一、周边环境和经营业态(一)、芦淞市场群基本形成的四大板块一是以市场集群为核心板块。

芦淞市场群从八十年代中期开始，先后改造形成以芦淞大市场、淞南、淞北、南大门、星通、环洲城、淞华、华丽、金都、智超、中国城、银谷、汇金、金帝、金轮、金冠、金谷、皮具城、欧洲城等专业市场。

同时也带动了周边相关产业配套公共资源产业的发展。

二是形成以本项目东侧的合泰工业园加工产业区基地配套形成规模具大的物业生产加工的物流产业链。

以芦淞合泰涵洞为界的东侧，已存在数百亩的加工生产的布辅、来料加工、生产、物流遍地开花。

三是芦淞零散餐饮服务形成的早餐、中餐流动摊点、夜市产业链。

这里从早到晚车水马龙，行人络绎不绝，商贾云集，人声鼎沸，热闹非凡，这里汇聚来自全国各地经销商客商和周边省市地区慕名而来的购物顾客。

四是散落在芦淞市场群边沿的建宁街、芦淞路、合泰路等货运站及各市场背包搬运物流配套产业链。

这里聚集来自全国农村的农民工手持扁担、推车穿行于各大市场，货运车、非机动车、人力车、乱摆乱放，随处可见。

现地处本项目西侧和对面是金三角市场1—4楼商铺及仓储经营面积约3万㎡，近1000个商铺，主要是经营普通大众化床上用品和鞋业，2002年由株洲江山置业公司刘晓武老板收购和重新改造，现金三角临街门面沿线200米左右均是物流货运门面，门面狭小，货物多是以本项目马路停车装货为主，造成交通堵塞拥挤，亟待政府相关城管部门整改规范和取缔。

(二)、金谷服饰广场基本运营及项目对比借鉴1、金谷服饰广场基本概况：项目总占地10741.25平方米，建筑面积13.8万平方米，单层面积1万平方米，1万平方米超大规模停车场;三个大型入口广场，主入口广场豪华中庭挑高三层;3组扶梯，21台电梯。

金谷服饰广场是在原结谷门一楼露天停车场和仓库用地在2011年改造而成的，结谷门市场的前身是株洲市木器厂所在地，改制后由现任老板孔祥洪为主等股东实行股份制公司运营管理。

结谷门现有老物业和市场仍属于金谷直接管辖，目前还有上世纪80年代兴建的4层楼红砖房3栋连体约3万㎡，房屋破旧不堪，但由于多年形成的男装、女装、牛仔服、床上用品、鞋业、小百货多类品种并存，多属于大众化散货和加工贴牌服饰，由于租金费用相对较低，业主生意基本稳定。

结谷门老市场和金谷新市场主大门东侧2—3楼由天桥连接相通。

目前由于金谷市场自2011年3月开业运营以来，市场整体招商运营不够理想，无力改造现老结谷门市场。

2、金谷服商业裙楼经营业态分布及招商调查表3、金谷服饰广场总建筑面积是13.8万㎡。

其中1栋8层楼商业裙楼，8楼以上有2栋9-28层分别为商务公寓楼（仓储）和商务写字楼，其中靠铁路方向东向商务公寓楼10-26层，每层公寓31套，面积在50—80㎡/间，产权销售早期开盘均价5500—6000元/㎡，现均价在8000元/㎡左右，由于公寓楼与市场相连接，晚上没有在一楼进出入口设计保安亭，出入不方便，故现销售大部分是业主做仓库较多，销售大约只有10%，本栋商务公寓楼空置房在400套左右。

现在本项目正对面的是一栋预留定位于商务酒店（9-28层），也还没有对外销售和引进酒店，据对金谷市场招商营销经理了解，此栋预留商务酒店可能在等待长株潭城际轻铁路开通和本项目基本建成，环境道路改造好才对外推出。

4、他山之石可攻玉，经验借鉴。

本人此所以将周边金谷市场作为体量和本项目楼盘相当，地理位置相同进行分析对比，我们要借鉴一下金谷的优劣比较，规避本项目可能存在的风险和方向性的偏离，知己知彼，扬长避短，确保项目招商运营圆满成功。

经验借鉴之一：金谷市场虽然在建筑设计及软硬件还算大气先进，但当初市场业态经营定位不准：2011年金谷整体定位于加工生产服饰女装和男装为主，童装为辅，因为在结谷门的市场和芦淞服饰大市场已经有数万平方米的同类服饰市场，金谷定此业态不具备竞争优势；2014年后金谷市场才借鉴银谷童装市场成功经验，重新招商将整栋楼以打造童装转向升级品牌为主，是银谷升级版童装市场。

该市场前三年属于惨淡经营，今年以来由于整体市场大气候环境不好，生意还是比较清淡，但比前三年人气有所回升起色，我们将更进一步静观其变。

经验借鉴之二：金谷市场从2010年开始推出招商买断10年经营权为目的，当年开盘一楼买断10年经营权使用权（套内面积）价格均价在5万元/㎡，最高中庭拐角摊位炒作到每平方米8-10万元/㎡。

2-3楼也是3-5万元/㎡不等。

基本接近其他市场当年的产权价格。

开发商的目的就是创造价值最大化，忽视消费者能否承受能力，但很大一部分购买者也是看中良好的地理位置和环境炒摊位，不想真正经营，市场后续运营管理落后。

(三)、南大门小商品市场经营状况及经营业态调查5、南大门小商品市场基本概况：株洲南大门小商品批发市场占地面积16700平方米，总建筑面积65000平方米，现有商铺2700余个，主要经营鞋类、皮具、小百货、针织内衣、床上用品等。

南大门小商品市场兴建于1989年，由株洲市房地产管理局投资兴建，共建4层，当时主体定位是小百货、鞋业、皮具，床上家居用品，主要商品多为低档次的“跛萝货”且环境脏、乱差、像以“迷宫”来形容，消防挂黑牌。

2005年由湖南源盛置业公司进行加层改造到11楼，现已经经营到8楼，9—11层为仓储配套。

6、 2016年南大门市场门面/仓库经营业态调查表7、南大门经营状况及业主心态：从表面上看生意繁荣，但从人流顾客购物者来看，大多数是本市的市民零售购物，随着近2年市民的网购电商冲击对经营业主冲击比较大，南大门1-8楼生意好和人气旺是围绕中庭扶梯周边摊位，靠里边位置和2-3楼靠东面改造部分2区和3区生意较差-+，空置商铺和仓库较多。

近两年由于市场环境大气候不好，生意比往年相对清淡，物业管理方高层变动频繁，管理不到位，业主和市场方不够融洽相处，业主怨气颇多。

同时大部分人都是租赁户，没有自己的产权商铺，人心不够稳定，但小百货商品在芦淞又仅此一家，没有其他地方可去，只能硬撑和坚持。

二、芦淞市场群投资心理分析(一)、芦淞市场群几个新建市场招商营销运营投资得失分析芦淞市场群第一代商铺投资可以追溯到2003年，当时率先销售商铺产权的是地处现繁华的步行街淞华内衣市场、智超。

当年其他市场商铺购物环境都较差，还没有真正意义上的销售产权商铺先例，都是以租赁方式经营。

智超时尚广场当时在设计图纸上开盘创先天晚上业主通宵排长队买铺局面，一天商铺销售一空，由于当时定价合理，临街门面（使用面积）3.5万元/㎡，每间20㎡，内铺一楼均价2.5万元/㎡，尔后2004年—2005年中国城、银谷、金帝临街门面产权5—6万元/㎡，内铺先后以卖产权和10年经营权方式进行销售。

业主从中偿到投资商铺的升值潜力和丰厚回报。

从2000年新世纪开始，芦淞市场群的服饰批发零售产业，可谓欣欣向荣，绝大部分业主是赚钱的，富有远见和思想的经营业主在当时只所以敢投资商铺，是看好芦淞市场发展和财富升值的需要，他们在多个市场黄金地段购买商铺，租用两便，顺势而为，有的先自己做活，然后租赁给需要商铺的经营者，同时各县市区终端客商也看好芦淞市场群这个码头由零售商转型为省级代理批发商。

但现随着周边各县市区也在模仿株洲开设同类批发市场，加之高速公路、铁路和芦淞商铺的相对饱和及电商微商网购的便利对传统商铺的冲击是前所未有的。

进入2010年后芦淞业主先后投资金轮、金冠、欧洲城、芦淞新天地（步行街地下商铺）、金谷市场，因价位过高，由于大气候和经济环境的影响，投资回报预期远远已低于前期投资的淞华、智超、中国城等市场，前两年的投资没有取得预期的回报至今心有余悸，又无可奈何。

现业主无论投资商铺还是住宅都是比较谨慎，持币观望的心理。

(二)、芦淞市场群电子商务市场发展状况及心理分析1、株洲市电子商务最早起步于2003年左右，基本上是属于网络公司和个体企业建立的商务电子培训平台，但没有真正形成以市场规模的电子商务市场，2012年后先后在金帝、华丽、智超、欧洲城试行的电商运行市场。

从目前来看，欧洲城从2013年12月从生产服饰加工企业转型，打造整个市场：“我们一起做网上批发”。

欧洲城的转型和现生意相对稳定，得益于2013年温州开发商转包给现在的邵阳籍夏江南、吕雄路、伍建奇三位老板进行物业承包管理。

在调查了解中，虽然整个市场在当年原销售价格昂贵，2013年此前几乎3—8楼以上空置，现从2013年开始，市场招商采取分别免租2年，只收水电物业管理费等低租金的优惠政策吸引生产服饰加工企业，7楼-8楼以卖产权方式让经营户进场运营，是淘宝直接供应地，属于自己生产加工的一线货源，比其他省级二线代理有得天独厚的优势，从我们调查了解1-4楼基本还是以经营女装生产加工散货为主，5—8楼以做线上线下网购批发为主，从整体看，欧洲城市场电商产业还是起步阶段，由于是改造商铺转型，环境较差，有其先天性不足，但在芦淞市场群电子商务在传统市场应用，目前是做得最好的。

同时他们以在极大的关注本项目的经营业态定位和招商营销方面信息。

2、从株洲市及芦淞市场群合泰服饰生产加工企业版块看，本土企业没有知名品牌作支撑和知名品牌注册商标思维意识，大多数服饰品牌是贴牌、仿牌、大众地摊货，量大利润低，大多数产品都是经营芦淞服饰大市场、淞南、淞北、结谷门、芦东、欧洲城等门面窗口辐射到全国各地县市乡镇和集贸市场，采用前厂后店的形式自产自销。

从对芦淞市场群服饰加工企业老板了解，经营业主大多数文化素质偏低，对电子商务交易知识知之甚少，不敢尝试，还有待于进一步引导。

从芦淞其他传统品牌服饰市场了解，经营业主对电商方面了解还停留在粗浅的了解，70后和80后虽有些了解，也从中尝试过，但缺乏专门技术指导和培训，认为网上竞争更加激烈和生意难做，没有直接生产第一手货源优势，如果没有流量和点击率费用成本相对过高，得不偿失。

3、纵观现在芦淞市场群，经过多年来的不断改造升级，商铺选择面越来越多，现目前又正逢大环境不好，经济总体下滑趋势，业主投资非常谨慎小心，但整个芦淞市场群服饰经营老板不差钱，也不会轻易改行或跨行业投资经营。

株洲的主要税源也来自于芦淞市场群，可以毫无夸张的说，株洲的豪宅、别墅主要投资购买者是芦淞市场群业主，芦淞市场群民间有万亿资金积蓄在观望，持币待购，如有先进于其他传统市场和诚信运营管理市场他们还会有强烈的投资欲望。