总结：不脱离农特农贸市场的功能，三标段减少项目的商业体量，加大客栈、别院、餐饮、娱乐、景观的设置，规避 后期商业的运营压力，前期以围绕客户的主要需求来设置经营业态；
以旅游拉动农批， 以优质农特反哺旅游。
业态 工艺 旅购街 夜市酒吧街 住宿 餐饮 共建 办公双创 农特 休闲娱乐 展示、办公
比例 8% 8% 6% 13% 16% 3% 4% 6% 6% 2%
早市流动摊位统计
品类 商家数 猪肉 21 蔬菜 103 豆类 5 光鸡 1 150元/ 天 鱼 2 水果 1
单日营业额
合计
1200-2400元/天
50-150元/天
70元/天
100元/天
不固定
共计133家商户
经营时段：早上6:00至8:00
早市情况总结：早市猪肉商家， 16 家商户都是附近市场的租户，大多数赶早经营是为了能卖到 1-2 头猪 （包括饭店配送）。剩余5家为流动档口，一天只能卖半边猪肉。蔬菜商家大多数是附近居民，自家种植蔬 菜拿来卖，平时还要照顾家里。平时赶早在各小区门口摆卖，城管来了就慢慢向中心市场流动摊位贩卖。如 果乳源城管强行禁止流动商户摆摊，中心市场能搬迁到我司项目，并且我司能提供免费早市场地，他们希望 能解决下雨天没地方遮雨的问题以及场地能提供排水系统，避免积水严重。
经营总面积 品类 蔬菜 水果 豆制品 肉类 熟食 水产
富华城市场约4000平米
禽类 粮油 干调 土特 蛋类 冰鲜 鸡肉 面品 统计
单店面积（m² ） 商家数（个）
租赁条件（元） 单日营业额（元）
5m² 3
300 1500
5m² 3
300 700
2m² 1
200 300
5m² 5
600 1500
5m² 2
二层
三层
12栋首层
二层
三层
5栋首层
二层
三层
6栋首层
二层
三层
关于二层的招商问题，根据现阶段的招商情况： 方向为：休闲餐饮＋四个主题馆：书法主题：联合书法协会，提供书法展示平台和协会和聚集场地；瑶族秀主
题，建议把瑶族服饰和各种民间刺绣在这里展示，也可给于协会人提供一个交流的场地；农业协会，提供一个
展示乳源农特产品的展示平台，也给农业协会提供一个交流的场地；并且设置档口，提供休闲小吃和水吧、茶 楼等业态；
英东市场约300平米
禽类 0 0 0 0 粮油 干调 土特 蛋类 冰鲜 5m² 1 800 800 鸡肉 5m² 3 1200 1000 面品 0 0 0 0 10-15m² 6 1300 1000 统计 33
英东市场调研小结：市场总面积300平米。业态种类不齐全，主要消费群体为市场周边客户。 市场内部没有经营大户。
小结：目前为止项目部合计收集有效本地经营商户信息690个，其中彩石、餐饮、住宿有效数据合计占比20%， 其中土特茶叶72家，主要分布在小岛附近临街商业，经营情况一般；
导读：
根据以上业态的落位情况，得出各业态的数量面积，后续工作将根据现积累客户进行点对点摸底排查、招商， 精确到到每一个客户对项目的顾虑和不认可的原因。
小结：根据以上相关数据分析，项目一标段业态比例餐饮、 娱乐、农特比例较大，分别占比32%、17% 、17% ，并结 合本队市场酒店住宿需求将7号楼整栋规划为便捷商务酒店， 可打造约80间客房，满足百余旅客用于的住宿需求，配备 14%的酒店业态。同时搭配彩石、合作社展示办公，打造业 态丰富的农旅风情街。
备注：以上比例按面积计算
业态 面积（㎡）
餐饮 9881.83
酒店 4273.41
休闲娱乐 5372.97
展示、办公 1987.88
预留 1828.88
彩石工艺品 1842.89
农特 5247.235
其他 710.41
合计 31145.51
现接待客户资源梳理：
韶关市乳源县客户数据收集统计
2015年5月-至今 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 合计 业态 酒饮副食 干调土特 高端食品 茶叶茶具 粮油 日杂百货 家纺家用 文体母婴 服饰 酒店用品 果蔬 农资农机 建材 机动车 彩石 餐饮 酒店住宿 酒吧 数量 96 47 21 25 22 84 24 34 35 5 44 14 83 12 43 81 12 8 690
2栋
1栋
利店配套，合计面积4144㎡，7栋为酒店产品合计面积4273 ㎡，8栋为主力KTV及休闲沐足合计面积4281㎡。
7栋首层
二层
三层
四层
五层
8栋首层
二层
三层
四层
五层
1栋首层
二层
1栋首层
二层
三层
9栋 3栋
10栋
小结：3、4、9栋产品的建筑形态错落有序，临街商铺较为适合散招，主要业态 以农贸、农特为主，搭配部分工艺及休闲、餐饮等多元化配套，促进客户的观 赏性，从而促进消费力。10栋产品户型统一、方正，主要业态以休闲饮品为主 。北街由于人流较少，因此招商主要以合作社展示办公为主。
流动摊贩
13栋农贸市场业态落位：
土 特
熟食
熟食
熟食
熟食 土 特
面品
光鸡光鸭
豆制品
根据市场调研数据得出业态分配比 例，并根据卫生条件、客户消费习 惯，合理编排业态落位规划。
蛋类 蔬菜 水果
水 果
粮 油
干调
干调
关于摊位业态分布小结： 本县农贸市场外围均有“早市”、“晚市”流动商贩，争夺政府支 持管理力度，预留20%位置，免费提供给流动摊位在此经商。基于流 动商贩经营产品已农贸蔬菜产品为主，因此降低蔬菜业态比例，达到 业态均衡效果。
经营总面积 品类 单店面积（m² ） 商家数（个） 租赁条件（元） 单日营业额（元） 蔬菜 4m² 6 1000 1000 水果 3m² 1 500 600 豆制品 2m² 2 300 300 肉类 4m² 9 500 1300 熟食 4m² 2 1000 1300 水产 4m² 3 1000 1500
商铺 比例
水果 3 6%
土特 2 4%
干调 10 20%
粮油 3 6%
冰鲜 4 8%
熟食 14 27%
水产 5 10%
生擒 10 20%
合计 51 100%
农贸市场总结：
经营总面积
பைடு நூலகம்
中心市场约8000平米
蔬菜
15 4m² 1200 1400
品类
中心市场（内） 单店面积（m² ） 租赁条件（元） 单日营业额（元）
客栈业态：建议前期设置配套精品酒店、特色客栈、别院客栈三种档次，让客人住进来，留住消费； 酒吧业态：沿街水系酒吧夜市带，为城市人群的休闲散步观光之地，也为游客休闲之地，建议融入夜市烧烤；
景观节点：建议在规划上形成串联，有效的引导游客，穿梭在景区内；每一处都有故事和传说；深挖瑶族文化
充分植入瑶族文化，增添项目可观赏性； 共建设置：牌楼是小镇的形象导视，广场和瑶族舞台是人气的聚集和集散地，也是文化展示互动的功能体现；
中国供销·粤北农批项目方向研判
2017年3月3日
市场数据研判：
摘自《中雅乳源调研报告》总结：近两成游客希望粤北农 批项目中多一些名俗展示，例如瑶族大舞台、特色酒店、 客栈，另外期待项目中多加入一些带有特色名俗风格的娱 乐设施和项目；建议项目中重点投入瑶族大舞台的建设， 在娱乐项目的开发中加入一些民俗元素。
通过《赵志强的调研数据》可以得出：韶关年2500万的游客量和乳源500万的游客量，将成为项目未来较大的人流构 成，打造一个具备特色客栈、一站式农特街、融入瑶族文化旅游等可参与娱乐的门户，是符合市场需求，并且认同度 达到80%以上！
市场业态配比参考：
摘自《2015年千策调研报告》：关于农特、酒店、餐饮的配比；
业态 酒吧 餐饮
H类客户 2 3
A类客户 3 2
B类客户 0 3
C类客户 3 73
小计 8 81
农特
彩石 酒店
2
1 0
5
6 1
2
0 0
106
36 11
115
43 12
工艺品
合计
8
16
6
23
2
7
7
236
23
282
二标段业态落位
14栋农贸市场业态落位：
水产 冰 鲜
水产 肉类
生禽
通过各类农贸市场考察，得出结论 ，客户消费动线多以直线采购为主 ，因此业态落位以直径动线铺排。
面积 6918 7285 5755 12400 14822 3180 3800 5247 5373 1988
预留商业
其他 农贸市场 合计：
10%
5% 13% 100%
8764
5000 11600 92132
一标段业态落位
7栋 8栋
小结：1、2、7、8栋产品为前期预留产品，根据产品形态，
主要招商客户为大型主力店，1-2栋为主力餐饮及银行、便
600 2000
4m² 1
700 2000
4m² 2
450 1500
20m²
20m² 15
20m²
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
32
1600 1000
1600 1200
1600 1300
0 0
富华城市场调研小结：市场总面积4000平米。整体环境较好，但设计有问题主要体现在（菜档案台设计不合理、不科学，导 致经营户经营过程中不方便。活禽档口设计不合理，达不到相关卫生标准，也直接导致经营户操作不便利。水产鱼档的设计 也存在问题）物业管理方面不到位。不能帮经营户解决经营过程中的实际问题。市场外围占道经营的散户严重。直接影响市 场内部经营户的客源。