造业。 4.让保障房成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器 好处是显而易见的，关键在执行，然而与此同时， “金融杠杆”功能的缺失意味着保障行 住房只能部分对冲房地产行业的回调压力。
谢谢领导！
主营业务
环境· 生活基础 设施事业领域
管工机器材料
氯乙烯管接头、聚乙烯管接头、系统性配管、管渠翻新材料及施工法、强化塑料复合管
住宅材料
建材(雨水檐槽管、屋顶材料、地板材料)、隔热材料、组合式浴室
机能材料
塑料阀门、抗静电DC板、合成木材(FFU 事业推进部
为什么积水能活下来？
为什么积水能活下来——更多元化的经营模式
为什么积水能活下来——更多元化的经营模式
为什么积水能活下来——更多元化的经营模式
为什么积水能活下来——更多元化的经营模式
独栋住宅业务占主要比例，另外，从房地产投资业务，租赁型住宅业务所占比例可窥 发达国家与发展中国家房地产发展的差别（举例普天寿）
第二部分
积水发展历程
第三部分 积水住宅产品简述
积水的专长是2-3层 的钢结构“别墅” 以及木结构住宅
第四部分
日本房地产大背景下对积水发展过程的思考
90年代房价冲 到最高点
失落的20年
泡沫破裂
日本房价走势图 （单位：元）
第一次石油危机，出 现小幅回落 （第一次泡沫危机）
平板显示器
主营业务
住宅事业 领域
住宅事业 组合式钢架结构“积水海慕”、组合式木质结构“积水TWO-U房 屋”、分块出售的土地 住宅环境事业 翻新、室内装饰、EXTERIOR、房地产
主营业务 沈阳：约9万方（待确认） 太仓：占地7.8万方 苏州：占地17.7万方 无锡： 上海：办事处
经营理念及思路
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
积水背景概略 积水发展历程 积水住宅产品简述 日本房地产大背景下对积水发展过程的思考 对中国当前房地产市场的思考
第一部分
积水背景概略
公司概要
名称 成立 资本金 董事长 员工人数 销售额 经常利润
积水化学工业株式会社 SEKISUI CHEMICAL CO., LTD. 1947年3月3日 1,000亿日元（按目前汇率约为65亿人民币） 根岸 修史 22,202名（2013年3月） 10,324亿3,100万日元（2013年3月）（按目前汇率约为688亿人民币） 606亿7,000万日元（2013年3月）
泡沫的直接和间接原因
日本房地产泡沫破灭的直接与间接原因 1、泡沫破灭的直接出发因素 供需发生了逆转以及有效供给发生了逆转。 2、泡沫破灭背后的深层次因素 需求方面的增长空间有限，需求无法大量供给，使房地产市场长期低迷. 3、日本社会的人口老龄化问题日益严重。
泡沫的代价 举例：八佰伴
开发商为泡沫的破灭付出了沉重代价 当房地产泡沫破灭后，即从1992年开始，日本地价 开始连续8年的下降。到1999年地价已经比1990年 峰值时缩水了80%。1993年，日本房地产业全线崩溃，企业倒闭，带来了6000亿美元的坏账。由于在 房地产膨胀时期，许多举行房地产公司在外提供了大笔担保，加上本身的负债，变得岌岌可危。 日本五分之一的开发商直接倒闭，一半以上的开发商陷入财务危机。 举例：八佰伴 成立于1930年，由于在泡沫膨胀时期尝到了圈地开店，坐收地价上涨的甜头，80年代起开始大规模向 日本东海银行举债拓展分店，包括海外业务，1995上海第一八佰伴开业，鼎盛时期在16个国家拥有450 家店铺。90年代泡沫破灭，在东海银行的逼债下，1997年申请破产。 举例：伊藤洋华堂 在地价高涨时期一直采取“租地开店”的策略，轻负债，90年代非但受冲击小，更收购了美国连锁超 市7-11 90年代末，美国人又把洛克菲勒中心买回来了。
房地产行业将迎来显著的行业洗牌
区域内的分化 龙头企业将加快布局三四线城市，这一趋势从2006年以来已经有所强化，随着调控的日益严厉以及一 二线城市基本面支撑日益趋弱，这一趋势将越来越加强。另外整个行业的资源将会更多的集中在前十 大开发商，万科、保利、金地、中海、碧桂园、龙湖、恒大等，因为他们拥有更低的融资成本，更集 约化的开发模式，更多的拿地渠道。
主营业务
高机能塑料 事业领域
汽车材料车辆领域 夹层玻璃中间膜、泡沫聚烯烃、汽车树脂成型品、双面胶带 行业用材料领域 液晶用微粒、感光性材料、半导体材料、光学胶带和胶膜、双面胶带、ITO导电膜 医疗领域 试剂、医疗设备、医药品、创药支援事业 机能建材及其他 粘合剂、耐火胶带和薄膜、包装用胶带、包装用和农业用薄膜、塑料容器、聚乙烯 醇树脂
本期纯利润
总部
301亿7,400万日元（2013年3月）
邮编530-8565 日本大阪市北区西天满2-4-4
东京总部
邮编105-8450 日本东京都港区虎之门2-3-17
积水名字的由来
主营业务
积水化学
工业株式会社
高机能塑料事 业领域 环境· 生活基础 设施事业领域 研发中心P2事 业推进部
住宅事业领域
关于中国地产的几点想法
个人并不认同房价越高对行业越有利，同理政府的周期性调控并不意味着打压 房地产行业——参考地方政府提高最低工资标准。 提高最低工资标准不完全是为了帮助弱势群体，因为随着最低工资标准的提高， 企业会越来越倾向于雇佣工资和生产率都更高的熟练工，因为可以节省培训和次品产生成 本，这样企业的用工成本就会逐步提高，该成本到达盈亏平衡点时，这样的劳动密集型企 业就会选择转移到用工成本更低的其它城市，这样原地方政府就实现了产业升级。从某种 意义上而言，提高最低工资标准反而让弱势群体丢了饭碗。
日本在20世纪60年代后期——70年代前期和80年代后期分别经历了两次周期性波动。 第一次周期性调整幅度较小，原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面 支撑。本次调整持续时间三年左右。 第二次周期性调整幅度大，持续的时间较长，直接原因在于城市化已接近尾声，真实需求基本 释放完毕，投资性需求主导的房地产市场极容易随着流动性和利率的变化而出现大起大落。深层次原因：1. 上世纪80年代，日元的升值与日本的金融自由化引发国际资本的大规模流入。2.日本为了摆脱货币升值对出 口竞争力的伤害，开始实施宽松的货币与低利率政策，这进一步是的成本低廉的资金进入房地产市场。3.房 价的上涨使得房地产的抵押价值增大，银行放贷规模扩大，推波助澜。
中国开发商面临的主要问题
1.过长的开发周期限制了房地产企业应对经济周期的灵活度 2.银行信贷、预售款、资本市场的顺周期性，加大了对开发商资金流的叠加冲击 3.土地价格刚性加大了开发商逆周期性投资的风险。
补充：所谓“顺周期性”，是指市场高涨时，交易价格高企的诱因导致相关产品价值的高估；市场低 落时，交易价格低落的诱因导致相关产品价值的低估。
对于家庭而言
能卖电力
为什么积水能活下来——更早的探索世界领先的节能型住宅
对于社会而言
因此经历了行业的大风大浪之后，业绩依然稳步增长
因此经历了行业的大风大浪之后，业绩依然稳步增长
第五部分
对当前中国房地产市场的思考
中国目前地产市场的概述
中国房地产市场目前在什么阶段
目前中国的发展阶段与日本20世纪70年代的情形大致可比——年均复合增长率7%-9%，人均 收入2100美元，仍有较强的消费性需求和相对稳健的家庭资产负债表结构，意味着即使现阶段中国的 房地产市场在调控的冲击下发生相应的调整，但调整的幅度也应当是可控的。 总体上，中国的房地产市场发展阶段仍处于上升周期，在这个大环境下，房地产调控政策 主要是部分熨平周期性的过度波动。因此，房地产调控政策所采取的逆周期调节工具应避免引发“每 一轮调控引发下一轮大涨”的怪圈，并侧重于供给调节而非需求调节，如果非要调节需求的话，则应 当控制投机性需求。
泡沫的规模
1986年地产与物价指数之比为2512，1990年涨到了6812，涨了3倍多。最高峰时，日本土地价值约为美 国地价总额的4倍多。 1990年日本地价总额为20万亿美元，大约是1955年的75倍，是当时全球股价总市值的2倍。 在这样的背景下，日本人买下了美国的标志性建筑——洛克菲勒中心。 人们相信土地的价格会永远上涨。
关于中国地产的几点想法
1.开发商应当开拓多元化融资渠道，政府应当增大土地供应 开发商力求降低对强波动性融资的依赖性，政府可参考目前国际上主流的房地产信托模式。
2.平均房价与城市家庭人均可支配收入将不会偏离太远 2009年，家庭人均可支配收入增长9%，放假增长20%，这种情况将成为小概率时间。
3.投资价值将取决于稳定、可持续的盈利模式 2010年起房地产行业的毛利率由于调控原因逐步下降，房地长行业将逐步成为事实上的制
为什么积水能活下来——更具体更高效的客户服务
为什么积水能活下来——更具体更高效的客户服务
为什么积水能活下来——更具体更高效的客户服务
为什么积水能活下来——更早的探索世界领先的节能型住宅
不受停电影响
零电费甚至负电费
阻止全球变暖
为什么积水能活下来——更早的探索世界领先的节能型住宅
为什么积水能活下来——更早的探索世界领先的节能型住宅
经营理念及思路
Service
通过企业经营活动为社会做出贡献。
Speed
以决积水于千仞之溪的速度，积极开拓 新领域。
Superiority
用最完善的体系和至高品质来确保客 户的信赖。
经营理念及思路
经营理念及思路
经营理念及思路
约为310亿元（仅针对纯 住宅销售业务），万科 2013年销售额目标1500 亿