(精编)花都温泉项目开发经营计划书旅游度假规划布“花都温泉”项目开发经营计划书河南许昌永达地产开发有限公司二零零九年八月目录一、项目概况3二、项目面临的开发机会与风险5(一)项目面临的开发机会5(二)项目面临的开发风险7三、市场机会及风险管理9四、项目概念规划11(一)核心主题定位：11(二)建成目标定位：11(三)指导思想与开发理念11(四)规划设计基本思路：12(五)规划布局建议12五、产品建议17(一)产品目标市场定位17(二)产品形态定位17(三)产品开发面积配比19(四)产品面积配比19六、项目成功开发经营的保障体系22(一)资源体系22(二)产品配套体系22(三)服务体系22(四)资金保障体系23(五)营销体系23七、项目开发经营计划24(一)项目规划指标24(二)项目开发时间计划24(三)项目开发区域计划安排24(四)项目产品开发计划26(五)项目产品销售计划27(六)项目销售回款计划28(七)项目产品销售价格发展计划29(八)项目开发资金投入及回收计划29(九)项目投资收益计划30“花都温泉”项目开发经营计划书一、项目概况(一)项目基础条件1.项目状况●花都温泉项目位于许昌市鄢陵陈化店镇，地处311国道，座落于享有中州“天然氧吧”和“中原之肺”之称的58万亩花卉栽培园区内。

距鄢陵县城约10公里，许昌市区约20公里，距郑州新郑国际机场约65公里。

●项目总占地1036亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约800米，南北走向约1100米。

整体规划为集温泉疗养、酒店、会议、保健养生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。

●项目一期开发规模。

占地约300亩，建成营业区域100余亩，建成面积约6万平米，于2006年开始营业，营业状况良好。

●项目后期工程（待建区）总占地约900亩，分别位于花都温泉建成区域西部、北部。

地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。

2.资源条件●社会经济：许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。

2008年全市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。

鄢陵全县生产总值预计完成132亿元，同比增长12.6%，人均生产总值20934元。

●自然资源：陈化店地下水质优味纯，富含多种人体所必需的矿物质。

以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美誉。

陈化店花卉种植久远，是鄢陵三大花卉主产乡镇之一，面积大、品种优、科技含量高。

●旅游环境：生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以花都温泉度假区为龙头，以花卉博览园、许由故地游、茶文化一条街、花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框架。

●花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下”“中国花木之乡”，“中国花木第一县”“中原第一茶”花木资源优质。

拥有58万亩“平原林海”，主要以花卉、优质花木栽培为主，花木品种1000多个，全镇花木覆盖率为70%以上，被称为中州“天然氧吧”“中原之肺”。

●气候条件：属暖温带季风型气候，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照长。

年平均日照时数2413h；年平均降水量706.1mm，6～9月份降雨量占年降水量的64.8%；历年平均无霜期215天。

是中原地区少有的宜人气候之地。

●政策资源：旅游立省省委省政府《关于实施旅游立省战略加快旅游产业发展的意见》，省旅游局《实施“旅游立省”战略做大做强我省旅游产业未来三年行动纲要》●郑许一体化：“郑许一体化”是未来许昌的发展方向，高速公路扩建和高速铁路许昌站的建设，收费站的取消。

鄢陵在不远的将来真正成为郑州的南花园，这将为鄢陵旅游休闲地产的开发提供巨大的商机与市场。

●“宜居花城”：许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在突破观光旅游的初级阶段，全力打造休闲、宜居城市，并向国际化发展。

建设以“花木——温泉旅游区”为带动的“宜居花城”。

二、项目面临的开发机会与风险(一)项目面临的开发机会1.宏观经济良性发展营造的市场投资机会●2009年1—2季度，国内整体经济发展景气指数走高。

在国内投资、内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。

（上半年，在GDP增长的三大需求中，最终消费拉动GDP增长3.8个百分点；资本形成拉动GDP增长6.2个百分点；净出口下拉GDP增长负2.9个百分点，投资是拉动经济增长的主要力量。

2009年上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。

分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。

全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，城镇居民家庭人均总收入9667元。

其中，人均可支配收入8856元，同比增长9.8%。

资料来源：国家统计局）●在全球经济有待复苏的背景下，中国经济的强势发展，人民币升值预期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。

2.旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会●根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均GDP超过1000美金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均GDP超过2000美金，步入休闲度假时代；超过3000美金，步入旅游度假井喷时代。

而郑州、许昌、鄢陵人均GDP均超过2000美金，区域旅游、度假、养生、休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。

（2008年郑州市生产总值将突破3000亿元大关，同比增长12.5%左右，人均生产总值达40000元。

2008年许昌市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。

2008年鄢陵县生产总值预计完成132亿元，人均生产总值21639元。

资料来源：08年郑州市政府工作报告）●中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资渠道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。

（以三亚旅游度假地产市场为例，08年整体市场仍呈良性发展势头。

2008年三亚市房地产开发投资76.2亿元，同比增长48.3%；各类商品房交易面积109.7万平方米，增长17.6%，商品房房销售价格同比上涨10.4%。

资料来源：三亚市08年政府工作报告）（以成都华侨城旅游地产为例，08年，在成都整体市场趋于惨淡经营背景下，成都华侨城·纯水岸一期创造了成都楼市的销售奇迹，364套房源当天即告售罄，开盘均价7800元，销售面积6.6万平米，成交额达5.1亿。

资料来源：成都房地产报道。

）3.区域发展的政策机会●以郑州为主导，许昌、鄢陵等周边区县为经济辐射带的经济发展布局，郑——许一体化区域发展规划及政策导向性的倾斜将带动许昌、鄢陵等片区的经济发展，加重区域发展的投资力度。

在郑州为核心的“光晕效应”下，形成区域经济产业发展的投资热潮。

4.区域及项目有效资源利用的发展机会●项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆盖率的不可复制性，温泉疗养资源的稀缺性，形成项目以“旅游、休闲、度假、养生”为开发理念的先天资源条件和发展机会。

5.区域房地产产业强势发展的市场机会●2009年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨”发展局面，将带动许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。

形成房地产开发投资良势运行的基础平台。

（2009年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升，半年内销售商品房486．88万平方米，同比增长59．4％，环比增长29．5％。

上半年商品房销售均价为4749元／平方米，同比上涨6．4％，环比上涨6.3％。

其中商品住宅销售均价为4457元／平方米，同比上涨12．5％，环比上涨10．8％。

资料来源:郑州市房管局统计资料）（1—6月份，许昌市区商品住房销售2931套，面积34.94万平方米，成交金额81370.8万元。

与2008年1-6月份相比，套数增加1463户，增幅99.66%，面积增加15.07万平方米，增幅75.84%，金额增加40319.08元，增幅98.2%。

2009年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均价格为2740元/㎡，与2008年底相比增幅为2.24%，与第一季度相比增幅为0.74%。

资料来源：许昌房地产网）●许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游度假、休闲养生的产品配套缺失。

旅游度假地产的产品开发与经济快速发展及城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。

集宜居性、旅游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的市场发展契机。

●许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住品质落后，中高端产品消费观念模糊等因素的局限，蕴育了本土市场发展的潜在空间。

(二)项目面临的开发风险1.宏观经济调控预期的不确定性风险●09年前两季度，中国经济发展预期凸显“过热”，房市、股市双双走高，人民币升值预期加重，国际投资热钱涌动（据央行统计，日均7亿美元热钱流入国内）。

为保经济的健康发展，宽松的货币政策适度调控、银行贷款加息的可能性加大。

2.抑制第二居所需求及投资的障碍风险●二套房贷款政策的从严，物业税的试点征收，房地产开发贷款要求款项的过多设置等因素将会压缩房地产过快的发展势头，抑制房地产市场的投资需求。

3.项目蕴育周期过长的市场风险●许昌、鄢陵市场容量小，销售速度慢，旅游度假地产消费观念落后，致使本土市场的消费基础薄弱。

●本项目地段偏远，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低等因素的制约，致使项目本身所针对的客群基础狭隘。

●项目以资源型为导向的旅游地产开发，资源规划单一，不足以吸引客流、人流。

其前期温泉疗养资源利用及营业，受季节性影响较大，针对市场投资需求，投资升值预期系数低迷。

4.项目开发资金风险●项目规模开发，投资金额大，开发周期长，融资成本高等因素与前期启动资金及维持现金流顺畅性的矛盾较为突出。

(三)市场敏感性分析1.旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性资源为导向型的旅游度假地产开发，以多元性的经营业态形成强大的，具有吸引力的核心旅游度假资源。

仅依靠“温泉资源”单一性的利用，不足以支撑本项目整体可持续发展的基础平台。

2.宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性的旅游度假产品，市场有效需求与无效供给以郑州为核心的中原地区，旅游地产开发缺失，表现为：其一，不具备强大核心旅游度假资源的优势，其二，针对“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”旅游度假产品，缺乏合理规划、开发及设计。

两大因素的使然，未能有效满足市场投资度假的有效需求。

3.产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。

郑州、许昌及周边经济发达地区旅游度假地产的发展基础及经济消费基础基本成型，但市场的消费仍以城市普通住宅为主要导向，旅游度假产品的消费观念落后，旅游度假产品的投资预期前景不明。