吉林省星星湖养老休闲健康城建设项目可行性研究报告项目单位：长春市璟轩文化传媒有限公司二〇一三年九月十八日编制目录总论…………………………………………………………………．11．1项目背景..................................................................．I 1．1．1项目名称.........................................................l 1．1．2项目承办单位 (I)1．1．3项目拟建地址、地点.............................................．I 1．1．4项目建设规模与目标.............................................．1 1．1．5项目投资资金及效益情况.......................................．2 1．3编制依据..................................................................．4 1．4可行性研究结论.........................................................．5 2项目背景、市场预测与分析 (7)2．1项目背景..................................................................．7 2．1．1政策背景 (7)2．1．2项目建设的重要性和必要性.................................lO 2．1．3项目的由来 (14)2．2项目市场预测与分析 (16)2．2．1养老产业背景 (16)2．2．2国内外养老产业模式..........................................l 8 2．2．3生态旅游概述...................................................．．26 2．2．4现有基本游客结构 (28)2．2．5市场趋势分析 (28)2．2．6项目建成时市场容量与游客结构 (29)2．3项目发展优势 (30)2．3．1独特的市场卖点 (30)2．3．2资源优势 (34)2．3．3政府的大力支持 (34)2．4投资必要性 (35)3建设项目选址 (36)3．1场址位置 (36)3．2项目区的建设条件 (36)3．2．1项目区地理位置 (36)3．2．2自然条件.........................................................．．36 3．2．3社会经济状况...................................................．．40 3．2．4交通运输情况 (43)3．3项目选址意见 (45)4项目总体方案设计 (46)4．1项目建设总体方案 (46)4．2项目定位、建设理念及目标 (46)4．3总平而布置 (48)4．3．1总平面布置方案................................................．．48 4．3．2占地面积及分析 (49)4．4工程建设方案 (49)4．4．1主体工程建设 (49)4．4．2配套工程建设 (52)4．4．3工程建设投资估算 (52)5环境保护 (54)5．1项目主要污染源和污染物评价分析 (54)5．1．1项目建设期主要污染源及污染物影响分析 (54)5．1．2项目运行期主要污染源及污染物影响分析 (57)5．2项目拟采用的环境保护标准 (59)5．3环境保护措施.........................................................6l 5．3．1施工期环境保护措施..........................................6l 5．3．2运行期环境保护措施 (63)5．3．3节能措施 (67)5．3．4节水措施 (68)5．3．5消防工程 (69)6项目的组织管理和劳动定员................................................7l 6．1工程项目管理.........................................................7l 6．2组织机构 (74)6．3人力资源 (75)6．4员工培训............................................................．75 6．5管理机构和设置 (75)6．6劳动定员 (76)7项目施工条件和进度计划................................................．77 7．1施工条件 (77)7．2进度计划 (77)8项目投资估算和资金筹措...................................................8l 8．1投资估算依据及范围................................................8l 8．2项目总投资估算 (82)8．3资金来源及资金筹措 (87)8．3．1资金来源 (87)8．3．2资金筹措方案...................................................．．87 8．4资金使用和管理 (88)8．5投资使用计划 (88)9项目招标 (89)9。
l项目招标范围 (89)9．2招标单位资质要求 (89)9．3发包方式 (89)9．4项目招标的组织形式 (89)9．5项目招标方式 (90)9．6评标组织、原则及评标 (90)lO项目经济评价...............................................................9l 10．1财务评价依据 (9)10．2财务计算..................................................................．92 10．2．1销售(营业)收入................................................．92 10．2．2销售(营业)税金及附加.......................................．93 10．2．3成本概算 (93)10．2．4利润及分配 (94)10．3盈利能力分析............................................................．95 10．4盈亏平衡分析............................................................．96 l O．5敏感性分析 (97)10．6财务评价结沦............................................................．98 ll项目社会效益和生态效益.............................................．105 l 1．1社会效益 (105)l 1．2生态效益 (107)12项目主要风险分析......................................................．108 12．1政策风险 (108)l 2．2市场风险 (108)l 2．3财务风险 (109)1．2．4社会风险 (110)12．5经营风险 (110)13结论和建议...............................................................．．112 13．1结论 (112)13．2建议 (113)14附录........................................................................．．114 14．1附件 (114)14．1．1企业组织机构代码 (114)14．1．2企业法人营业执照 (114)14．1．3建设单位关于编制刖‘行性研究报告的委托书...............．114 14．1．4项目土地租赁合同 (114)14．1．5项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明...．114 14．1．6项目主办啦位提供的其他相关资料 (114)14．2附图..............................................................................．115 14．2．1项目地理位置图 (115)14．2．2项目总体规划平面布置图 (116)14．2．3项目建设部分效果图………………………………………11 71总论1.1项目背景1.1.1项目名称吉林省星星湖生态养老休闲健康城建设项目1.1.2项目承办单位长春市璟轩文化传媒有限公司长春市璟轩文化传媒有限公司是长春市文化骨干企业，该企业自成立以来，与时俱进广开思路，已成功组织策划了长春国际电影节，并取得良好效果；成功组织大学生文化艺术节，受到各界好评，参与组织了汽车文化节、美食吉菜节，在国内外也较高影响，推动了节庆行业的发展，为调整经济结构，壮大服务业总量做出了巨大贡献。
该企业有完善的现代企业制度，决策层科学有效，管理层务实高效，并引进多名人才，拓展企业发展思路，拟建的吉林省星星湖养老休闲健康城项目，将是该企业近期的力作，并为该项目实施做出了大量前期工作。
有强有力的管理团队。
1.1.3项目拟建地址、地点吉林省吉林市岔路河镇王家村中新食品园1.1.4项目建设规模与目标长春市璟轩文化传媒有限公司拟建的“吉林省星星湖生态养老休闲健康城"项目，位于吉林市岔路河镇王家村中新食品园，处在长（春市）-吉（林市）中间地带各距50公里处。
项目以“生态养老”和“休闲健康”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对星星湖边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式、居家式、田园式生态养老综合体及具备休闲度假的院落"。