资料来源：戴德梁行研究部
其他 望京 - 酒仙桥
租户
国际商业机械（中国） 有限公司
廊坊银行股份有限公司
北京木棉汇投资管理 有限公司
安联救援管理服务（北京） 有限公司
宏盟广告
面积（平米） 12,386 8,305 7,407 6,243 5,910
租赁类型 续租 新租 新租 搬迁 搬迁
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在过去一年里，金融、专业服务和 TMT 产业已成为推动该市写字楼需求的主力 军。这一市场态势还将延续至下一年。
在广州，珠江新城继续成为企业办公的首 选板块。与此同时，琶洲商务区的吸纳能 力在过去一年中大幅增长。随着板块持续 升温，我们预计未来企业对琶洲的需求还 将进一步攀升。
资料来源：戴德梁行研究部
34%
2%
金融
零售
11%
专业服务
9%
制造业
4%
3.5%
25%
TMT
3%
能源
8.5%
医疗健康
房地产
其他
表2 北京甲级写字楼——五宗重要租赁成交（2016 年 6 月—2017 年 6 月）
写字楼 钻石大厦 万利中心 宜家家居大厦
商圈 中关村 中央商务区 望京 - 酒仙桥
惠通时代广场 利星行中心
平安金融中心
福田区
英拓投资
7,000
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租赁类型 新租 新租 搬迁 搬迁 新租
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广州 核心趋势
邱晓瑜
董事 广州及佛山企业服务部主管
“珠江新城持续受租户追捧。未来， 琶州将成为市场的新热点。”
自 2016 年第三季度至今，广州写字楼租 赁市场持续保持活跃。 在所有企业中， 内资企业表现非常突出，2016 年 6 月至 2017 年 6 月期间，内资企业的吸纳量占 比达到了 86%（图 7）。
在这六个城市中，由于供应远超过同期的需求， 因此强劲的写字楼需求并没有使市场的空置率有 所下降。仅有两个城市——北京和成都——在一定 程度上出现了空置率的下降。另一方面，由此导 致的大量可供租赁面积对于租户来讲是一个好消 息，为租户提供了更多选址方案。
由于深圳惊人的吸纳表现（尽管供应原因空置率 有所上升），六个城市中深圳在过去一年中的平 均租金涨幅最为明显。此外，由于空置率的下降，
2 戴德梁行研究部
摘要
魏超英
董事总经理 中国企业服务部主管
“过去一年，一线城市以及主要二线城 市的写字楼需求极其旺盛。在一线城市 中，深圳的表现尤为抢眼，年吸纳量增 长近 282%。”
报告涉及的六个城市写字楼市场在过去 12 个月展现了强 劲的需求。其中，深圳的表现尤其突出，写字楼需求（按 面积）增长了 281.7%。
城市
空置率
北京 上海 深圳 广州 成都 武汉
城市
净吸纳量
北京 上海 深圳 广州 成都 武汉
资料来源：戴德梁行研究部
2017 年二季度租金 ( 人民币 / 平米 / 月 ) 392.1 279.2 268.1 171.7 107.1 123.3
2017 年二季度空置率
7.3% 15.8% 13.1% 11.9% 32.2% 32.3% 2016 年 6 月 -2017 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 ) 855,180 1,221,695 731,012 686,791 202,183 163,281
4 戴德梁行研究部
严区海
高级董事 北中国企业服务部主管
“北京是重要的科技产业中心，我们预计明年 TMT 产业在该市场上将继续保持强劲势头。”
内资企业在北京写字楼市场表现活跃，在过去 一年里，吸纳了整个市场 73% 的面积。我们预 期这一趋势将延续至明年（图 1）。
就产业类型而言，自去年 6 月份以来金融产 业占据了北京写字楼市场的最大份额，达到了 34%（图 2）。
2017 中国 写字楼需求 核心趋势
金融 和 TMT 行业 仍是 需求主力
2017 年 9 月
大中华区租户研究
目录
01 摘要
02 简介
03 六大城市写字楼 需求核心指标
04 北京核心趋势 06 上海核心趋势 08 深圳核心趋势 10 广州核心趋势 12 成都核心趋势 14 武汉核心趋势 16 总结
上海 核心趋势
过去 12 个月，上海写字楼整体租赁需求大幅增长。 国内企业继续保持平稳健康的办公空间扩张，外 资公司需求则从冰冻期（2015 年 6 月—2016 年 6 月）之后快速回暖。
租赁面积方面，外资公司以 54% 的占比超过了国 内企业（图 3）。但外资企业在租赁市场上仍受 到成本导向的影响；内资公司在选择物业时则优 先考虑地段和品质，偏好核心区高品质办公物业。 这一趋势在未来的一年内将不会改变。
过去 12 个月中，内资企业在深圳写字楼市场 的需求保持旺盛态势。一些知名企业，例如 恒大集团，纷纷在深圳设立新总部。市场中近 80% 的交易（按面积）是来自于内资企业（图 5）。根据目前趋势，我们相信在未来的 12 个 月国内企业将持续保持活跃态势。
高科技产业已成为深圳的支柱产业。深圳是众 多国际知名科技企业的总部聚集地，包括 ：华 为、腾讯、康佳、创维、酷派、中兴、金立、 普联、大疆、华大基因和一加等。 同时，深圳 还拥有大量的高科技创业企业。 另外，许多海 外高科技公司在南山高科技术园区设立了其中 国业务总部。
就产业类型而言，金融、TMT、零售、专业服务 以及制造业占据了整个上海市场 80% 的吸纳面积 （图 4）。
联合办公在过去一年里租赁了大量的写字楼空间。 许多该类型企业快速扩张他们的业务，增加其办 公空间，典型代表包括 WeWork 和裸心社。
魏超英
董事总经理 中国企业服务部主管 “过去一年，成本仍然是影响外资企业租赁活动的 主要因素。内资公司在选择物业时则优先考虑地段 和品质，偏好核心区高品质办公物业。”
兴业中心 T1 金光白玉兰
核心静安 虹口
君合律师事务所 YKK
7,000 4,600
世纪商贸广场
核心徐汇
固特异
4,500
资料来源：戴德梁行研究部
租赁类型 扩租 续租 搬迁 搬迁 搬迁
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深圳 核心趋势
黄书礼
董事 华南企业服务部主管 “高科技产业在深圳经济发展中发挥了不可或 缺的作用，TMT 行业占全市写字楼市场需求总 量的 44% 并不让人感到意外。”
Shaun Brodie
大中华区 租户研究及华东区研究部主管
“在接下来的一年里，供需之间的矛盾 仍将出现在许多市场中。需求预计将延 续当前的增长趋势；供应方面，一些城 市可能会迎来大量的新增供应。”
戴德梁行研究部 1
简介
基于影响写字楼需求的各个主要因素，这篇报告将：
聚焦中国六大写字楼市场； 分析这些市场过去一年的趋势。
2016 年二季度租金 ( 人民币 / 平米 / 月 ) 378.1 290.9 253.8 168.2 105.4 126.1
2016 年二季度空置率
7.3% 10.7% 9.1% 8.8% 40.7% 15.7% 2015 年 6 月 -2016 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 ) 690,235 909,609 191,510 435,349 145,799 58,910
在这六个城市中，供应远超过同期的需求，因此强劲的 写字楼需求并没有使市场的空置率有所下降。另一方面， 数量可观的可供租赁面积为租户提供了更多选择的空间。
明年，需求和供应之间的矛盾仍将存在。需求预计仍将 保持坚挺，同期一些城市将有大量的新增供应入市。
由于供需情况（包括新增供应的位置、品质）各不相同， 因此这六个城市在未来将继续呈现不同的市场表现。和 去年一样，一些城市的空置率将下降，而另外一些城市 的空置率则将上升。租金表现亦是如此。
17%
17.2%
18%
14.7%
15.9%
金融
零售
TMT
专业服务
制造业
3.4%
能源
8.3%
医疗健康
0.7%
房地产
4.8%
其他
表3 上海甲级写字楼——五宗重要租赁成交（2016 年 6 月—2017 年 6 月）
写字楼
商圈
租户
面积（平米）
万都中心 嘉里中心
长宁 核心静安
3M 赛诺菲
20,000 12,000
报告涉及的六大
武汉
报告所选择的六个写字楼市场覆盖了四大一线城市，还包括了两个二线城市——位于西部的成都以及位 于中部的武汉，提供了一个展示中国写字楼租户活动的横截面。
2 戴德梁行研究部
六大城市写字楼需求 核心指标
截止到 2017 年二季度末，报告所覆盖的六大城市在 12 个月内均录得了数量可观的净吸纳面积。深圳表现 最为抢眼，同期吸纳量（按面积）增长了 281.7%； 武汉紧随其后，录得 177.2% 的增长率（表 1）。
增长率 ( 同比 ) 3.7% -4.0% 5.6% 2.1% 1.6% -2.2% 增长率 ( 同比 ) -0.1% 5.1% 4.0% 3.1% -8.5% 16.6% 增长率 ( 同比 ) 23.9% 34.3% 281.7% 57.8% 38.7% 177.2%
戴德梁行研究部 3
北京 核心趋势
因此，在过去的 12 个月内，金融和专业服务业分 别占全市总吸纳面积的 15％和 12％，紧随 TMT 产 业之后。
图6 深圳甲级写字楼租赁面积成交比例 ——产业类型划分（2016 年 6 月—2017 年 6 月）
资料来源：戴德梁行研究部
15%
10%
44%
金融
零售
TMT
12%
10%
2%
专业服务
制造业
图1 北京甲级写字楼租赁面积成交比例 ——外资 / 内资公司比较 (2016 年 6 月—2017 年 6 月）