树
筑面积6.4万平米，其中包括4500平米的中央
金十字配套，3000平米风雨连廊，容积率为
1.0，绿地率为35%。规划为8栋多层，338个房
间，700多个床位，分为70平米、100平米和
110平米三种户型。
随园嘉树基于对中国当代长者的生理、心
理特征和行为特点为他们特别定制的养生住品。
项目以专业的适老型产品、完善的园区配置、
[ 泰康燕园]——项目概况
泰康之家养老社区建筑面积30万平方米，为居民提供多样化的居住和生活环境 以医疗护理和康复为立足点，为居民提供全方位的,完善的专业护理服务 以"打造活力新生活，让人们拥有健康、快乐、优雅的退休养老生活，持续品质生活"为宗旨
[ 泰康燕园]——自身配套
入住标准：年龄要求 女性55周岁、男性60周岁 收费标准：入住需缴纳两种费用：① 入门费（10万元可作为养老社区消费费用） ②月服务费（见表
项目机会分析
1、政策机遇：美丽乡村、乡村振兴政策不断完善，大村项目从政策上符合政府需求，并且已 经达成三方协议。 2、房地产限购机遇：海南全省限购政策执行一年多，房地产市场受到打压，常规产品购买销 售进出口被封堵，客户置业、住房意愿被压制，在此情况下，借助美丽乡村开展使用权运营 或租赁面临着难得的机遇。 3、产品规划机遇：三亚传统的房地产产品面积不得低于100㎡，因此，产品总价较高，置业 门槛较大，二手房市场短期内由于政策原因并无太大起色，因此，在产品规划上，项目拥有 更多的自由权限。 4、区域发展机遇：随着三亚自贸区的推进与发展，红塘湾被划归市区范畴，同时，海上机场 也择期开工建设，未来几年内，伴随着项目建设的推进，可以有效的利用区域发展带来的红 利，包括人口、客流、市政建设、区域配套等。
政策风险无法阻止，但可以有效的预测和规避。 因此， 在规避风险、转化劣势的前提下， 间接竞品市场和直接竞品市场成为我们项目的主要研究范围
PART 3 竞品市场分析
房地产市场竞品 使用权销售市场竞品
三亚在售项目分析
典型案例分析
市区住宅最低价项目，80㎡两房户型总价约170万，存量约有600套，计划销售周期两年
开放式厨房 1卫
3.5
西北-东南
70
10
9
永茂荔枝花园
74
2.3
172
51.7
大1房小1房
69.0
2厅 开放式厨房
3.7
北-南
70
1卫
使用权销售市场分析
岛外市场 岛内市场
[ 岛外市场情况] 市场分类
北京区域，以金融、资本持有出 租型为主，其出租模式可作为借 鉴 案例：北京泰康之家燕园、北京 太阳城
75.9
75.9
丹州小区
98
1.8
174
69.6
69.6
中铁悠岚湖
62
2.7
167
66.9
66.9
海岳半岛城邦马德里4 栋
76.26
2.4
185
55.4
73.8
福泉花园
70
2.1
145
43.6
58.1
房间构成
大2房 1厅 封闭式厨房 1卫
大2房 2厅 封闭式厨房 2卫 大2房 2厅 开放式厨房 2卫 大3房 1厅 封闭式厨房 1卫 大3房 1厅 封闭式厨房 1卫 大3房 1厅 封闭式厨房 1卫 小2房 1厅 开放式厨房 1卫 大2房 2厅 封闭式厨房 1卫 大2房 2厅 封闭式厨房 1卫
区域内在售项目，鲁能公馆，一期40㎡、60㎡开间，总价约为160-240万，未来还有三期未开发
占地面积：226666㎡ 建筑面积：187300㎡ 容积率：0.8 总户数：320 产权：40年 主力户型：40㎡单间、60㎡一房 一厅、87㎡两房两厅 销售均价：42000元/㎡ 销售情况：项目2017年取得预售 证，一直未对外销售。
布甫·大村定位方案
三亚樾城投资有限公司 营销策划部
二零一八年十一月
布甫大村项目
建築用地占地面積：35423.52平方米 建築面積：24245.71平方米 容積率：0.6 限高： 3层
三亚城市功能定位核心区 三亚红塘湾旅游度假辐射区
[ 政府规划定位 ]
三亚自贸区总体规划主城区，郊野美丽乡村田园带，临空客流聚集地，区位发展势头较大，优势明显
占地面积：63010.5㎡ 建筑面积：121800.9㎡ 容积率：1 总户数：1229 产权：70年 主力户型：80㎡两房两厅，总价 月170万元（70%）、105㎡三房两 厅（30%） 销售均价：23000元/㎡ 销售政策：可公积金、可按揭 销售情况：目前第二批3栋楼获得 预售证，套数334套，现去化率 50%，平均月销售量约40套左右。
三亚二手房市场分析
三亚二手房市场表现
限购政策发布一年后，二手房价格趋于稳定，三亚7月二手房均价 25137 元/m²，（包含别墅等二手房交易 数据）
从上月成交数据来看，二手房市场郊区项目涨幅较大，市区项目跌幅较大。
三亚市7月份二手房市场案例
序号 1 4 3 6 7 10 11 2 13
小区名称
占地面积：66126.59㎡ 建筑面积：100000㎡ 总户数：1400户 主力户型：32㎡开间、54㎡一房一厅、 70㎡两房。 产权年限：村集体用地，租期50年 销售情况：从2017年开始销售，截止 2018年底售罄。目前业主已经入住。
区域住宅最低价，中粮悦海项目，83㎡两房户型总价约180万元，目前项目售罄，无后续产品供应
占地面积：149673㎡ 建筑面积：185567㎡ 容积率：1.1 总户数：815 产权：70年 主力户型：83㎡两房两厅，总价 月180万 销售均价：22000元/㎡ 销售情况：18年12月份批准预售 建筑面积:35753.76平方米(其中商 业1018.51平方米、住宅34735.25 平方米),套数:400套(其中商业16套、 住宅384套)。
项目劣势分析
1、内部交通较差：大村外部交通网络完善，但是有部分进村的道路狭窄、形象面较差，未来 开发过程中，需要进行交通动线的规划和完善。 2、干扰资源明显：大村村口附近有大量坟墓，对前期开发建设及后期项目形象有较大影响。 3、水资源不足：村里自然资源丰富，但水资源由于各种原因，造成河道干涸，需要后期进行 完善。 4、噪音干扰：村庄紧邻G98高速，退线后距离高速道路仅30米，车流造成的噪音会严重影响 附近居住生活体验。 5、投资金融属性差：项目用地性质决定产品固定资产的价值无法长期持有，是项目发展的最 大障碍。
项目威胁分析
1、政策风险威胁：虽然美丽乡村政策不断的出台，但是具体执行细则并无落地，因此，导致 村、区以及市政府相关职能部门畏手畏脚，以政策猜测猜想开展相关指导工作，未来风险存 在较大。同时，使用权销售也存在较大的政策风险。 2、竞品项目威胁：伴随着房地产陷入低潮，共享农庄、美丽乡村、特色小镇等项目大量出现， 未来一两年内全省将有上百家类似项目集中上市，大村周边也有华侨城等知名企业项目上市， 未来项目面临竞品项目的恶略竞争环境。 3、房地产市场潜在威胁：2018年房地产市场全面限购，2019年7月份，限购政策有松绑迹象， 即便地产项目仍然受限，考虑到两年社保保护期限即将到期，未来房地产市场也将成为项目 最大的竞争对手。
1.8租售情况：服务
如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决 租赁费用综合来看，略高于常规销售收入
[ 上海亲和源]——项目概况 距离上海市中心12公里，交通便利，配套齐全，确保老年人居住的舒适度与便捷性
[ 上海亲和源]——运营模式
海南区域案例及市场分析
中州国际酒店项目
村集体建设用地与开发商合作开发，销售使用权，与客户签订租赁协议，同时，与中州酒店管理集团合作运 营部分公寓。销售权长租销售方面，32㎡开间约39万元，54㎡开间约65万元。另外推出部分户型返租销售， 30万租20年使用权，开发商每年返还5%的房款。整体销售价格约为同区域产品的30%。目前已无房源销售。
项目位置
[ 项目位置 ] 出则繁华、入则静谧，随着交通不断优化，大村这支潜力股将会爆发
项目位置
南山文化旅游区
红塘湾
三亚湾
三亚市区
大东海
亚龙湾
海棠湾
➢ 位于海南三亚红塘湾区域，在天涯海角和南山景区之间；
➢ 未来的市中心，距离天涯区核心不行五分钟，距离三亚主城区10分钟车程； ➢ 紧邻环岛高速，新出口将会加大交通便捷性。 ➢ 红塘湾海上机场经济腹地
[ 地块指标 ]
水库 山
生态农业用地
拟建出入口
项目建设用 地（大村老村）
环岛高速
生态农业用地
美丽新村
国道
[ 资源环境]
➢ 老村居民在20年前由于水源 原因陆续搬离
➢ 村内存有很多三级保护酸豆 树
➢ 现有一户村民由于经济原因 仍住在老村内
山上大石遍布， 以前的水源地源 头，现已无水
项目优势分析
1、区位优势：大村位于红塘湾开发区腹地，也是三亚自贸区规划的主城区范围，随着三亚城 市建设的不断发展与完善，海上机场的投入使用，大村作为天涯镇后花园的定位越来越清晰。 2、客流导入优势：大村位于天涯海角与南山寺景区之间，将近一千万的客流量结合海上机场 带来的巨大流量，为大村项目带来源源不断的人气及运营氛围。 3、自然资源优势：大村靠山观海，村中古井、大树、河道、森林资源丰富，出则面对繁华未 来，如则享受宁静氛围。 4、开发意愿优势：经与大村长期的沟通和交流，大村开发意愿较强，能够积极配合项目开发。 5、土地资源优势：大村老村是一个空心村，约有50亩建设用地，土地状况较单一，基本无拆 迁安置的过程，后期整体开发优势较大。
房子 面积（㎡）
单价 （全含） （万元）
总价
（万元）商金贷额3（0%万元首）付
公积金贷40% 首 付金额 （万元）
鸿洲佳园