1、主营业务成本：（1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。

（2）电费。

（3）水费。

（4）外聘绿化养护费。

（5）外聘清洁卫生费。

（6）外聘秩序维护费。

（7）公共设施设备日常运行维修和保养费。

2、其他业务成本：（1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。

（2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。

3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。

4、管理费用：（1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。

（2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。

（3）公共设施财产保险费。

（4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。

（5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。

（6）所得税费用：利润总额的25%计提。

四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。

如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。

（4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。

（5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。

（6）收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。

应按照后期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。

（1）财税[2016]36号规定，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。

一般纳税人税率为 11%，小规模纳税人征收率为5%。

（2）判断广告位出租是属于广告业还是租赁业，关键在于出租广告位的同时是否提供了相关广告服务。

如果只是出租广告位，出租方不承担相关广告服务，应按租赁业处理。

如果在出租广告位的同时，出租方同时承担广告申请、制作、发布等一系列服务，应按广告业处理。

（3）广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。

包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。

应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行了宣传，三是提供了相关服务。

租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，分为有形动产租赁和不动产租赁。

6、收取房屋租赁费思考：2016年4月30日前取得的不动产征收率？2016年5月1日起取得的不动产税率？小规模纳税人是否受时间限定？小规模征收率？解析：（1）财税〔2016〕36号)规定：2016年5月1日起，不动产租赁服务税率为11%。

一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。

（2）小规模纳税人无时间限定，简易征收率5%。

思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁、入户维修服务、日常生活物品销售等。

是兼营还是混合销售？分别适用什么税率核算?解析：（1）财税[2016]36号文第四十条，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

（2）混合销售是指一项交易项下存在不同的应税行为,兼营是指两项或两项以上的交易。

（3）物业公司向业主提供的服务或产品，属于兼营行为，不属于混合销售，应当分别核算。

（4）提供车位租赁，按照出租不动产核算销售额。

提供维修服务，按照销售劳务核算销售额。

销售商品，按照销售货物核算销售额。

2、不同税率的发票开具思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁业务。

适用的税率要求？不同税率如何开具发票？可否开具同一张发票？解析:（1）财税[2016]36号三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。

（2）可以分别开一张租赁发票和一张物管费发票，以区别不同税率。

（3）不同税率可以在同一张发票上分别开具，实务中建议最好分别开具发票。

3、停车费能否申请5%简易征收率解析：（1）财税[2016]36号文件附件规定,停车服务属于销售服务/(六)现代服务/租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务，按不动产租赁服务缴纳增值税.增值税一般纳税人不动产租赁的适用11%税率为。

（2）国家税务总局公告2016年第16号第三条规定，一般纳税人出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳增值税。

4、房屋租赁能否申请5%简易征收率解析：（1）国家税务总局公告2016年第16号规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得的不动产。

（2）若物业公司是在2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。

5、减免物管费会被视同销售解析：（1）《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。

（2）实务中，物业公司为鼓励业主及时缴费，通常会减免部分业主的物管费，构成了视同销售行为。

（3）物业公司可以根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如：按时缴费免费做一次室内保洁等，避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。

6、应收未收的物管费对企业所得税的影响案例：某物业公司,每年应该收取物管费100万元，每年实收的物管费为90万元,剩余的10万以后期间几乎很难收回。

应收未收金额确认为收入？是否计征企业所得税？后续如何处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（2）(国税函〔2008〕875号)规定，劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（3）《企业所税实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。

不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

（4）《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

（5）《企业所税实施条例》第三十二条规定，所得税法第八条规定的损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

（6）应收未收的10万元物管费，应按权责发生制和税法原则确认为收入。

（7）扣除成本费用后计征企业所得税。

（8）企业发生的与生产经营相关的、真实合理的资产损失，应按国税总局公告2011年第25号规定的程序和要求向主管税务机关申报扣除。

已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。

7、当月认证的进项税规定解析：（1）国税发[2003]17号文件第二条规定，增值税一般纳税人认证通过防伪税控系统开具的增值税专用发票，应在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。

（2）国税函[2009]617号文件规定，超过期限未认证抵扣的凭证不能作为进项税额抵扣，要求在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。

（3）如果当月进项大于销项，最好根据销项来认证进项，保证销项和进项的合理比例，余下的以后月再认证（认证期已经360天了）。

8、费用报销时的要点及附件(列举)解析：《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

合理的支出，是指符合生产经营活动常规的必要和正常的支出。

（1）会务费税务上的要求是根据国税[2000]84号文件的规定执行的，主管税务机关要求提供证明材料的，应能提供真实性的合法凭证，否则不得在税前扣除。

会务费报销附件应包括:会议时间、地点、出席人员、内容、费用标准、支付凭证、协议等。

（2）差旅费能够提供出差人员姓名、起止时间、地点、支付凭证等相关证明材料，可以据实在税前扣除。

逻辑关系混乱，真实性不能保证的相关材料，不能作为差旅费在税前扣除。

按企业差旅费管理办法支付给职工的差旅费津贴、误餐补助，按国税发[1994]89号规定，不属于工资、薪金收入，不征个人所得税。

（3）私车公用前提条件：公司与员工签订租赁合同。

在租赁合同中约定使用个人汽车所发生的费用由公司承担。

租赁支出和承担的费用能取得发票。

一般纳税人取得专用发票，并且相关费用确实是使用汽车发生的，发票也是开具给公司的，支付费用相关的进项税额可以抵扣。

与车辆使用相关的汽油费、路桥费、停车费可以所得税前扣除。

与车辆本身相关的购置费、保险费不可以所得税前扣除。

（4）汇总开具发票没有销售清单不能抵扣国税发156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。

汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。

收到的“材料一批”、“汇总办公用品和劳动保护用品”的发票，没有销售清单，就不能抵扣进项税。

（5）集体福利的专用发票不能抵扣例：企业购买的饮水机、微波炉，如果是用于员工集体福利，不可以抵扣进项税。

如果是用于业主服务，可以抵扣进项税。

（6）大额合同费用付款原则根据国家税务总局2014年第39号的规定，一项销售行为或劳务行为应同时满足，销售方(劳务提供方)、增值税专用发票的开具方、款项的收款方是同一民事主体。

或者说满足“合同流、资金流和发票流”至少三流一致。