竞买人不足3人，或者竞买人的最高 应价未达到底价时，主持人应当终止 拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞 买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
4 ．挂牌出让国有土地使用权
挂牌出让国有土地使用权，是指出 让人发布挂牌公告，按公告规定的期 限将拟定的房地产开发用地的取得出 让宗地的交易条件在指定的土地交易 场所挂牌公布，接受竞买人的报价申 请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截 止时的出价结果确定土地使用者的行 为。
①国家机关用地和军事用地。
②城市基础设施用地和公益事业用地。
③国家重点扶持的能源、交通、水利等 项目的用地。
④法律、行政法规规定的其他用地。
二、土地使用权出让 （一）土地使用权出让的含义
土地使用权出让，是指国家 将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金 的行为。
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第二节 房地产开发用地的获取方式
一、土地使用权划拨 （一）划拨的含义 土地使用权划拨，是指县级以上人民政 府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者使用的行为。
（二）划拨范围
下列建设用地的土地使用权，确属必 需的，可以由县级以上人民政府依法批 准划拨
（二）农地转用审批手续
建设占用土地，涉及农地转为建 设用地的，应当办理农地转用审 批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批 准的道路、管线工程和大型基础 设施建设项目、国务院批准的建 设项目占用土地，涉及农地转为 建设用地的，由国务院批准。
（三）农地征收审批权限
征收下列土地的，应由国务院批准。 ①基本农田。 ②基本农田以外的耕地超过JO公顷的。 ③其他土地超过70公顷的。
1、建设项目批准文件； 2、建设用地规划许可证； 3、国有土地使用权批准文件； 4、拆迁计划和拆迁方案； 5、办理存款业务的金融机构出具的
拆迁补偿安置资金到位证明。
房屋拆迁的公示
房屋拆迁主管部门在发放 房屋拆迁许可证的同时，应将 房屋拆迁许可证中载明的拆迁 人、拆迁范围、拆迁期限等事 项，以房屋拆迁公告的形式予 以公布。
招标出让国有土地使用权，是 指市、县人民政府土地行政主管 部门（以下简称出让人）发布招 标公告，邀请特定或者不特定的 公民、法人和其他组织参加国有 土地使用权投标，根据投标结果 确定土地使用者的行为。
3 ．拍卖出让国有土地使用权
拍卖出让国有土地使用权，是指出让 人发布拍卖公告，由竞买人在指定的 时间、地点进行公开竞价，根据出价 结果确定土地使用者的行为。
三、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用 者将土地使用权再转移的行为， 包括出售、交换和赠与。
房地产开发企业一般通过出售 方式取得转让地块的土地使用 权。
第三节 房地产开发用地获取中的农
地征收和城市房屋拆迁
一、农地征收 （一）农地征收的含义 农地征收是指为了满足公共公益事业发展的需要和城 市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村 集体土地所有权并对原权利人给予合理的经济补偿的 一种行政行为。 农地征收具有3个明显的特点。 ①有一定的强制性，农地征收是国家的特有行为，被 征地单位必须服从国家的需要。 ②要妥善安置被征地单位及人员的生产和生活，用地 单位须对被征地单位给予合理的经济补偿。 ③被征收后的土地所有权发生了转移，即由集体所有 的土地变为国家所有的土地。
房地产开发经营与管理-4
房地产开发项目的报建流程
二、建设工程规划许可证的审批流程
建设工程规划许可证是由城市规划行政主管 部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规 划要求的法律凭证。 建设工程规划许可证的审批流程包括如下内容。 1、建设工程规划许可证申请 2、初步审查 3、核发规划设计要点意见书 4、方案审查 5、核发建设工程规划许可证
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补 偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安 置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收 耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平 均年产值的6～10倍。征收耕地的安置补助费， 按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数 量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的 数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置 补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产 值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置 补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产 值的15倍。
二、城市房屋拆迁 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用
权或改变土地使用性质时，按照有关法律、 法规和规章的规定转移他人所有的房地产权 益的行为过程。 （一）城市房屋拆迁程序 1．房屋拆迁申请 2．房屋拆迁审批 3．签订拆迁补偿和安置协议 4．实施拆迁 5．监督检查
房屋拆迁许可证的办理
（二）土地使用权出让年限 应在土地使用权出让合同中明确土地使 用权出让年限，但不能超过国家规定的最 高年限。 土地使用权出让最高年限按下列用途确 定。 ①居住用地70年。 ②工业用地50年。 ③教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年。 ④商业、旅游、娱乐用地40年。 ⑤综合或者其他用地50年。
（三）土地使用权出让方式
土地使用权出让，可以采取招标、拍卖、 挂牌或者双方协议的方式。
1．协议出让国有土地使用权
协议出让国有土地使用权，是指国家以 协议方式将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让国有土地使用权的有关规定(p)。
2 ．招标出让国有土地使用权
征收土地的各项费用应当自征地补偿、安 置方案批准之日起3个月内全额支付。
（四）征地补偿标准
国家保护耕地，严格控制耕地转为非 耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非 农业建设经批准占用耕地的，按照“占 多少，垦多少”的原则，由占用耕地的 单位负责开垦与所占耕地的数量和质量 相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的 耕地不符合要求的，应当按照省、自治 区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专 款用于开垦新的耕地。