大数据分析报告广东省高院房地产租赁合同纠纷（上）

基础数据分析根据收集的裁判文书数据显示，2013年1月1日至2015年6月30日广东省高级人民法院共审结房地产租赁纠纷案件共计384件，其中由人民法院审判并出具民事判决书的有6件，出具民事裁定书的有378件。其中2013年度审结100件，出具民事判决书3件，出具民事裁定书97件；2014年度审结214件，出具民事判决书3件，出具民事裁定书211件；2015年上半年审结70件，出具民事判决书0件，出具民事裁定书70件。

一、租赁物类型的数据分析

1、报告期内房地产租赁纠纷案件的标的物为土地的有82件;

2、租赁标的物为房屋的案件有302件，其中商铺114件；厂房53件；酒店或餐饮20件；写字楼38件；城市住房51件；农村住房14件，其他12件；

3、租赁土地的性质为国有的案件有37件，租赁房屋所在土地性质为国有的有237件；租赁土地性质为集体所有的案件有45件，租赁房屋所在土地性质为

集体的案件有65件。

数据分析广东省高级人民法院审计的房地产租赁纠纷案件中，涉及的房屋

租赁纠纷是土地租赁纠纷的两倍，而其中商铺租赁纠纷的案件占房屋租赁纠纷

案件的一半以上。从以上数据分析来看，商业风险因素是导致房地产租赁纠纷

发生的主要诱因，商铺作为商业因素最活跃、商业风险最集中的不动产，其在

履行合同过程中也最容易发生纠纷，因此占比最大。

此外，土地租赁合同由于标的额大，按照法院以诉讼标的确定法院管辖级

别的做法，相比其他不动产租赁案件，更可能进入高级法院的审理范围。因此，当事人在进行商业租赁行为时，除了要努力争取赢利外，更要注意规避各种商

业风险，特别是在洽谈、草拟和履行租赁合同时，具备更多的法律意识，以保

障自身的合法权益，避免遭受更大的经济损失。

二、涉诉区域分布情况的数据分析

数据分析上述柱状图显示，报告期内广东省高级人民法院审结的房地产租赁纠纷案件集中发生在广州、深圳、佛山、东莞等几个珠三角中心城市。反映了此类案件跟该地区经济较发达，商事活动较为活跃有关。

三、诉讼主体的数据分析

报告期内的案例中，土地租赁合同纠纷82件案件中，法人（单位）作为一方当事人的案件有81件；房屋租赁纠纷302件案件中，法人（单位）作为一方当事人的案件有250件，其中商铺租赁纠纷的114件案件中法人（单位）作为一方当事人的案件有94件。

数据分析土地租赁纠纷案件中，法人（单位）参与率达到98.78%，房屋租赁纠纷案件亦达到82.95%，其中商铺租赁纠纷案件的法人（单位）参与率达到81.82%。一方面，土地租赁纠纷一般为大宗租赁场合，涉及的法律关系复杂、

标的额大，具有一定市场掌控能力的法人（单位）进入该市场较为频繁。另一方面，商铺等商业地产租赁占据租赁市场的大部分，而显然法人（单位）是商业地产租赁市场主要参与者。

四、律师参与诉讼的数据分析

报告期内的384案件中，共有251件案件至少有一方当事人聘请了律师代理诉讼，其中代理原告的有153件，其中原告属于法人（单位）的有123件；代理被告的有98件，其中被告属于法人（单位）的有61件。

数据分析从报告期内房地产租赁纠纷案件的当事人聘请律师代理诉讼的情

况来看，律师参与诉讼的比例已接近65%，在律师参与的案件中，法人（单位）聘请律师的比例也明显高于个人。由此可见，一方面，法人（单位）出现纠纷时，对聘请律师提供法律服务有更大的需求。另一方面，法人（单位）比个人更加具备法律意识，同时也更有经济实力购买诉讼法律服务。

主要争点及法律分析

一、确认合同效力

1、数据分析报告期内广东省高级人民法院审结的房地产租赁纠纷案件中，请求人民法院确认所涉房地产租赁合同效力的案件有94件，均是请求确认合同无效。法院最终认定其中的67件案件所涉合同无效，27件有效。

2、主要裁判观点及法律分析

（1）租赁合同约定的土地使用用途与土地管理机关核定的租赁土地的控制

性详细规划用途不符，租赁合同是否无效？

原告观点规划部门关于案涉土地的复函是在2011年11月25日才作出的，

其中所述的控制性详细规划也是2011年才确定，故不能说明涉讼土地在双方签

订《合作意向协议》时已被规划为林地和道路用地，事实上涉讼土地于当时可做商业用途。

被告观点出租方未能提供涉讼土地的出租证明，致使汽车公司无法向政府

规划部门申请变更土地规划进行建设，后经了解涉讼土地已由规划部门规控为

林地和道路用地，无法进行商业建设使用。根据《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第四十三条，规划区内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服

从规划管理，申请项目地段（即涉讼土地）规划控制为林地和道路用地，不能建设商业用途的办公及经营场所。

审判观点租赁合同所涉土地的控制性详细规划用途与合同双方约定的租赁

用途不一致，而合同双方均未能提供有效证据证实已获行政机关同意该地块用

于合同约定的用途的，租赁合同因违反我国法律的强制性规定而无效，并根据

双方的过错确定各自应负担的责任【(2013)粤高法民二申字第951号】。

【依据：《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款“建设单位应当

按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管

部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。”】

法律分析上述法律依据调整的对象是建设用地使用权人、建设单位、土地

使用者等利用土地进行开发建设的建设方，也就是说仅适用于所涉土地并未建

设有建筑物时的状态下进行出租的场合。在此情况下，如果合同双方当事人约

定将案涉土地租赁用于不同于原控制性详细规划的用途进行建设，那么就违反

了《中华人民共和国城乡规划法》的上述效力性强制性规定而无效。而在此场合，合同无效的责任分配一般情况下是对等的，但如果是出租方承诺并约定由其办

理批准规划变更的相关手续的，则由出租方承担全部责任。