江门房地产场分析报告（作者:日期: 2图1、商品房供应2010年江门市中心城区房地产市场报告、重要数据一览时间开发 投资土地出让 面积 新开工 面积 竣工 面积 批准 预售 商品房 存量房 商品房 成父均价成父面积 成父面积 单位 亿元万平方米万平方米万平方米万万平方米万平方米元2010 年 44.66 33.57 161.77 124.4 120.2 111.79 72.84 5586 同比17.8-49.38.618.540.8-11.8-27.931.7开发投资时 间开发投资（亿元）新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米）施工面积 （万平方米）合计其中住宅合计其中住宅2010 年 44.66 39.37 161.77 117.58 124.4 465.91 同比（%）17.818.28.67.418.52.82010年，江门市中心城区房地产开发投资稳中有增， 全年共完成投资合计 44.66亿元，同比增长17.8%， 其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。

3至8月的投资额保持较为稳定， 9月份开始趋缓，12月有大 幅增加，见图1。

全年新开工面积161.77万平方米，同比增长 8.6%。

其中住宅117.58万平方米，同比增长 7.4%。

增速较为合理。

5到7月份是明显的新开工集中时间，使得2011年下半年的潜在供应量较大。

2010年，江门市中心城区批准预售商品房项目共42个，其中新开盘项目14个。

批准预售面积120.20万平方米，其中住宅面积 112.22万平方米，同比增加 45.4%。

住宅合共8601套，月均717套，同比增长37.9%。

见下表时间商品房供应供应总面积 （万平方米）住宅面积 （万平方米）商业面积 （万平方米）住宅套数 （套）公寓套数 （套）别墅套数 （套）2010 年 120.20 112.22 7.82 8601 7793 808 2009 年 85.35 77.54 6.23 6239 5974 265 同比（%）40.845.425.537.930.4204.9今年的商品房供应主要有以下几个特点:1、总量较为合理。

据研究，近5年中心城区的年均商品房合理供应量应在 90-120万平方米之间。

但观察近5年的商品房实际新批预售的情况（见图 2），可发现06年和09年供应量偏少，从供求关系分析， 供应少的年份会造成次年房价大幅上涨。

相反07和08年连续两年供应相对充足，则使得 09年房价增速明显放缓。

因此合理的供应量是市场平稳发展的重要因素。

2、北新区仍是供应热点，共有 13个新批项目，住宅套数占总量的 目占据25%的份额。

杜阮和城区的比例有所下降。

详见图 33、 国庆节前后开发企业推货最积极， 9月单月新批预售已接近全年的四分之一。

与09年一样，4月和12月新批预售数量的也较多，其余时间则较为平静。

详见图44、 供应户型结构仍有待优化。

全年未有新增保障性住房供应，中小户型普通住宅比例仍偏少，高端产品较多，竞争尤为激烈。

别墅则占总量的9.4%，比例有较大幅度的增加。

各区域住宅供应套数比例43%。

江海板块重新崛起，6个项图2全年各月批准预售住宅套数图4 四、商品房成交2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。

其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%。

住宅成交均价5394元，同比上涨31.7%。

见下表时间商品房成交总面积（万平方米）住宅面积（万平方米）住宅套数（套）成交均价（元）住宅均价（元）公寓均价（元）别墅均价（元）2010 年111.7996.1076765586539447028287 2009 年126.80116.3989594240418038697981同比（%）-11.8-17.5-14.331.729.021.5 3.8今年的商品房成交主要有以下几个特点:1、成交量小幅回落，成交均价快速攀升。

分析近5年的商品房成交情况（图5、6），从成交量来看,06至09年之间的起伏较大，2010年虽受多重调控政策影响，但同比波动却相对较小，依然达到历史较高水平。

从价格来看，在经历了09年短暂的“休整”后，2010年又恢复了07年和08年的快速增长势头。

2025近5年商晶房成交星情况近5年商品住宅均价情况2、各月成交量受政策影响波动较为明显，见图 7。

前两个月快速下降，3、4两月缓慢回升，“国十条”出台后5月开始再次回落，7月份跌至全年最低点，8月起触底回升，在多重原因的共同推动下， 10月份出现了大爆发，单月成交占全年的两成。

“二次调控”使年内最后两个月成交量有所下滑，但下滑速度低于预期。

3、公寓均价上半年增速较快，下半年有所放缓。

1月均价大幅拉升，2月进行了一定程度的修正，但3月开始连续四个月上涨，累计涨幅达 13%, 7至10月在高位盘整，环比变动均小于1%, 11月又开始发力，并终于在12月突破了五千。

新建住宅各月成交屋价走势5 BOO5EOO513052005000 4SOO 400044004、别墅成交比例较高，占 9%，直接拉高了整体的均价。

91至120平方米住宅的成交比例也有明显 的增加，是市场上最热销的1600 L100 12001000800 600 4002001月 2月也月召月 7月9月 1D 月 11 月12月住宅奪数 755 407 520549 463 384 4?4 501 15戏 飞0 613住室均侍 5462 4闵3485E 5170 4892 5335 4S955379 5706 5714 561B 57S5HQ0■1 -1 ■ 10 4.A7hr 4707 畅詰 1A45 曲朋 AfiJ4新建住宅各面积段交易套数比例 新建住宅各区域交易套数比例144以上 别墅〜（不含 9% 别墅） 90以下12%^^8.6%121-14318% 91-12035%滨江棠下3% 杜阮 7% 龙湾 6%6 / 10户型。

相比之下除别墅外的大户型份额有所减少。

（图8）。

9 / 105、 区域成交结构变化不大。

北新区的优势地位依旧明显，占比超过四成。

江海和城区板块各占两成。

其余两成则由剩余的四个区域瓜分。

（图9）6、 45%的住宅交易均价超过五千元，而 09年仅为12%。

四千至五千元住宅单价区间的所占成交比例 最高。

单价四千元以下比例大幅下降，仅占 25%,而09年为61%。

个盘均价涨声一片，新盘项目高开高 走，老盘普遍涨幅也超过 10%。

（图10）7、 户籍在中心城区的购房者比例比09年下降2个百分点。

上半年外地买家比例迅速增加，下半年在相关政策的打压下，外地购房者逐步减少。

（图11）700以上300以下3000-399919%5000-59 23%4000-4999 36%图10五、存量房成交2010年，江门中心城区存量房成交面积72.84万平方米。

其中住宅 45.19万平方米，同比下降 21.8%，合共4847套，月均404套，同比下降20.7%。

套均面积93.2平方米，同比略有下降。

住宅成交均价 2102 元，同比上涨 23.6%。

详见下表:时间存量房成交成交面积住宅面积住宅套数套均面积成交均价住宅均价2010 年 72.84 45.19 4847 93.2 2646 2102 2009 年 100.97 57.29 6076 94.3 1619 1701 同比（%）-27.9-21.8-20.7-1.263.423.6在严厉的调控政策下，虽然各月走势相对平稳，但从成交总量来看，存量房市场受到的影响比商品房 市场要大。

信贷政策的收紧以及商品房价格的传导使相当部分自住需求受到抑制。

（图12、13）新建住宅各单价段交易套数比例新建住宅购房人户籍成交比例6000-6997% 9% %图11近5年二手房成交量情况二手住宅成交套数各月走势531 5(9图1213六、总结与预测1、2010年，在各种不断加码升级的调控政策贯穿始终的背景下，江门的房地产市场开发和供应比较稳健和理性，货币流动性过剩引发通胀预期进而拉动了大量新增的投资需求，使得市场表现顽强，虽有短期的政策性冷清，但总体成交并未出现08年的低谷。

房价向上的势头虽有所遏制，但增速仍在一定程度上偏离了正常水平。

房地产市场的稳定健康发展面临着不少的压力和挑战。

2、当保障房的建设不再受到冷落，当一系列深层次的制度性的改革正在艰难进行，我们看到整个房地产行业正酝酿和尝试着转型，挤掉泡沫重新向着健康的方向前进。

这有赖于地方政府提高管理智慧，群众逐步转变住房消费观念，舆论媒体继续加强监督，开发企业调整产品结构，勇于承担社会责任。

3、展望2011年，房地产调控不会放松，将继续为2010年尚未达成的目标而努力。

保障房建设的全面提速短期内尚不足以对市场构成实质影响，但对会慢慢改变市场的预期。

二季度开始随着供应量的逐步扩大，供求关系或将扭转，但市场的不确定性依旧很多，房价过快上涨的隐忧依然存在。

（七）、附表。