第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东
地产商北上投巨资“造城”，其对开发商多方面的 优
惠政策是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十
大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市
新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同
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时，还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策 方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度 也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴 香港的招商活动中，香港恒基兆业集团董事局主席 李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在 沈阳规划建设占地10万平米，高达300米的国际金融 大厦；另一个是在沈北新区建设40万平米高档住宅 生活区。
建筑材料的更新换代 建筑机械的日益精良 设计能力和施工技术的逐步提高。
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六、社会文化环境 指消费者的文化教育 宗教信仰 传统习惯 价值观和审美观 禁忌等
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第三节 房地产市场营销微观环境 竞争者
供应商
企业 本身
营销中介
顾客
公众
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供应商:指供应向房地产开发企业提供土地、建筑材
料、房屋设备、资金等资源的组织或个人
1、稳定性和及时性 2、供货价格的变动 3、供货的质量水平
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营销中介机构
1、营销中间商：经销商、代理商 2、市场营销服务机构：市场调研公司、咨询顾问
公司、广告公司、广告传媒公司、律师事务所 等
3、金融机构：银行、信贷公司、保险公司
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一第、房四地节产房企业地市产场市机场会营销环境分析
是指某种特定的营销条件，在该营销环境 条件下，房地产企业可以通过一定的营销活 动创造利益。 二、房地产企业环境威胁 环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形 成的挑战。 竞争对手分析：
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房地产市场 营销环境的特点
1.关联性和 相对分离性
2.变化性和 相对稳定性
3.环境的不可 控性与企业
的能动性
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第二节 房地产市场营销宏观环境分析
文化环境 科技环境
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人口
一、人口环境
1、人口总量与人口增长对房地产需求的影响 2、人口的年龄结构：青年、中年、老年 3、家庭规模与结构：
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也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳
两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文
化体育设施和住宅等；香江集团将在沈阳细河经济
区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。
广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原
因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤
海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的
单人户、两人户、三人户或多人户
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二、经济环境
国民经济发展水平 通货稳定情况 消费者收入 消费者支出模式 市场供求 储蓄与信贷水平等。
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三、政治法律环境
指社会制度 政治局势 社会治安 政策方针 法律法规等
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四、自然环境
1、地理位置 2、自然资源 3、生态环境
资源短缺 环境保护
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五、科学技术环境
第二章 房地产营销环境分析
第一节 房地产市场营销环境概述 第二节 房地产市场营销宏观环境 第三节 房地产市场营销微观环境 第四节 房地产市场营销环境分析
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引例 广东房产大鳄北上沈阳
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广东房产大鳄北上沈阳
随着广州等地难再批出超大型的房地产项目，
粤地产商纷纷选择北上。多个曾在广州番禹华南板 块’造城运动’中有过辉煌的大集团，包括碧桂园、 香江集团、恒大集团、香港恒基兆业集团等，纷纷 落户沈阳沈北新区开发超大型房地产项目。其中， 碧桂园在沈阳的投资总额预计达130亿元。根据碧 桂、园与沈北新区签署的开发合同，该集团将用三 年的时间，在沈北新区开发建设两个大型生态社 区，项目投资总额达130亿元。除了碧桂园，广东另 外三家大型地产集团恒大集团、雅居乐和香江集团
在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国 市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变 化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展 奠定了良好的基础。
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第一节 房地产市场营销环境概述
房地产市场营销环境的含义 是指与房地产开发企业营销活动有潜在关
系的，影响企业生存和发展的内部条件和 外在因素的总和。 房地产企业的营销环境由宏观环境和微观 环境构成。
市场占有率、财务状况、创新能力等 三、房地产企业内部环境
1.优势 2.劣势
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四、房地产项目营销的SWOT分析
1.SWOT法的涵义
Strength——优势
Weak——劣势
内部环境
Opportunity——机会 Threaten——威胁
外部环境
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