房地产估价理论与方法：房地产及其描述（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有（ ）。

A.对房地产本身进行投资改良 B.房地产需求增加导致其稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济性 E.建造成本提高 本题答案：B, D 本题解析：通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果 2、判断题 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。

（ ） 本题答案：错 本题解析：房地产具有供给有限性，本质上是由于房地产的不可移动性造成的。

3、判断题 某宗房地产总建筑面积为1000㎡，建筑物的基底面积为400㎡，其容积率为2.0，其建筑密度为50％。

（ ） 本题答案：错 本题解析：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。

其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。

（）本题答案：对本题解析：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。

5、判断题房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、判断题房地产典权、相邻关系等也属于房地产权益的范畴。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析7、判断题房屋征收范围确定后，对在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等应给予适当的补偿。

（）本题答案：错本题解析：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

8、判断题“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。

（）本题答案：错本题解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件及场地平整。

9、判断题对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。

（）本题答案：错本题解析：属于房地产权益状况描述10、判断题地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

（）本题答案：对本题解析：地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

11、单项选择题在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。

A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗本题答案：A本题解析：暂无解析12、单项选择题在房地产估价中，将农地视为（）。

A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险本题答案：A本题解析：暂无解析13、单项选择题按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。

A.70B.60C.50D.40本题答案：A本题解析：居住用地为70年14、单项选择题“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A.供水、排水、电力、电信B.供水、排水、燃气、热力C.排水、电力、电信、燃气D.排水、电力、电信、热力本题答案：A本题解析：三通一平：路通、水通、电通和场地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、供电、电信等基础设施和场地平整；七通一平：道路、供水、排水、供电、电信、燃气、热力和场地平整。

15、多项选择题由于房地产（），所以房地产流动性较差。

A.价值量大B.不可移动C.独一无二性D.易受限制性E.建造时间长本题答案：A, B, C本题解析：暂无解析16、判断题按份共有人可以自由转让其享有的共有房地产份额部分。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析17、多项选择题下列不属于土地使用管制的事项有（）。

A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0本题答案：A, C本题解析：暂无解析18、判断题某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。

（）本题答案：错本题解析：仍然属于收益性房地产。

因为相似的公寓在大量出租而直接产生经济收益。

19、单项选择题处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

A.1/2B.1/3C.2/3D.2/5本题答案：C本题解析：参见教材P71。

处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

20、单项选择题（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权本题答案：A本题解析：用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利21、单项选择题房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处本题答案：B本题解析：暂无解析22、问答题影响房地产供给的因素本题答案：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产本题解析：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、开发商对未来的预期。

23、单项选择题下列房地产中，（）包含无形资产。

A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市本题答案：B本题解析：暂无解析24、判断题各地同类型的房地产在价格方面的巨大差异，从侧面证明房地产市场是一个地区性市场。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析25、判断题房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。

（）本题答案：错本题解析：一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。

26、判断题从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

（）本题答案：错本题解析：土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

27、多项选择题下列房地产权利的种类中，属于物权的有（）。

A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析28、判断题以房改标准价购买的公有住房不能出售。

（）本题答案：错本题解析：该类房产属于部分产权，因原产权单位有优先购买权，所以必须先经原产权单位放弃优先购买权后再出售。

29、单项选择题房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。

A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积本题答案：B本题解析：暂无解析30、判断题典当是出典人将自己的房地产典当给他人，以获得相当于卖价的资金（典价），而房地产所有权归典权人。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析31、多项选择题建筑工程价款优先受偿内容包括（）。

A.工人工资B.材料款C.因发包人违约造成的损失D.土地出让金E.前期工程费本题答案：A, B本题解析：暂无解析32、判断题房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。

（）本题答案：错本题解析：房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。

33、问答题在不同的时间周期，房地产供给价格弹性系数的变化本题答案：一般来讲，在较短的时间内，房地产供给的价格弹性比较小，本题解析：一般来讲，在较短的时间内，房地产供给的价格弹性比较小，但在长时间内，供给的价格弹性系数会变大。

如果开发商周期较短的房地产，在短期内，房地产供给的价格弹性系数也会增大。

34、单项选择题在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不本题答案：B本题解析：在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。

35、多项选择题建筑物的所有权可以分为（）。

A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有本题答案：B, D, E本题解析：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。

36、问答题地价和房地产价格的特征本题答案：地价的特征是：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市本题解析：地价的特征是：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市场性质不同、形成时间不同、供求关系不同。

房地产价格的特征是：房地产价格受区位的影响很大、房地产价格实质是房地产权益的价格、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金、房地产价格是在长期考虑下形成的、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响37、多项选择题权益是房地产中无形的部分，它包括（）。

A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润本题答案：A, C, D本题解析：暂无解析38、多项选择题下列（）是对建筑物权益状况的描述。

A.物业服务费标准B.房屋产权共有情况C.房屋出租情况D.是否设立抵押权E.土地使用期限本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析39、单项选择题屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。

A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处本题答案：D本题解析：暂无解析40、判断题单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析41、判断题房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析42、问答题房地产供给的含义本题答案：房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定价格所愿意且能够本题解析：房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。

43、多项选择题下列（）是对土地权益状况的描述。

A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状本题答案：A, B本题解析：暂无解析44、多项选择题下列是收益性房地产的有（）。

A.农地B.写字楼C.写字楼D.仓库E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。