2007年一季度潮州市房地产市场分析报告
一、社会经济环境
2007年第一季度潮州市国民经济保持平稳发展趋势，各项主要指标增势良好。

实现生产总值80.8亿元，增长10.2%；全市规模以上工业增加值21.1亿元，增长15.9%，增速居全省各市第14位；物价涨幅略高，居民收支有所增长，消费市场较为活跃，全市居民消费价格总水平上涨2.7%，涨幅高于全省平均水平0.6个百分点；市区居民人均可支配收入3551元，增长6.2%，扣除物价因素实际增长3.4%；市区居民人均消费性支出2564元，增长4.6%；社会消费品零售总额35.6亿元，增长19.7%，增幅比上年同期高8.6个百分点,增幅居全省各市第五位；市区居民消费价格总水平在去年上升的基础上继续上涨，居民消费价格总指数比去年同期上升2.7%。

二、房地产市场基础数据分析
(一)房地产投资步伐加快，投资比重加大。

潮州市房地产1-3月完成固定资产投资13.13亿元，同比增长7.8%；其中房地产开发投资3．29亿元，增长2.1倍，占全社会固定资产投资比重为25.06%，占比同比增加17.75个百分点。

单位：万元
在房地产开发投资中，全部用于住宅小区和临界配套商铺的投资，
这也是潮州房地产投资的特点和热点。

（二）土地购臵与开发步伐减慢，但成本加大。

一季度购臵土地投资和面积均比去年同期下降，但购臵土地面积下降幅度大于投资成本；开发土地面积在比去年同期下降的情况下投资成本反而比去年同期上升；说明土地购臵与开发步伐减慢，但购臵和开发成本加大。

单位：万元、万平方米
（三）商品房建设速度加快。

一季度商品房施工面积112.35万平方米，增长2.5倍，比去年同期增长310．19%；其中新开工的商品房施工面积78.1万平方米，同比增长5.6倍，新开工面积占全部施工面积比重达70%。

商品房建设速度加快，施工面积和新开工面积保持了上年同期较高的增长速度，开发商对市场销售有较乐观的预期。

单位：万平方米、万元
（四）商品房销售大幅度下降，交易价格稳步上升。

一季度商品房销售面积5.65万平方米，同比下降42.76%，环比下降77.77%；销售额1.45亿元，同比下降32.24%，环比下降76.76%。

，销售情况出现大幅度下降。

主要原因是因去年商品房销售情况较好，
导致今年现房存量少，且本季尚未有新竣工楼盘，所以商品房销售出现供求矛盾，销售大幅度下降。

但商品房销售算术均价2566元/平方米，同比增长18.36%，环比增长4.55%，说明商品房交易价格稳步上升。

单位：万平方米、万元
（五）商品房空臵率逐步降低。

1季度末商品房空臵总量7.3万平方米，较2006年末减少1．1万平方米，下降13．1％。

目前剩下的空臵商品房绝大部分是住宅，而且是历年来开发建设档次较低的项目。

对于这些多年空臵的商品房虽然房价较低，但因为方位较差或是多层楼房的顶层，所以收入较高或中收入家庭均不愿意购买，而低收入家庭又仍然没有购买能力(多数选择购买二手房)；新97年以后开发建设的商品房基本没有出现空臵现象，处于销售率比较高的状态。

单位：万平方米
三、房地产市场发展客观因素
1、新建商品房的供求情况。

根据近三年房地产统计数字，全市每年新建商品房需求面积约35万平方米，商品房的销售对象主要是本市及周边乡镇居民，特别是陶瓷工业比较发达的枫溪区及古巷镇的私营企业主、个体工商户和白领工薪阶层等进城安居。

其中：个体企业经营者等较高收入家庭二次臵业购房约占40%，需求套型面积为150-180平方米；经济收入相对稳定的工薪阶层二次臵业和青年结婚新组建家庭(中收入)首次购房约占45%，需求的套型面积为120-150平方米；低收入家庭购买新建商品房约占15%，需求的套型面积为80-120平方米。

同时，目前潮州的房地产开发市场基本集中在4-5家实力比较雄厚的开发商中。

开发商经济实力比较雄厚，开发管理和销售经验都比较丰富，所开发楼盘的质量、销售率、物业管理、入住率等均比较高，都潮州的房地产市场稳健发展起到一定的维护和促进作用。

2、二手房供求情况。

近几年来，全市每年上市交易的二手房面积约为15万平方米，套数约2000套，套型面积绝大多数为60-100平方米。

房价为每平方米1100-2300元，除了极少数购买给父母(老年人)居住外，多数的购买者都是农村和外地进城劳工、小商贩以及本市城镇低收入家庭。

随着房地产市场的逐步升级，近二年来，二手房交易活跃，低收入家庭绝大多数选择购买二手房，二手房市场呈供不应求状况。

3、宏观政策方面。

潮州市政府在《潮州市区“十一五”住房建设规划》（潮府办[2006]82号）中明确规定，在2006-2007年，普通商品住房拟开发建设45万平方米(套型90平方米以下，约5000多套住房)；经济适应住房项目1个，投资约4500万元，建筑面积3.6万平方米，拟建成住宅约450套；廉租住房项目1个，计划投资约2700万
元，建筑面积2.3万平方米，拟建成住宅约380套。

逐步推进城市化进程，至2010年实现城市人均居住面积24.3平方米的目标。

四、结论
1、2007年，潮州房地产投资增幅较大，商品房施工、竣工面积增副较大，预计在第三季度后商品房市场供应增多，对房价上涨起舒缓作用。

但因土地供应偏紧，购臵成本增大，以及土地增值税的清算等，房价仍有上升空间。

2、由于市场需求旺盛，供求关系紧张，带动投资较快增长和房价上涨，商品房销售额和销售面积将稳定增长，空臵率将逐步下降，且新建项目基本处于脱销情况，所以市场前景看好。

工行潮州市分行
二00七年六月十五日。