4、本报告评估的价格为被拆迁房屋的拆迁货币补偿金额，其价格内涵 为房地产市场价格，包括被拆迁房屋的区位补偿价和地上物补偿价，计算 公式为：
非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 其中：K1 为容积率调整系数；K2 为房屋原用途调整系数；K3 为规划用途
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z 《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通 知》（京政发[2002]32 号）
●《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房 [2003]234 号）
z 委托估价方及当事方提供的有关资料。 九、估价原则
我们在本次评估中遵循了合法原则、替代原则、最高最佳使用原则和
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房屋拆迁补偿价格评估报告
项目名称：京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程— 非住宅房屋拆迁补偿价格评估
委 托 方：华北高速公路股份有限公司 受 托 方：北京兴远房地产土地评估有限公司 估价人员：徐兵号 姚红兵 估价日期：2008 年 9 月 28 日—2008 年 10 月 20 日 报告编号：京房兴远（拆）估字（2008）第 10F01 号
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（三）、价值定义： 被拆迁房屋的货币补偿金额，包括房屋区位补偿价和地上物补偿价。 （四）、估价结果： 评估人员根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料并进行市场调 查分析的基础上，按照房地产估价的原则和程序进行评估，最后确定上述 估价对象在估价时点的拆迁补偿总价为 8107033 元，人民币大写：捌佰壹 拾万柒仟零叁拾叁元整。其中： 1、 广场东侧非住宅房屋和附属物评估价：6940039 元。 2、 西侧附属物评估价 1166994 元； 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告和估价技术报告。
顺致
商安
北京兴远房地产土地评估有限公司 二零零八年十月二十五日
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估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 [GB/T50291-1999]进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、因估价对象已经拆除，估价人员无法进行现场勘察，本次评估依据 的数据和资料由委托方和产权方提供,并经拆迁当事人双方共同确认。 6、本报告估价时点为二零零八年三月二十八日，估价结果自估价作业 截止日起壹年内有效。随着时间的推移，该房地产价格应作相应调整，甚 至重估。 7、本报告仅为委托方提供估价对象在估价时点的拆迁补偿价格参考。 本报告的全部或者部分内容除获得我们同意外，不得发表于任何公开媒体。 8、本公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。 9、本报告盖章有效，复印件无效。
估价时点原则对估价对象进行了公正、客观、科学的估价。
十、估价技术路线
估价对象包括非住宅房屋及地上附属物，估价人员根据估价对象的特
点，结合估价目的，决定依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》相关配套
文件规定进行拆迁补偿价格测算。
十一、估价结果
评估人员根据估价目的和所取得的有关资料，在综合分析估价对象特
点和房地产市场状况的基础上，按照房地产估价的原则和程序进行评估，
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 六、估价时点：
本报告设定估价对象拆迁估价时点为 2008 年 3 月 28 日。 七、价格定义
估价对象非住宅房屋于估价时点的拆迁补偿价格，具体包括区位补偿价 和地上物补偿价，计算公式为：
非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 其中：K1 为容积率调整系数；K2 为房屋原用途调整系数；K3 为规划用途 调整系数。地上物补偿价指被拆迁房屋及附属物的重置成新价。 八、估价依据 z 《中华人民共和国土地管理法》； z 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； z 《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第 87 号）； ● 《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字[1999] 656 号）； z 《北京市非住宅楼房估价技术规范》（京国土房管拆[2002] 646 号）； z 《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808 号）；
9、本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、国家宏观政策可能发 生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价价值的影响。
10、本报告估价结果受上述假设和限制条件的限制。
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房地产估价结果报告
一、 项目名称 京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程— 非住宅房屋拆迁补偿价格评估
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估价对象分别为京津塘高速公路北京市公司位于京津塘大羊坊收费站 的非住宅房屋及地上附属物，具体包括：
1、收费广场东侧拆迁房屋及附属物： ⑴、办公宿舍楼：房产证面积 1120.5 平方米,为砖混结构楼房, 局部三 层，建成于 1991 年，层高 3.3 米。楼房外墙贴砖,内装修为轻钢龙骨石膏 板吊顶，水磨石地面，铝合金门窗，卫生间磁砖护墙、普通设施；房屋通 水电暖，配有消防设备和监控设备，经评估确定成新率为 7.5 成新。 ⑵、配套维修中心：房产证面积 320.9 平方米，为砖混结构单层楼板房， 建成于 1991 年，层高 3.3 米。外墙贴砖,室内装修为水磨石地面，铝合金 门窗，卫生间、浴室磁砖护墙、普通设施；房屋通水电暖，经评估确定成 新率为 7.5 成新。 ⑶、室外附属物：包括东侧收费站区内的绿化树木（含苗木）3921 棵、 路面约 1620 平米及绿化草坪 1550 平米。 2、收费广场西侧附属物包括：绿化树木 656 棵、露天游泳池一座、仿 古凉亭两座、泵房一座（9 平米）、机井一眼、渔池水面 5353 平米。 3、估价对象权属状况
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（京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估
产权方提供的[大兴国用（籍）字第 722 号]国有土地使用证，证载土 地总面积为 25.751 公顷，土地性质属国有划拨交通用地。通过以上房屋、 土地权属证件，可以认为京津塘高速公路北京市公司（首发公司）拥有上 述房屋的所有权和国有土地使用权。 五、估价目的
北京兴远房地产土地评估有限公司 二零零八年十月二十五日
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目录
一、致委托方函…………………………………………….3. 二、估价师声明………………………………………….…5. 三、估价的假设和限制条件………………………….…..6. 四、房地产估价结果报告………………………………….8. 五、房地产估价技术报告………………………………….12. 六、附件 （1）、估价结果通知书 （2）、房屋及地上物腾退拆迁确认说明 （3）、房屋、土地权属证明材料 （4）、估价对象照片资料 （5）、估价对象位置示意图 （6）、委托方营业执照 （7）、受托方营业执照 （8）、受托方评估资质证书及估价人员资格证明
合计 6940039 元 1166994 元 8107033元
二、委托估价方 华北高速公路股份有限公司
三、 受托估价方 北京兴远房地产土地评估有限公司 房地产价格评估机构资质证书（2001）京国土房管资准字第 0062 号
四、 估价对象概况 （一）、坐落、位置 估价对象位于京津塘高速公路（北京段）大羊坊收费站，属大兴区亦
庄镇行政区域内。 （二）、估价对象基本情况
（一）、估价对象概况： 1、收费广场东侧房屋及附属物： ⑴、办公宿舍楼：房产证面积 1120.5 平方米,为砖混结构楼房, 局部三 层，建成于 1991 年； ⑵、配套维修中心：房产证面积 320.9 平方米，砖混结构单层平房，建 成于 1991 年； ⑶、室外附属物：树木 321 棵、绿篱 200 米、路面 1620 平米及绿化草 坪 1550 平米。 ⑷、工程占地面积 3640 平方米。 2、收费广场西侧附属物包括：树木 656 棵、露天游泳池一座、仿古凉 亭两座、泵房一座（9 平米）、机井一眼、渔池水面 5353 平米，总占地面积 19173 平方米。 （二）、估价时点： 本报告设定拆迁估价时点为 2008 年 3 月 28 日。
6、根据委托方提供的估价对象房地权属证明资料，估价人员未发现估 价对象设定抵押、担保等他项权利。
7、本次评估是在假设委托双方提供的资料真实、有效的前提下进行的， 如因资料有误而导致评估结果的不准确，本评估机构不承担任何责任。
8、本报告仅为委托双方提供估价对象的拆迁补偿价格参考，具体补偿 金额应由拆迁双方协商确定。经拆迁补偿后，当事人双方应及时办理被拆 迁房屋所有权及所占土地使用权的权属转移变更登记手续。
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（京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程）非住宅房屋拆迁补偿价格评估
致委托方函
华北高速公路股份有限公司： 受贵方委托，我公司对京津塘高速公路大羊坊收费站改扩建工程中腾退
拆除的属于京津塘高速公路北京市公司所有的非住宅房屋及地上附属物 （总建筑面积 1441.4 平方米），依据北京市现行的拆迁补偿政策和标准进 行了拆迁补偿价格评估，为当事人双方协商确定补偿价格提供参考依据。
根据产权方提供的京房权证兴国字第 107 号、京房权证兴国字第 108 号房屋所有权证，东侧站区证载房屋共八座，证载总面积 2446.5 平方米。 其中:估价的办公楼为混合结构，1-3 层楼房，建筑面积 1120.5 平方米， 设计用途为工业交通；估价的维修中心为混合结构平房，建筑面积 320.9 平方米，设计用途为工业交通；房产证号为“京房权证兴国字第 107 号”。