商铺投资回报率与投资回收期计算方法
(2010-04-17 18:36:11)转载▼
分类：投资回报
标签：杂
谈
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。

（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。

）
（1）年投资回报率
一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）
按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12/（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）
注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。

（2）投资回收期
一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12
按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12
注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。

目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。

因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。

严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。

同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。

不同物业的理想投资回报率不尽相同，其合理利润、投资临界点和超高利润率大致如下表：
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率
商住两用物业10-12% >7% >15%
烂尾物业9-10% >6% >20%。