（一）企业集团的母公司注册资本在５000万元人民币以上， 并至少拥有５家子公司；（二）母公司和其子公司的注册资本 总和在１亿元人民币以上；（三）集团成员单位均具有法人资 格。
国家试点企业集团还应符合国务院确定的试点企业集团条 件。
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地产融资税收分析
❖ 融资方式分析
融资方式
债权融资 股权融资 其他方式
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地产融资税收分析
2011年9月 南京
概述
❖ 税收概述 ❖ 地产融资概述 ❖ 地产融资利益关系人 ❖ 地产融资方式税收分析 ❖ 地产融资方式国际化考虑
税收概述
税收概述
❖ 税收职能与财政体系 ❖ 税收收入与非税收入（土地收入） ❖ 四级财政体系
❖ 双主体税种 ❖ 流转税主体（增值税与营业税） ❖ 所得税主体（属地管辖和属人管辖）
地产融资涉税分析
地产融资税收分析
❖ 利益关系人涉税分析
关系人
投资者
涉税税种
营业税、所得税
涉税时点
收益（损失）实现
被投资者 所得税、土地增值税 筹资费用发生
第三人 营业税、所得税
管理费（佣金）实现
地产融资税收分析
❖ 融资主体税收分析
融资主体
集团公司 项目公司 其他公司
涉税内容
集团贷款、现金池管理、发债主体 融资费用税前扣除 贷款利息承担
资金池
现金池的实际运营模式就是采用委托贷款的方式将 资金在集团内部进行划拨。
现金池的建立导致了不同法人实体账户间资金的转移， 而这种转移基本上没有实际的贸易背景，形成公司间的 借贷。
现金池很好的采用了委托贷款模式，但同时也意味着 额外的税务成本—利息营业税。
集团贷款
❖ 企业集团或集团内的核心企业委托企业集团所属财务公司代 理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构 的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款 业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。
对公司要求
进入方式
风险控制措施 期限金额成本 退出方式
股权结构 相对简单 清晰，项 目赢利能
力强
股权收购或 增资扩股 （类似有限
股）
向（项目）公 司委派股东和 财务经理、股 权质押、第三
方担保
1至2年居 多/几千万 到几亿不
等/6%10%居多
财政部、国家税务总局《关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》财 税字[2000]7号
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集团贷款
房地产开发企业统借分用利息支出
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其 他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证 明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用 借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
涉税内容
利息支出（利率） 股利支出 利息支出
核心问题：（1）合理保证 （2）退出方式
合理保证:违约的税收影响
❖保证标的物处置： ➢ 保证人：税务处理 ➢ 投资人：税务处理
退出:变现的税收影响
❖实际负担人的处理 ❖中间人的税务处理 ❖投资人的税务处理
❖ 房地产信托税收分析 ❖ 房地产债券税收分析 ❖ 房地产基金税收分析
地产融资概述
地产融资概述
❖ 地产属性 ❖ 功能:居住属性与投资属性 ❖ 物权:所有权和使用权分离
❖ 地产融资需求 ❖ 融资主体
❖ 地产融资方式 ❖ 债权方式 ❖ 股权方式 ❖ 其他
地产融资利益关系人
地产融资利益关系人
❖ 利益关系人 ❖ 市场主体：投资者、被投资者、第三人 ❖ 市场监管主体：工商、税务、银监会、证监会
核心问题：（1）票据合规性(流转税重复征收) （2）关联企业考虑
❖“现金池” 税收分析 ❖ “集团贷款”税收分析 ❖ 融资主体“甲供材”考虑 ❖ 现金奶牛（类金融生存行业）
资金池
集团公司资金池系指集团公司将所有下属单位的资 金统一汇总在一个资金池内，统一调度集团内部的资 金使用，并向上划资金的下属单位支付利息，同时向 使用资金的下属单位收取利息的业务行为。
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集团贷款
（1）对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(简称 统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独 立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利 率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
（2）统借方将资金分拨给下属单位,不得按高于支付给金融 机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有 从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收 营业税。
资金池
企业现金池的基本操作模式是这样的：集团企业通常以 公司总部的名义设立集团现金池账户，通过成员公司向总部 以委托贷款的方式，每日定时将成员公司账户上的资金上划 到现金池账户。
集团企业以现金池中的资金及其统一向银行申请获得 的授信额度为保证，约定各成员单位的日间透支额度。
在约定的透支额度内，若日间成员单位账户余额不足， 可以账户透支的方式自主对外付款。日终，以总部向成员 公司归还委托贷款的方式，将现金池账户中的资金划拨到 成员企业账户用以补足透支金额。
❖ 上述统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统 还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属 企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机 构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还 金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一 归还金融机构的业务。
国家税务总局《关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）
——国税发[2009]31号二十一（二）
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企业集团
企业集团，是指依据《企业集团登记管理暂行规定》（工商企 字[1998]第59号）规定，依法登记的企业集团。企业集团有名 称和简称，有母公司名称。 企业集团与企业集团有限公司的主要区别：企业集团不具有企 业法人资格，企业集团有限公司具有企业法人资格。 集团成员企业，是指企业集团母公司的子公司、参股公司以及 其他成员单位。 企业集团应当具备下列条件：
贷款型信托
对项目要求
进入方式
四证齐全、 自由资金 达35% 、 二级以上 开发资质、 项目盈利 能力强Biblioteka 发放贷款风险控制措施
期限金额成本 退出方式
资产质押（不 动产，抵押率 一般50%左 右）、股权质 押、第三方担 保、设置独立
账户
1至2年居多/ 几千万到几 亿不等/6%-
10%居多
偿还贷款 本金
股权性信托