广州市存量房网上交易系统操作手册（中介机构卷）广州市房屋交易监管中心二〇一〇年十二月第一章引言1 编写目的本手册主要是向中介机构介绍系统主要功能、业务办理流程、规则以及各功能模块的操作方法。
文中的“存量房”指我们平时所说的“二手房”。
2 系统简介系统名称：广州市存量房网上交易系统系统组成：网上交易管理主系统、网上预签约系统、自助签约服务终端系统以及信息发布平台四部分内容。
【网上交易管理主系统】主要包括以下功能：⏹签订房地产中介服务合同及网上放盘⏹签订存量房买卖合同⏹存量房交易资金托管监控⏹存量房转移登记手续办理进度跟踪⏹存量房交易监管3 使用对象⏹全市各房地产中介机构⏹市国土房管局（市房屋交易监管中心、房地产交易登记部门）⏹全市开通存量房交易资金监管业务的各商业银行⏹其他管理部门4 系统运行环境4.1 软件环境要求系统使用流行的B/S架构模式，即用户使用IE浏览器的方式进行系统访问与使用，无需安装客户端软件。
通过Internet Explorer 6.0以上版本的浏览器登录，无需安装任何客户端软件。
4.2 硬件环境要求⏹客户端部分（建议最低配置）➢CPU主频：1.8 GHz➢内存容量：1024 MB➢浏览器：IE浏览器➢输入输出设备：显示器、打印机、键盘、鼠标➢局域网：10/100M网络➢互联网：企业商用级ADSL 2Mbps第二章 系统业务规则介绍1 存量房网上交易业务概述存量房交易通常有两种方式，一是通过房地产中介促成交易；二是买卖双方自行成交。
系统为存量房交易提供了如下几种网上办理方式（图2-1）：自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自$自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自/自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自图2-1：存量房网上交易业务总体流程⏹ 房地产中介促成交易，由卖方委托房地产中介在网上签订房地产中介服务合同、进行网上放盘。
中介机构促成买卖双方达成交易后，三方在网上签订《存量房买卖合同》。
⏹ 买卖双方自行成交，系统提供的网上交易方式有以下三种：① 通过“阳光家缘”或房地产中介协会网站登陆网上预签约系统，在网上预签《存量房买卖合同》，然后到签约服务点确认合同；② 到配置在市、区房地产交易登记办理大厅的自助交易服务终端预签《存量房买卖合同》，然后到签约服务点确认正式合同；③ 由签约服务点的工作人员协助签订《存量房买卖合同》。
2房地产中介促成的交易办理流程【房源验证】 放盘人需向中介公司提供产权登记字号、产权证号码和产权人姓名等进行房源信息匹配校验，校验通过后录入房源的放盘相关信息（如：房屋地址、面积、放盘价格等）。
【网上放盘】 房源校验成功并录入房源放盘信息后，由中介公司在系统上录入经与卖方共同约定的《房地产中介服务合同》相关条款，确认并打印合同和放盘资料后由双方签名。
为避免操作失误，中介公司可先打印合同草稿交予卖方核对，核对无误后再确认打印正式合同。
《房地产中介服务合同》确认打印后，系统会自动将房源的放盘信息公网上交易开始签订房地产中介服务合同房屋信息上网公示签订存量房买卖合同资金托管到银行办理资金托管是到交易登记部门办理转移登记手续撤下房屋相关合同、信息等网上交易结束否市民上网查找房源，联系放盘的中介机构后与业主协商交易事宜示在“阳光家缘”网站和房地产中介协会网站。
【交易签约】经中介公司促成交易后，由中介公司在系统上录入与买卖双方共同约定的《存量房买卖合同》相关条款，确认并打印合同后由三方当事人签名。
为避免操作失误，中介公司可先打印合同草稿交予买卖双方核对，核对无误后再确认并打印正式的合同。
【资金托管】签订《存量房买卖合同》时，买卖双方可根据需要选择是否通过资金托管的方式交割交易资金。
如需办理的应在《存量房买卖合同》中选择“资金托管”和办理的银行，签订《存量房买卖合同》后前往银行办理交易资金托管手续。
【转移登记手续】买卖双方持网上打印的《存量房买卖合同》，身份证明、房地产权证等相关材料前往房屋所在地的房地产交易登记部门，办理转移登记手续。
第三章系统操作指南1 使用前准备工作⏹确保计算机可以访问互联网。
⏹办理电子KEY并与本系统绑定(见附件)。
⏹将系统的网址设置为可信任站点，同时屏蔽“弹出窗口阻止程序”。
操作方法：①打开IE浏览器，选择【工具】->【Internet选项】（图3-1-1）：图3-1-1②选择【安全】->【受信任的站点】，点击【站点】，在对话框中录入存量房交易系统网址(http://210.73.45.80)，点击【添加】、【确定】（图3-1-2）：图3-1-2③在图3-1-2中点击【隐私】，取消选择“阻止弹出窗口”，点击【确定】（图3-1-3）。
图3-1-32 系统登陆与退出1、插入电子key: 在电脑上插入经绑定的电子key。
2、选择系统登录: ①阳光家缘”网站：。
选择“存量房交易系统”后，直接点击【登录】（图3-2-1）：图3-2-1②房地产中介协会网站（)，在左边的“存量房网上交易系统”选择系统后，点击【登录】（图3-2-2）：图3-2-23、输入电子key密码：在上述两个系统入口之一点击【登录】后，弹出下图窗口，输入电子KEY密码：图3-2-34、经纪人登录: 通过电子key登录后，进入图3-2-4所示页面。
输入经纪人的执业证号与密码，完成系统登录，进入图3-3页面。
图3-2-45、系统退出：①直接关闭IE浏览器；②点击系统右上角，弹出提示框“确定退出？”，选择【确定】退出并关闭系统，选择【取消】，则不退出；③点击系统右上角，重新登陆系统（图3-2-5）。
图3-2-56、返回首页：点击系统右上角，返回系统首页（图3-2-5）。
7、修改密码：点击系统右上角，修改系统登录密码（图3-2-5）。
8、查看个人权限：点击系统右上角，查看个人操作权限（图3-2-5）。
3 系统功能菜单说明图3-3菜单名称说明【新增房源】新增房源，录入放盘资料，签订房地产中介服务合同，网上放盘。
【房源管理】查询房源，变更、撤下房地产中介合同，签订、变更、撤下存量房买卖合同，打印转移登记申请表，预约过户，查询存量房交易进度等【失效合同查询】查询失效（经变更、撤下或者委托到期等）合同信息【行政处理管理】查询本机构和经纪人的行政处理信息【用户权限管理】为本机构的系统用户进行授权管理【案件移交】通过这个功能查询到所有合同信息，并根据实际需要对中介服务合同签约经纪人、买卖合同签约经纪人进行变更，变更后合同中的签约经纪人服务机构等个人信息也相应修改4 系统管理及用户授权操作指南点击图3-3中的【用户权限管理】进入图3-4-1页面。
用户权限管理部分包括机构管理、用户管理、角色管理、权限管理等内容。
中介机构的管理员（由房屋交易监管中心设立并发放给各中介机构）通过用户权限管理对本机构的经纪人进行权限分配。
机构和经纪人的信息从中介诚信系统中读取，不允许新增、修改和删除。
图3-4-1用户授权的基本顺序：管理员通过【角色维护】新建角色，然后通过【角色授权】为角色添加该角色具备的系统权限（具备相应的权限才能显示系统的功能菜单），最后通过【用户授权】把建立的角色分配给经纪人，使属于这个角色的经纪人具备角色包含的系统权限。
管理员还可以通过【用户管理】为经纪人设置、修改密码，通过【机构管理】为本机构的所有分支机构进行分组管理。
菜单入口：首页—用户权限管理操作步骤：1、角色维护点击【角色维护】进入图3-4-2，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示机构的角色信息，点击【新增】新建角色并为角色命名，点击【保存】。
选中“删除”下面的复选框后点击【保存】可删除所选角色。
点击【放弃】取消操作。
图3-4-22、角色授权点击【角色授权】进入图3-4-3，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示该机构已建立的角色信息，在相应的角色点击【角色授权】，弹出“角色授权”窗口，选择权限名称后点击【保存】完成授权。
点击【关闭】关闭弹出窗口。
图3-4-33、用户授权点击【用户授权】进入图3-4-4，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示机构的用户信息，点击【所属角色】，系统弹出“设置/查看用户所属角色”窗口，将角色从“未属角色”移至“已属角色”，【保存】完成用户授权，【关闭】弹出窗口。
反之，将角色从“已属角色”移至“未属角色”可删除该用户拥有的角色权限。
图3-4-44、用户管理点击【用户管理】进入图3-4-5，在左边结构树中选择需要维护的中介机构，右边区域显示机构名下的用户列表，可以直接修改用户密码并【保存】。
点击【放弃】取消操作。
图3-4-55、机构管理点击【机构管理】进入图3-4-6，在左边结构树中选择要维护的中介机构，右部区域会显示机构的所有分支机构，可以修改分支机构“所属区域”，为分支机构分组并【保存】。
点击【放弃】取消操作。
图3-4-65 网上放盘操作指南5.1 房源信息查询菜单入口：首页—房源管理功能说明：查找出通过本用户放盘（详见5.2新增房源、签订中介服务合同）、签约或本用户可共享查看的房源信息。
操作步骤：在图3-3页面中点击【房源管理】进入图3-5-1，在“房源查询”区域中录入查询条件，点击【开始查询】，查询出符合条件的房源记录，点击房源列表中的“盘源编号”，进入该房源的业务页面。
点击【导出EXCEL】可将搜索出的批量数据导出，点击【简表清空】可以清空搜索出的数据列表再重新查询。
点击【简表设置】弹出简表设置页面（图3-5-2），将列名从“可选择的列”添加到“已选择的列”，点击【保存】完成房源列表数据项显示的设置。
反之，如果需要删除某列，将列名从“已选择的列”添加到“可选择的列”即可。
图3-5-1图3-5-2【房源列表】的“当前环节”（图3-5-1）内容说明表环节名称操作说明【中介合同签约】新增房源、签订中介合同、网上放盘，详见5.2新增房源、签订中介服务合同【中介合同变更】申请变更中介合同，详见5.3 中介服务合同的变更与撤下【中介合同撤下】申请撤下中介合同，详见5.3 中介服务合同的变更与撤下【中介合同变更审批】审核中介合同变更申请，详见5.3 中介服务合同的变更与撤下【中介合同撤下审批】审核中介合同撤下申请，详见5.3 中介服务合同的变更与撤下【买卖合同签约】签订买卖合同，详见5.4 存量房买卖合同管理【买卖合同变更】申请变更买卖合同，详见5.4 存量房买卖合同管理【买卖合同撤下】申请撤下买卖合同，详见5.4 存量房买卖合同管理【买卖合同变更审批】审核买卖合同变更申请，详见5.4 存量房买卖合同管理【买卖合同撤下审批】审核买卖合同撤下申请，详见5.4 存量房买卖合同管理【资金托管】在买卖合同中约定“资金托管”的，进入本环节，此时应该到银行办理资金托管手续【产权登记】签订买卖合同后，进入本环节，可到交易登记部门办理转移登记手续。