i )*(1+ε)]*F=[∑(ni=1U i *P i )+C ]*FC r :重置成本U i :各类方法完成的实物工作量P i :各完成的实物工作对应的现行价格和费用标准 F:效用系数= f 1*f 2 f 1:合理性系数 f 2:加权平均质量系数 ε:间接费用的分摊系数 C:间接费用 2.地质要素评序法 P=P c *α=[∑(n i=1U i *P i )*(1+ε)]*F*∏αm j=1j =[∑(n i=1U i *P i )+C ]*F*∏αm j=1jαj :第j 个地质要素的价值指数 α：调整系数=∏αm j=1j ①确定评估方法 ②计算直接成本③计算重置成本=直接成本*(1+ε)④确定效用系数 f 2=∑(该类工作项目重置成本*该类工作项目效用系数)/∑工作项目重置成本 ⑤计算探矿权评估价值=重置成本*效用系数 ⑥探矿权价值=基础成本⑤*调整系数(勘查成本效用法:②-⑤,地质要素评序法:②-⑥) 市场法 1.可比销售法⑴详查以上探矿权及采矿权P={∑[n i=1P i (μ·ω·t ·θ·λ·δ)]i }/n P i :参照物成交价.'.n:参照物个数 μ:可采储量调整系数 ω:矿石品位(质级)调整系数 t:生产规模调整系数 θ:产品价格调整系数 λ:开采条件调整系数 δ:区位与设施调整系数 ⑵勘查程度较低探矿权P={∑[n i=1P i (P a ·ξ·ω·v ·φ·δ)]i }/n P a :勘查投入调整系数 ξ:资源储量调整系数 v:物化探异常调整系数φ:地质环境与矿化类型调整系数调整系数=1-(1-评估对象的可比因素评判值/参照物的可比因素评判值)*该可比因素权重 2.单位面积探矿权价值评判法 P=S*P a ’S:评估对象勘查区面积 P a ’:单位面积探矿权价值 3.资源品级探矿权价值估算法 P=Q d ·ε·ω·c Q d :资源储量ε:单位资源品级价值 ω:资源品级c:矿业权价值占资源毛价值的比例无形资产评估 收益法⑴评估值=∑[n i=1R i *K*(1+r)i]K:无形资产分成率R i :第i 年使用无形资产带来的收益 ⑵评估值=∑[n i=1R i *(1+r)-i]R i :被评估资产的第i 年的超额收益无形资产超额收益的确定 1.直接估算法⑴价格增加(P):R=(P 2-P 1)Q(1-T) ⑵销量增加(Q):R=(Q 2-Q 1)(P-C)(1-T) ⑶成本降低(C):R=(C 1-C 2)Q(1-T)⑷前三项都变化:R=[Q 2(P 2-C 2)-Q 1(P 1-C 1)](1-T) 2.差额法R=净利润-净资产总额*行业平均净利润率 3.分成率法无形资产收益额=销售收入(利润)*销售收入(利润)分成率*(1-T)销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率 成本法1.自创无形资产重置成本 ⑴核算法重置成本=成本+期间费用+合理利润 ⑵倍加系数法重置成本=[(C+β1V)/(1-β2)](1+L) C:物化劳动消耗 V:活劳动消耗β1:创造性劳动倍加系数 β2:科研平均风险系数 L:投资报酬率2.外购无形资产重置成本重置成本=账面成本*(评估时物价指数/购置时物价指数) 3.无形资产贬值率的估算贬值率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)*100%计算机软件评估 市场法V=αβV ’α:生产率调整系数 β:价值调整系数 V ’参照物价值 成本法(主要) P=C 1+C 2 C 1=M*W C 1:开发成本 C 2:维护成本 M:工作量(人/月)W:单位工作量成本(月工资)商誉的评估 1.割差法评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和2.超额收益本金化价格法商誉的价值=(企业预期年收益额-行业平均收益率*该企业的单项资产评估值之和)/适用资本化率=(被评估企业单项资产评估值之和*(被评估企业预期收益率-行业平均收益率)/适用资本化率被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和*100%债券评估 上市债券评估评估值=债券数量*评估基准日债券的市价(收盘) 非上市债券评估 1.到期一次还本付息 P=F*(1+r)-nF:债券到期时的本利和 单利:F=A*(1+m*i) 复利:F=A*(1+i)m.'.r:折现率 A:债券面值 m:计息期限 i:债券利息率2.分次付息,到期一次还本P=∑[n i=1R i *(1+r)-i ]+A(1+r)-nR i :第i 年的预期利息收益 i:评估基准日距收取利息日期限 n:评估基准日距到期日期限股票评估 普通股价值评估 1.固定红利 P=R/rR:股票未来收益额 r:折现率股票收益=每股股利或收益/每股面值 2.红利增长型 P=R/(r-g)R:评估基准日后的第一次股利 g:股利增长率g=再投资比率*净资产利润率 优先股价值评估 1.不卖,永续P=∑[∞i =1R i *(1+r)-i]2.出售,有限期P=∑[n i=1R i *(1+r)-i ]+F(1+r)-nF:优先股的预期变现价值企业价值评估 收益法一.企业永续经营1.年金法 ①各年收益相等 P=A/r②各年收益不等P=∑[n i=1R i *(1+r)-i ]÷{[1-(1+r)-i]/r }÷r2.分段法①从n+1年起收益相等P=∑[n i=1R i *(1+r)-i ]+[(R n /r)(1+r)-n ]②从n+1年起收益增加P=∑[n i=1R i *(1+r)-i ]+{[R n (1+g)/(r-g)](1+r)-n}二.企业有限经营P=∑[n i=1R i *(1+r)-i ]+ R n (1+r)-n折现率及资本化率投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率 风险报酬率的估测 1.风险累加法风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率 2.β系数法 R r =(R m -R f )*βR r :被评估企业风险报酬率 R m :投资报酬率(市场期望报酬率) R f :无风险报酬率β:系数=某公司的风险水平/市场组合的风险水平 R q =(R m -R f )*β*αα:企业特定风险调整系数 折现率的计算 ㈠股东全部权益价值1.净资产或所有者权益价值=企业整体价值-付息债务2.对应收益额=净利润或净现金流量(股权自由现金流量 净现金流量=净利润-折旧及摊销-追加资本性支出3.折现率:权益资金的折现率R=R f1+(R m -R f2)*β*α R f1:现行无风险报酬率R f2:历史平均无风险报酬率㈡企业整体价值1.企业整体价值=所有者权益+付息债务=总资产-非付息债务2.对应收益额：净利润或净现金流量+扣税后全部利息3.折现率：权益资金和全部带息负债综合折现 R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K d E/(D+E):权益占全部资本权重 D/(D+E):债务占全部资本权重K e :权益资本要求的投资回报率(权益资本成本) K d :债务资本要求的投资回报率(债务资本成本) D:全部债务 ㈢投资资本价值1.投资资本价值=所有者权益+长期负债2.对应收益额:净现金流量+长期负债利息*(1-T)3.折现率R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K d D:长期负债 ㈣部分股东权益价值部分股东权益价值=股东全部权益价值*股权比率+控股权溢价或减去少数股权折价 市场法现金流价值比率=被评估企业的市场价值FMV/被评估企业年现金流CF价值比率=资产价值/与资产价值密切相关的指标 1.盈利类价值比率 ①全投资价值比率销售收入价值比率=(股权价值+债权价值)/销售收入 EBIT 价值比率=(股权价值+债权价值)/EBIT EBITDA 价值比率=(股权价值+债权价值)/EBITDA.无负债现金流价值比率=(股权价值+债权价值)/无负债现金流②股权投资价值比率P/E价值比率=股权价值/税前收益股权现金流价值比率=股权价值/股权现金流2.资产类的价值比率①全投资口径价值比率总资产价值比率=(股权价值+债权价值)/总资产价值固定资产价值比率=(股权价值+债权价值)/固定资产价值②股权投资口径价值比率P/B价值比率=股权价值/净资产价值3.其他特殊类价值比率仓储量价值比率=(股权价值+债权价值)/仓库储量装卸量或吞吐量价值比率=(股权价值+债权价值)/装卸量或吞吐量专业人员数量价值比率=(股权价值+债权价值)/专业人员数量矿山可开采储量价值比率=(股权价值+债权价值)/矿山可开采储量盈利类价值比率盈利类价值比率M=资产价值/盈利类指标=1/(r-g)=市场价值FMV/FCF1价值比率风险因素修正M s=1÷[1/M g+(r S-r G)+(g G-g S)]S:被评估企业G:可比对象r:全投资折现率g:预期增长率'.。