背景
位于天河路以南，体育东路以东交界处的万菱汇前身为广州有名的港资烂尾工程“京光广场”。

项目规划地上总建筑面积175764平方米，地下室51112平方米，总建筑面积为226876平方米，拟建三幢连体高层楼宇。

而楼盘的用途是商业（商务综合），包括写字楼、商务酒店、公寓、商业裙楼等，有各种规模的会议室、商场、餐厅、康乐中心、大型天台花园，首层还设大型露天罗马式广场。

“京光广场”项目成立于1991年，在当时规划规模仅次于广州地标物业中信广场，未来建成后将是天河商务区的重点项目。

但是在1997年的经济危机下，投资方建设资金不足导致项目建设停滞不前，直到2004年底，由同是港资的万菱实业以7.58亿元的价格拍下，重新动工建设，改名万菱汇。

于2010年第一季度投入使用。

基本信息
1. 项目位置：广州市天河区天河路体育东路交界
2. 经营公司：万菱实业地产
3. 规模：总建筑面积5.5万m²，商业面积3.3万平方米
4. 开盘时间：2011年11月
5. 总层数：5层，-1~4层为购物中心用地
6. 停车场：地下两层停车场，车位数650个
7. 业态比例：零售70%、餐饮25%、休闲娱乐5%
8. 周边配套:
1) 交通：地铁三号线石牌桥站、一号线体育中心站，附近二十多条公共汽车线路可
通往广州各区
2) 学校：广州第四十七中学（明雅校区）、天河区体育东路小学
3) 商场：正佳广场、太古汇广场
4) 银行：工商银行、星辰银行、农业银行
经济技术指标
用地性质：商业服务，住宅
占地面积：21531.65平
建筑面积：232685平
容积率：10.8？3.19
使用年限：1992.6.30---2062.6.30
塔楼A：办公，6.8万平，49层，层高3.6
塔楼B：公寓，3.5万平，29层
塔楼C：公寓，4.0万平，33层
裙楼：商场，5.5万平，6层（地上五层地下一层），层高4-7.5
-1F：18000平，层高6
1F：9000平，层高6-7.5
2F：9000平，层高5-6
3F：11000平，层高4-5
4F：5000平，层高4-5
5F：3000平，层高4-5
停车场： 3.4万平，2层
地块区位分析：
1零售业区位
消费市场状况
高收入居住区
低收入居住区
空间距离
交通条件
岗顶地铁站
天河路
同行业竞争
2服务业区位
日常服务活动
与零售业类似，一起分析
企业对象服务
是否存在待调查
信息，交流，同行业集聚
办公性质服务
向心性，交通信息便捷
定位
中高端商场
甲级写字楼
高端公寓
广州市天河区整体规划（2007-2020）
重点提升天河路商业街、天河北路商业街、石牌西路数码科技商业街、体育东路商务美食街和车陂路商业街，形成4条广州市级商业街；改造提升员村二横路商业街、东圃大马路商业街、石牌东路游憩商业街等位于区域级商业中心内的主要商业街，初步形成天河区商业街品牌，成为商业格局的重要支撑。

核心商圈相关
流线
道路断面
总平面
案例对比？
综合评价？。