5#、6#
1#、7#
1#、7#
1#、7#
5#
套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡) 套数 面积(㎡)
—— ——
56
4821.12
56
4781.7
112 9736.2 —— ——
216
90 8278.2 ——
——
——
——
——
——
10 814.25 100
90 8388.29 ——
3
由于后续地块尚未确定规划，目前仅以首期开放区域作为独立整体进行衡量
4
……
5
……
TIPS: 本次报告在以上共识的基础上制定完成，关于价格制定方面的具体内容，根据线下沟通情况确定是否 明示在这里。
市场分析
PART2 市场分析
1.城市市场分析
近期政策分析 整体市场分析
2.区域市场及典型竞品分析
百套特价房源主要以130-138平米的三居为 主，共计120套，目前去化15套，认购8套， 去化率12.5%
销售情况
成交量价 去化速度
推广及促销手段
推广手段 价格促销手段
ห้องสมุดไป่ตู้
后续推售计划
2.区域市场及典型竞品分析
对标项目在售及存量房源
典型竞品—旭辉御府
共744套，已推售332套（签约40），未推售412套（高层190,洋房222） 区域内唯一在售项目，未来项目入市的主要竞争对手
为3#、4#楼90平米两居及160平米三居， 共计76套，无签约，认购3套。
……
理的价格。
——温总理，11月7日于圣彼得堡
结论示例：在价格控制、限购限贷等方面，从严从紧的局面短期内不会动摇，购房 及贷款资格问题仍将是限制成交的重要因素
1.宏观市场分析
××城市商品住宅供求量价走势
进入传统销售淡季， 市场整体成交量有 所回落，但成交价
格趋于平稳
结论： 从近期全市市场供求量方面给出结论及判断； 从近期全市成交均价方面给出结论及判断。
项目主力户型集中在89-120平米 纯南向的B类户型均享受项目优质的园林景观。。。
户型 A
套数 98
户型 面积 (㎡)
121
B 115 89
合计 面积 (㎡) 11858
10235
楼栋 分布
•••
3-4， 6-8
1-10
9
8
1
0
7
1
C 77 117 9009 1,2,5, 9,10
6
5
D 30 238 7140
区域市场分析 典型竞品分析 TIPS: 本部分内容为通过宏观、区域市场以及竞品分析，梳理市场机会点，为价格策略、价格制定等提供支 撑； 典型竞品案例分析部分可以以附件的形式在报告最后进行呈现。
1.宏观市场分析
近期政策分析
对于房地产一系列的调控
措施，绝不可有丝毫动摇，我
们的目标是要使房价回归到合
——
——
——
——
——
—— ——
90
—— ——
56
4938.18 168 14846.1 224 19703.34 —— ——
448
180
16666.4 9
112
9759.3
224 19627.8 336 29439.54 10 814.25
21％
13％
26％
39％
1％
总户数：854套；可售总面积：76307.38㎡
5
•••
2 4
3
TIPS: 详细盘点项目户型情况及户型分别，作 为对我项目产品的形式形态的一个初步回顾， 了解项目的助理产品情况。 页面数量不限。
2.项目货量盘点
货量盘点
户型 面积 楼座 楼号 1# 5# 6# 7#
合计
推售房源货量盘点
A
C
E
F
G
约90三居
约85两居
约85两居
约85两居
约80两居
合计
报告大纲
CONTANTS
目录
PART1
PART2
销售目标盘点
市场分析
PART3
PART4
蓄客情况分析
项目定价
PART5 价格策略
1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条件梳理
1.宏观市场分析 2.区域市场分析 3.典型竞品分析
1.整体蓄客情况 2.客户分析
1.整盘/阶段均价推 1.推盘策略
导
2.推售计划
TIPS: 本部分内容为进一步明确和确认本次开盘的目标，并梳理当前阶段与甲方已达成共识的内容，为具体价
格策略及价格制定提供依据； “共识条件”梳理非必要内容，应根据项目实际情况灵活选择。
1.目标盘点
××年年度实现××亿的销售回款任务
目标统计项 销售面积 全年销售均价 认购金额 销售回款 任务套数
××项目××年度销售目标
比例
25％ 12％ 11％ 52％
7＃楼受城铁影响最大，且总量较大，占据首期预售比例的52％。 5、6＃楼作为低板产品，又是90平米三居户型，占所推比例的21％，比较稀缺。
3.共识条件梳理
前期会议及沟通已达成的共识：
1
本次价格制定不低于同区域内同等产品的在售价格。
2
本次价格制定所采用建筑面积不是最终测绘面积，最终测绘面积出来之后价格会有 小幅波动
保底计划 ××万平米 ××元/平米
××亿 ××亿 ××套
争取计划 ××万平米 ××元/平米
××亿 ××亿 ××套
TIPS: 本部分应明确项目阶段整体目标，可以为“下半年销售目标”、“8-12月份销售目标”等，除突出回款
目标外，也可根据甲方关注重点，突出价格控制目标、销售套数目标等。
2.项目货量盘点
2.价格制定
3.其他价格展示条件
TIPS: “均价推导”和“价格制定”部分为本报告的核心部分，“销售目标盘点”、“市场分析”和“蓄客 情况分析”作为项目价格推导的过程，可以根据提报需求自由组合，合理运用（增加、删减）。
销售目标盘点
PART1 销售目标盘点
1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条件梳理
2.区域市场及典型竞品分析
××区（版块）商品住宅供求量价走势
……
结论： 从近期区域市场供求量方面给出结论及判断； 从近期区域成交均价方面给出结论及判断。
2.区域市场及典型竞品分析
竞品选择及分析内容
竞品选择
分析内容
项目1 项目2 项目3 项目4
项目基础信息
在售及存量房源 热销户型分析
定价报告的核心前提：
项目整盘/阶段均价的推导依据主要是以下两点： 1. 实现开发商既定的利润目标。 2. 实现开发商既定的项目运作回款目标。
• 定价报告模板
• 2013.11
定价报告需要解决的问题：
定价报告是以市场依据、文字说明、计算过程的形式，来说明某一种定价方法。 报告需要说明的内容主要有两个：1、整盘均价；2、价单。 用市场水平、客户需求、产品力等综合判断本案均价水平。 通过内外部环境影响、竞争关系判断等获得各项价差，从而汇总成价单。