5、城市都市圈
高铁让长三角将构建真正的“一
小时都市圈”，此前，南京、上海、 杭州三地之间交通并不顺畅，尤其是 宁杭之间，由于没有直达铁路线，公 路行程需3个小时，铁路行程需5个 多小时。 目前，沪宁城际高铁已经开通， 沪杭城际高铁通车后，两地38分钟 可直达；宁杭城际高铁通车后，两地 间1小时直达。长三角高铁“一小时 都市圈”将初步形成，进一步刺激这 一地区的经济发展。显然位于宁杭城 市带中心处的宜兴将受益匪浅。把宜
用诚实态度与客户合作，让客户盈利才能创 造双赢，这不仅是拂云堂的原则，更是我们 做人的信条。 感谢长三角集团的各位领导对我们的信任， 我们真诚希望合作成功！
———南京拂云堂
第一阶段1-4月，由于09 年全年宜兴市成交火热，所以此四个月整体为上升走势；第二阶段5—9
月，政策的出台使得宜兴市5月成交有所下降，但随后几月成交再次出现 上升，直至银9月达到全 年成交峰值，在此期间宜兴市成交稳步上升；第三阶段为10—12月，随着楼市的回暖调控政策再 次出台，使得“观望氛围”愈加浓厚。
价格策略
价格策略（2）
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具体措施： A、前期按楼层、位置、大小、朝向分类 等以 元/m2（实际得到价）的均价发售部分商铺。 元/m2，以 元/m2为一涨幅继续向
18000
13800
B、中期提价
市场投放，并进行市场评估，重新确定后期涨幅和放量。
前期 中期 后期
销售政策
回报政策：10年包租,20年托管，前三年一次性返, 后每年返8%. 10年后委托经营,管理方收取租金 10%的管理费用。
同一类 型产品
投资者资金稀释
Байду номын сангаас
小结
结论一：宜兴城市建设方兴未艾，未来几年内面市体量巨大，市场蛋糕
有待进一步细分。同时，也对各家的经营管理水平提出更高要求。
结论二：宜兴房产开发的加速进行，将在较大程度上挤压周边区域的生存 空间，“合理定位，错位竞争”是生存关键。
第三章 招商客群分析（裙楼）
超市、特色餐饮、银行
8、宜兴2010年住宅市场面积段成交分析
2010年商品住宅面积段成交图
2010年各面积段产品成交中80—100平米面积段产品成交比重最高，以27.53%的占比位 居各面积首位，120—140平米面积段产品成交环比09 年成交略有下降，而 140—160平米与 160平米以上两个大面积段在整体市场中所占比重仍然较低，位于全市成交的倒数第一、二位。
蓄水期
开盘期
40％
热销期
20％
持销期
20％
扫尾期
10％
集中所有 资源轰炸 式宣传
促销性 活动
持续性轰 炸式宣传
阶段性促 销
阶段性 促销
第五章：项目操作团队
项目经理：1人 案场经理：1人 外联经理：1人
销售经理：1人
招商经理：1人 策划经理：1人 置业顾问：40人
兼职人员：120人
分销团队：50个网点 3000人 团队共计：3166人
宜兴房产市场小结
商 业 氛 围 营 造 ， 投 资 环 境 形 成 ；
大型房产开发公司、商场 进驻宜兴，外来资金涌入。
区域内大规模钢材市场， 带来大量的外来人口。带来 了经济的腾飞，增加了商务 、居住房产的需求量。 商 务 办 公 市 场 需 求
城市规划中可以看出项目所 在区域为商业高度集中区，红星 美凯龙星、麦德龙、汽车城、长 三角物流园行成相互依托之势
生活息息相关，广告传播渠道畅通，认可度高，宣传效果较好。
传播策略
媒介选择： C、电视硬广告\专题\角标\字幕等。 在蓄水期和开盘期热动。 D、报纸，硬广告和软文、新闻结合传播。 E、网站，项目官方互动平台 F、 单页、夹报、条幅、短信 G、大型促销或公关活动
目标客群
客源区域：
本地： ①．一级区域：钢材专业市场，经营户； （直销） ②．二级区域：宜兴市以外的其它县乡及车程在2小时内的周边城镇。 外地： 外埠:南京\苏南\浙江部分区域\宜兴周边城市。 车程在4小时范围内的城市或辐射更大半径的范围 客源职业 本地专业市场商户、政府公务员、私营企业主、返乡置业者、企业高级 管理人员、医院、银行等企事业职工拆迁户等。
针对项目要：加大宣传，加快消化速度，加大政府公关，保障项目平稳运行。
第二章：竞 品 分 析
东氿片区
项目竞品分析
宜兴投资型房产
项目周边商务办公楼（招商部分）
一个疑问
认为这三块是本项目的竞品的原因
豁 然 开 朗
?
提出疑问
区位优势
城市中心，商业氛围、 居住环境成熟。
解决疑问
“?”解决，将让项目业态的定 位、销售、招商政策的制定 更有针对性， ，“合理定位， 错位竞争”做到有的方式。
商业项目招商过程中不仅具有快速消化市场，更是商业经营市场配套设施 不可缺少的部分。给长三角金属物流园更加全面、优质的服务。
注：住宅部分以投资产品推介为主
商业经营业种规划1
(大型超市)
商业经营业种规划2
商业经营业种规划3（特色餐饮）
商业经营业种规划4 (快餐店)
商业经营业种规划5（风味小吃）
第六章：项目合作方式
一.合作模式:营销策划+销售代理+招商代理 二.合作范围:项目所有销售招商部分 三.合作佣金: 营销策划：60W（服务费） 招商代理:佣金:合同额的一个月的租金(按照租金标准计算) 销售代理佣金：3%，溢价部分30% 结算方式:按照月结,每月结佣金的90%, 完成销售、招商指标后一次 性结10%，超出指标部分月结。
10、宜兴经济发展情况
主要经济指 标
GDP
固定资产投资
社会消费品零售总额
财政收 入
城镇居民可支配收 入
增长幅度
15%
16%
18%
16%
12%
注：宜兴经济依然包车了平稳较快发展的良好势头，实现了新的突破。经济快 速发展，提高城镇居民收入，刺激了消费。城市经济社会发展保持良好态势。 现在宜兴住宅、商业地产处于高速房展期初步阶段，升值潜力巨达。
4、中心城区结构布局
中心区:包括宜城老城区和城东新区,全市商业、 文化、服务中心及旅游服务基地,是宜城的主要 生活用地。
东山区:行政办公区。 专业市场区:位于宜城北部区域,是以建筑材料、 装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化 工交易市场为主要特色的专业市场区。 环科园:国家级科技工业园,集生产、生活和公 共服务为一体的综合性开 城北工业园(经济开发区):位于芜申运河以北, 是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代 化工业区。 生态区。 本项目处于宜兴市城市规划的商业中心， 对于项目价值的提升都提供了保障和依据。
2、城市交通网
宜兴主要铁路干线
宜兴主要公路干线
宜兴市江苏、浙江、安徽三省交界的长三角区域中心城市，内有204省道，芜申运河的 西氿航道和宁杭、锡宜高速，104国道及新长铁路，红星河，多样化的运输通道构成了无比 便捷的交通网络，奠定了该市无与伦比的地域交通优势。
3、城市总体规划
市域形成一片一轴的发展 格局。其中,“一片”为东部中 心片区;“一轴”为西部官林— 徐舍—张渚城镇发展轴。市区 形成“ 一核三组团” 的空间 结构形态。其中,“一核”为以 龙背山、东氿公园为绿核;“三 组”团为宜城、丁蜀、滨湖新 城。 城市发展方向： 宜城:东进、北扩、西优、南控 丁蜀:内部整合,集聚发展城市 形。
兴城市的发展送上了快车道！
6、宜兴2010年住宅市场供需分析
通过供需比观察宜兴房地产市场逐渐趋向供需平衡,考虑到限购令对县级市的影响较小,另 外随着市场需求的增加预计2011年上半年宜兴商品房推出暂不会出现下降走势. 市场现阶段 处于需大于供的情况。
7、宜兴2010年住宅市场成交量分析
2010年宜兴楼市成交大致可分3阶段：
外 来 经 营 户 的 需 求 ；
项 目 可 行 性 增 大 ， 为 项 目 保 驾 护 航
城市研究小结
※苏锡常地区最具优势的城市 ※城市商业战略要地
必将吸引投资者的眼光， 有利于本项目的销售。
本项目如虎添翼
※城市规划中项目所在 的商业发展居住
为项目业态定位提供依据，可以 商业配套及商业办公为主。
销售渠道
团队直销：30人
通过自有销售团队对主要客户群一对一地面推动
兼职销售：120人 客户带客户，自己组建兼职队伍 如：保险、银行职员等
广告拉动：
主动上门的客户 投资讲座(会议营销)： 针对有明显特征的客群进行投资说明会 分销代理： 在各个城市设立至少50个分销网点
销售进度（保守估计）
营销周期：12个月 销售目标：90% 节点设计：
销售推广
1.先炒作蓄水 2.广告与地面人员推动同时启动
3.本地与外埠(南京\合肥\苏南\浙江部分区域\宜
兴周边城市)同时热动 4.客户带客户（给予一定的优惠政策）
5.与媒体/行业协会/政府部门/金融机构联合推广
传播策略
媒介选择： A、户外广告：
①．选择宜兴市中心地带、高速路口高炮。
②．广告内容：项目销售招商广告。 ③．户外广告特性：户外媒体的时效性较长，且容易识别，让观众 记忆深刻。对广告诉求要求简练、明了、响亮。对企业或是产 品的品牌树立起到推波助澜的作用，效果标新立异。 B、公交车、出租车： 以上两种广告形式流动性大、受众面广，且公交车与市民生产
9、宜兴2010年商品住宅价格走势分析 2010年宜兴商品住宅成交价格走势
2010年在上一年的火热成交中开年第一个月就以超出09年全年均价水平起步，虽然 政府在一年中出台了一系列的调控政策来抑制房价，但是由于整体市场的通 货膨胀，物价 飞增，使得房地产市场并未出现明显的下降，反而随着市场经济逐渐升温。说明了国家政 策房产调控不但对县级市的影响较小，而且将给县级市带来高速发展的机遇。