第二篇控制性详细规划的控制体系和控制要素控制体系控制内容
控制方法
控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。

控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段。

规划控制体系的内在构成包括6个方面: 土地使用
环境容量
建筑建造
城市设计引导
配套设施行为活动
第三章土地使用控制
土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。

其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。

第一节用地面积与用地边界
一、用地面积用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积, 单位为公顷, 精确度全国各地略有不同, 一般为小数点后两位, 每块用地不可有重叠部分用地面积是规划用地红线围合的面积, 是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积;
征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成。

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二、用地边界用地边界是规划用地和道路或其它规划用地之间的分界线, 用来划分用地的权属。

一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。

地块的用地边界划分一般有如下原则:
(1) 严格根据总体规划和其它专业规划、根据用地部门、单位划分
地块;
(2) 以单一性质划定地块, 即一般一个地块只有一种使用性质;
(3) 建议有一边和城市道路相邻;
(4) 结合自然边界、行政界线划分地块;
(5) 考虑地价的区位级差;
(6) 地块大小应和土地开发的性质规模相协调, 以利于统一开发;
(7) 对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的
地段, 可单独划块, 不再给定指标;
(8) 规划地块划分必须满足”专业规划线”的要求, 专业规划线用于城市基础设施的控制要求, 主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等，可参考表3 一l 及图3—2;
(9) 规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。

地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待, 新区的地块
规模可划分得大些，面积控制在3〜5ha左右，旧城改建区地块可在0. 5〜3ha左右。

规划控制线一览表
第二节土地使用性质控制
用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJI37 —90,简称《标准》。

《标准》是控制性详细规划用地分类的基本依据, 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系, 共分10大类, 46类, 73小类, 采用字母数字混合型代号, 大类采用大写英文字母表示, 例如, 居住用地为大写的R, 中类和小类各加一位阿拉伯数字表示, 如中类的R1 和小类的R11。

城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件, 使用比较方便, 可是由于这个标准顾及面较广, 对于控制性详细规划, 某些方面不是十分合适。

在具体规划过程中, 我们往往会遇到一些混合用地或者无法明确区分的用地, 例如有沿街店铺的居住用地, 在《标准》中都是没有单独列出的。

第三节土地使用兼容
土地使用兼容
多种用地性质在地块内混合布置, 以适应城市发展的需要。

有些使用性质能够混合，而有些则不适宜混合布置。

例：
工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音
大型的市政设施和其它用地混合布置时会有辐射或者布线的问
题
土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映
一、国外土地使用兼容的规定
纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类，根据共同的功能及对外界的影响程度，建立了18个使用组(UseGroup):居住2组，社区设施2组，零售与商业7组，娱乐4组, 基本服务1组及工业2组,并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组。

二、国内土地使用兼容的规定
(一) 土地使用兼容表控制
为了使控制性详细规划既有”弹性”又不失去控制作用，各地拟定
了控制性详细规划土地使用性质兼容表。

用地性质的确定要有一定的弹性余地，要制定土地兼容规划。

所谓”相容”是指某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部
门批准后许建的建筑项目。

(二) 土地使用兼容的原则
(1) 促进相关功能建筑的集中布置；
(2) 提高土地经济效益；
(3) 减少环境干扰;
(4) 确保非营利性设施、市政设施用地不被占用;
(5) 保持土地使用的有限灵活性, 允许部分建筑、设施混合布置:
(6) 土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力, 同时又不和总体规划相违背。

就具体分类各地应从实际出发具体对待不强求一律。

思考题
1. 为什么要规定土地使用兼容?
2. 地块划分的原则是什么?
3. 简述规划控制线及其作用。