1212240
均摊至每平方米为
2.58188
2.87618
3.10880
3.36733
2、物管收入核算明细
（1）物业管理服务费
物业管理费：建筑面积X收费标准X己入住率X收缴率
空房物管费：建筑面积X收费标准x未入住率x收缴率x50%
建筑面积：住宅360000m2
收费标准：住宅3.5元/月/m
入住率：第一年前半年40%后半年50%入住率
维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基 础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收 益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
***项目物管效益预测
单位：人民币（元/月）
序 号项目Leabharlann 入伙第1年入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
经营收入
总额
管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有 关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修 基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销 售收入。
2、维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、
更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物 业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需 要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在 使用过程中，接受业主委员会的监督检查。
903974
960473
2
停车场
127639
159548
191458
223368
3
游泳池收入
无
6004
无
6004
4
网球场收入
231
1137
1477
1137
5
便民服务用 车
9629
19258
19258
19258
6
其它特约服 务
1000
2000
3000
2000
合计
929477
1035423
1119167
241920
（2）节流部份 强化内部管理，提高工作效率： 通过健全内部管理机制，不断完善服务功 能，提高管理水平等有效手段和措施， 以期降低企业成本， 减低业主负担。 每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高 质量的完成自己的工作。
节约能源： 能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是 一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成 立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。
提升设备系统功率： 保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长 设备使用期。
二、 维修基金 维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、 更新与大、 中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负 担，因此，有必要以基金的形式事先提取。
1、 维修基金的收取
建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金
第二年前半年60%后半年70%入住率
收缴率：95%
空置房：按收费标准的50%匕例收取。
单位：人民币（元/月）
项目
入伙第
扌1年
入伙第2年
序号
前半年
后半年
前半年
后半年
1、
住宅
478800
598500
718200
837900
2、
住宅空房
359100
299250
239400
179550
小 计
837900
897750
3、如何盈利
综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源 节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。
（1）开源部份
以业养业，多种经营： 本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物 价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房 屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼 儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本： 在现代社会中，物业管理将发展成为一种 有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理 也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会 越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服 务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降 低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化 的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。
计算方式：总户数X入住率X车辆拥有率X固定停放率X收费标准（300元/月）
第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。
计算方式：总户数X入住率X临停率（10%X收费标准（150元/月）
单位：人民币（元/月）
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
固定停车
138240
172800
207360
物业管理费用
管理费用分析
1、经济来源
定期收取的物业管理服务费
住宅维修基金
以业养业，多种经营收入
集团给予的支持
政府给予的政策扶持
2、主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
人员精简： 按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项 目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提 升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达 到精简架构的目的。
长远设备维修计划： 编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏， 以便减轻维修费用的开支。
957600
1017450
税收5.6%
46922
50274
53626
56977
合计
790978
847476
903974
960473
（2）停车场经营
汽车停车位：2000个
车辆拥有率：80%
固定停放率：80%
收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置
停车场现有2种方式：
第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。
929477
1035423
1119167
1212240
均摊
2.58188
2.87618
3.1088
3.36733
2
管理成本
总额
均摊
3
盈亏
总额
均摊
四、***项目物管经营收入核算
1、物管收入核算总表
单位：人民币（元/月）
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
物管费
790978
847476