②配套设施：有专用地上、地下停车场。 ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2) 建筑规模：无限制。 (3) 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4) 物业服务：有物业公司服务。 (5) 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6) 所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业 (丙级写字楼 ) (1) 楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规 范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 ①装饰标准：外立面采用涂料； 无大堂； 公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间 采用普通国产洁具。 ②配套设施：无。 ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2) 规模：无限制。 (3) 客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4) 物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 (5) 交通便利：有交通线路到达。 (6) 所属区位：一般城区位置。 三、狭义“ 5A ”与广义“ 5A ”的评定标准 “ 5A”标准是目前较流行的评定方式，但“ 5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对 智能化硬件方面，包括 OA（办公智能化）、 BA（楼宇自动化）、 CA（通讯传输智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）；二是广义的指综合“ A”级评定标准，包括： （ 1）楼宇品牌标准： A级
“甲级写字楼” 是一种通行叫法， 是外资发展商开发涉外写字楼过程中， 逐步引进并流
行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国
的办公楼市场而言， 一般分为高档物业 ( 甲级写字楼 ) 、中档物业 ( 乙级写字楼 ) 、低档物业 ( 丙
级写字楼 ) 。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字
一、目标客户明确。 第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中 型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
二、景观要求更高。国际上许多知名 CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。 除了自然景观， 写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎， 有共享交流功能的楼内中庭式花园将 成为日后写字楼发展的一种趋势。
高级地毯， 墙面应为高级墙纸或高级漆 ( 如立邦漆等 ) ，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理
石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、
TOT0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅 等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(6) 所属区位：位于主要商务区的核心区。
(7) 智能化： 3A～ 5A
(8) 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并 且具有大规模房地产投资的丰富经验， 这些开发商或是海外公司如来自美国、 马来西亚、 香 港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、高档物业 (甲级写字楼 )
(4) 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软 件，实现办公物业管理计算机化， 建立办公管理信息系统， 并办公物业各系统实现连通和统 一的管理， 24 小时的维护维修及保安服务。
(5) 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通 工具和地铁直达。
四、写字楼等级标准划分依据的标准
中国的写字楼发展经历四个阶段：
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深 圳第一代写字楼是 80 年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同 区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。
第二代写字楼指的是外企进入中国， 改革开放后获得开发建设的写字楼。 这批写字楼除 了满足功能需求之外， 内部空间开始针对客户灵活分割， 智能化水准有所提升。 深圳第二代 写字楼以出现于 90 年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
楼标准相符， 甲级是按照本地市场现行标准划分的。 所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒
店或五星级酒店的评级标准， 是房地产业内的一种习惯称谓。 由于写字楼物业在不同的市场
各不相同， 写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，
如在一些小城市还没有顶
级写字楼与国际写字楼。
二、第四代写字楼特点
和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：
第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，
加入绿色环保办公
理念， 提高舒适度， 大大提高了智能化的水平。 深圳第三代写字楼以 20 世纪末的地王大厦、
赛格广场和江苏大厦为典型代表。
随着中国的入世， 经济全球化的到来， 第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公
的需要，在这种前提下， 第四代写字楼的出现就顺理成章了。 所谓第四代写字楼， 即在第三
代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、
高效率的商务平台， 提倡人性
化的沟通与交流， 注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，
引导智能化， 强化绿
色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：
一、目标客户明确。 第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中 型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
1、顶级物业 (国际写字楼“超甲” )
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例
或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到
70 ％的使用率；楼层面积大，
大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于
2.6 米。
①装饰标准： 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，
(7) 智能化： 3A 及 3A 以上。
3、中档物业 (乙级写字楼 )
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但 建筑物的功能不是最先进 ( 有功能陈旧因素影响 ) ，有自然磨损存在， 收益能力低于新落成的 同类建筑物。
①装饰标准： 外立面采用面砖或瓷砖； 有大堂， 大堂地面为地砖， 墙面为瓷砖或高级漆， 有吊顶； 公共部分的地面为地砖或铺中档地毯， 墙面刷白； 卫生间采用合资或国产中高档洁 具等。
采用进口高
标准的大理石、 铝板、玻璃幕墙等材料； 有宽敞的大理石大堂和走廊； 公共部分的地面应为
大理石、 花岗岩、 高级地砖或铺高级地毯， 墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆， 应有吊顶，
电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、
T0T0 等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅 等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾 馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
二、景观要求更高。国际上许多知名 CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。 除了自然景观， 写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎， 有共享交流功能的楼内中庭式花园将 成为日后写字楼发展的一种趋势。
三、更多商务空间。 随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。
故而
办公环境的规划将突破传统的 “办公室＋公共走廊” 的空间模式， 从封闭及注重个人隐私逐
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要 求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地
面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有
吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺
四、提倡绿色环保。 第四代写字楼不仅注重外部的环境景观， 在内部的办公空间中也广 泛引入立体绿色景观， 形成健康环保的办公空间。 此外， 如何巧妙地将自然空气引入办公楼 内也成为 “后非典时期” 写字楼客户非常关心的问题， 因此目前正在规划中的大部分写字楼 都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
三、更多商务空间。 随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。
故而
办公环境的规划将突破传统的 “办公室＋公共走廊” 的空间模式， 从封闭及注重个人隐私逐
渐走向开放和互动。 第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，
使办公空间趋于模
糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每 平方米一部电梯，平均候梯时间 30 秒左右。
4000
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综 合布线。
(2) 建筑规模：超过 50000 平方米。
(3) 客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。
。
（ 4）服务品质标准： A级
服务品质一方面体现在高效的物业管理上， 另一方面体现在对入住企业的专业化商务服 务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质 A 级标准。
（ 5）硬件设施标准： A级
主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、 弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不 能获得硬件设施标准 A 级。
写字楼等级不同评定标准的含义
一、“甲级”、“ 5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级