一、关于商品房买卖合同细则的说明

说明：根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》的规定，在签订合同前，出卖人应当向买受人提供该商品房有效证明文件：《商品房预售许可证》

二、关于《商品房买卖合同》条文的说明

说明：合同当事人双方应该据实填写自己的基本情况，以供对方核实。买受人要查验出卖人填写内容是否属实的有效方法是要查验房地产开发企业名称是否与《商品房预售许可证》中的房地产开发企业名称相一致，若有疑虑，可按《商品房预售许可证》上的电话进行查询。

第一条项目建设依据

说明：本条主要是由出卖人如实填写与项目建设相关的合法用地、规划、施工等依据，买受人要注意查验。如：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

第二条商品房销售依据

说明：若所购商品房是现房，需具备《商品房现售备案证》。若是预售商品房，则要具备《商品房预售许可证》，并如实填上预售文号。

第三条买受人所购商品房的基本情况

说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》，经批准的设计等合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、面积、层数、主体结构、户型结构等基本情况，买受人要注意查验其是否与楼层房屋平面图、依据报批的设计图等一致。

从目前的实际情况看，在签订合同时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的公有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的公有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。

由于商品房的质量一直是买卖双方争议乃至纠纷的重点，新合同增加了对质量的具体、详尽、明确的约定，能有效预防纠纷的发生。买卖双方可就该款内容在空行内作出具体约定。如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。

第四条计价方式与价款

说明：出卖人与买受人可按照实际情况选择房屋计价方式。如按建筑面积确定价款的计价方式。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的；如按套内建筑面积计价时，商品房单价是买受人所购商品房的均价概念，房价款跟套内建筑面积数相关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系；如按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。另外，双方当事人也可自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照商品房使用面积计价等。

提醒：新合同增加了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。是为了规范商品房价格，防止因出卖人向买受人收取房价款之外的费用或代收费用引起纠纷而约定。但在按合同约定交房后，买受人的燃气、电、水、有线电视、三网合一等的使用费或押金，应由买受人向相关单位支付，或由买受人委托出卖人或物业管理企业代办并据实支付相关费用。

第五条面积确认及面积差异处理

说明：．根据当事人选择的计价方式，确定处理面积差异的依据。

．商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方可自行约定处理方式；也可按以下原则处理：（）面积误差比绝对值在％以内（含％）的，据实结算房价款；（）面积误差比绝对值超出％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在％以内（含％）部分的房价款由买受人补足；超出％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在％以内（含％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条付款方式及期限

说明：当事人双方约定后填写付款方式及付款期限、付款金额。

第七条买受人逾期付款的违约责任

说明：关于买受人逾期付款违约责任的处理，由当事人协商后自愿约定。双方约定百分比的违约金可在百分之三以内，万分之几的违约金可在万分之二点一以内。此条双方约定

的时限、违约金的比率应当与第十条的约定保持一致，以体现公平原则。

第八条交房期限

出卖人应当在年月日前，应当将符合下列第种条件的商品房交付买受人使用。

说明：本款第一种交付条件是指该商品房所在项目建筑面积在万平方米以下或只有二栋，且竣工后经出卖人组织设计、工程监理、施工等有关单位进行竣工验收，自竣工验收合格之日起日内，出卖人将建筑工程验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设工程质量监督部门备案，办妥建筑工程竣工验收备案。

本款第种、第种交付条件，是指该商品房所在项目建筑面积在万平方米以上（不含二栋房屋且建筑面积万平方米以上）竣工之后，经出卖人组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，取得规划、消防、人防、环保、供水、供电、排水、绿化、燃气、小区道路、智能化系统等单项验收合格证明，向市房地产开发主管部门办妥分期综合验收手续或综合验收手续。其中，第种条件是指分期建设，第种条件是指一次建设完毕。

以上三种交房条件，当事人双方可选择第种，对必须经综合验收的项目，可选择第、第种交房条件的一种。

因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起日内书面告知买受人。

第九条出卖人逾期交房的违约责任

说明：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，本条提供了两种选择方式，由当事人协商后自愿约定。要特别注意的是，对于逾期超过约定时间，而买受人要求继续履行合同的，违约金只能按（）的约定处理，不能将（）中的违约金进行累加处理；双方约定的有关违约金的比率及逾期天数应当与本合同第七条的约定一致。

第十条规划、设计变更的约定

说明：依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。