瑞华中学旁新城新中央福林圆●智能公寓营销策划新田首席智能化社区前言:1．本项目占地面积小,单层面积不大,是一栋临街的单体楼；2．目前市场行情具有不确定性,三线城市刚性需求逐步释放,需要高档包装,吸引客户；3．可售面积不大,我们必须充分储客,拔高价格，才能让项目价值得到最大化；4．一般单体楼,必须把文章做到产品内部本身上,把产品做深做透；5．项目需要引入新颖概念吸引客户。
概念包装概念包装的必要性:从市场角度来说，只有具备生动贴切的概念，产品才能脱颖而出，从客户角度来说，具有新颖概念的产品才能打动客户，促成购买，从产品自身来说，只有具备概念，才能拥有强大的生命力。
概念产品的优势: 让产品具有生命力，说服客户，震撼市场概念包装的实质:概念包装就是把项目先天的特点，根据市场的需要，提炼出新形象，新品牌。
本项目亮点提炼在宣传内容上强调项目新提炼的九大卖点，从本质上区别周边竞争对手项目。
1、山景福林圆●智能公寓地处秀峰路与云鹤路交汇处，居住福林圆智能公寓，只需几分钟路程，就可享受其他人节假日才可享受的青山绿水的休闲生活。
2、生态福林圆●智能公寓位于居住环境极佳地段，避过嘈杂的城市交通干道，为了打造更好的居住环境，福林圆●智能公寓还在小区内规划了绿色屋顶、绿色天台，计划引进各种对人体有益处的植被种植在天台、屋顶以及小区内广场上。
同时，在大户型的设计上，更贴心的准备规划入户花园，让小区业主时刻享受绿意盎然的生活.3、智能化福林圆●智能公寓采用全封闭式智能化管理，整套智能化物管系统采用星级标准，包括先进的访客可视对讲装置、小区主入口闭路电视监控装置、出入口车辆栏杆机、车位智能化管理体系、物业管理计算机系统；为了方便业主的生活，福林圆●智能公寓还将预留有线电视网、高速宽带端口，以提高住宅小区的智能化居住质量。
4、品质福林圆●智能公寓整体采用框架结构，比普通的砖混结构更安全，抗震性高，同时相比剪力墙设计，框架结构还具有良好的变形能力，在不破坏承重墙的情况下，可随意更改室内墙壁的设计，布局更为灵活，可以形成较大的使用空间。
同时，福林圆●智能公寓采用现浇板，抗震性和整体性更佳，还具备更好的隔热、隔声及防水效果，让业主的居住更具品质感。
5、绿色环保福林圆●智能公寓规划领袖型绿色屋顶，以打造一种健康的低碳的生活模式，绿色屋顶会降低城市上空的二氧化碳、净化空气，让业主居住更为舒适，同时，在休闲之余，业主还可将绿色屋顶当做休闲场所。
福林圆●智能公寓开发商响应国家号召，致力打造低碳地产，所以将会在公共区域采用低碳建材，健康板材。
为了让业主的居住与自然更加接近，在大户型规划上，福林圆●智能公寓还设计了最先进的入户花园以及空中花园.6、全功能投资：该区位逐步成为中心城区,是新田不容错过的2012年首席投资选择！居住：不论是想购置单身公寓、养老房、新婚房还是一步到位全家居住，福林圆智能公寓50-142㎡的九大户型都可以满足，加上酒店式物管、星级智能化体系、建筑品质、生态居住环境和环保建材，构成了新田最具宜居性的高层住宅。
办公：福林圆●智能公寓集办公环境与居住空间有机结合，能实现空间在平面和立体上的丰富多元性，充分展现时尚人群空间自由、独立的生活理念，同时福林圆智能公寓公寓的户型可多样组合，让自己的办公家有更好的扩展性，加上周边的发展潜力以及各种商业配套的完善，福林圆●智能公寓绝对是老板们的第一选择。
7、交通便捷，社区配套完善距离主干道只有300米,距离瑞华中学只有500米.8、户型多样50平米-142平米经典户型,邀你典藏菜单式装修，随意选择（后期考虑）福林圆智能公寓采用菜单式装修，有精锐装修公司直接服务，按照业主的要求列出N种装修风格，让业主花费更少的时间，节约更多的金钱修饰好自己的温馨之家，同时，福林圆智能公寓还给业主提供多重入住选择，可简装入住、精装一步到位，也可选择毛坯房由业主DIY自己的小世界。
低总价,低首付（后期考虑）福林圆智能公寓小户型公寓较多，适应普通工薪阶层的购买能力，哪怕是刚刚工作没多久的年轻人，也可以轻松购买，因为福林圆贵族的小户型总价低、首付低、月供更低，后面居住时的物业费也低、装修材料费还低。
而且，小户型公寓在将来也易出租、易转让，作为年轻一族以及养老一族十分适宜。
不但如此，福林圆智能公寓的小户型设计也极为合理：户型紧凑、科学布局，没有一丝面积浪费；且功能分区、清洁便利，居住更加舒适。
卖产品，更要卖概念！整合福林圆的多个优势，特别是单栋，小户型的特点，我们退出智能公寓概念。
项目全新形象——福林圆●智能公寓认筹前营销工作3月12--3月27 2周1\策划售楼部包装: 外面造型撤换广告建筑模型展板背景墙字门贴外围宣传单页电视形象路旗，路牌电视台飞播2\销售培训礼仪礼节基础知识项目知识采盘对周边楼盘基本数据的了解登记接待客户清明节前后监督发放单页网络发帖新浪乐居、0746楼市网、永州都市网认筹前准备3月28-4月2日策划1、代金券2、X展架3、VIP卡4、认筹协议5、交房标准销售单页发放短信通知所有客户X展架费用VIP卡认筹协议书收据认筹活动周举行4月2日起时间：当日认筹礼品4月2日至4月6日策划拱门，音响制造气氛销售接待客户，财务收款目标1个月内卖卡60张左右目标5月1日认购25套左右目标在现有预期价格上提升100元/平米经费预算：（认筹活动阶段费用）备注：具体以实际发生费用为准“福林圆●智能公寓”VIP会员确认表(小户型)VIP会员编号：客户姓名：身份证号：联系地址：联系电话：客户意向成为永州市方园房地产开发有限公司（以下简称方园公司）“福林圆●智能公寓”项目的VIP会员，并自愿签署本确认表。
一、客户自愿申请成为“福林圆●智能公寓”VIP会员，交纳人民币5000元作为诚意金，并领取VIP金卡，卡号为。
二、VIP卡实行“一表一票一卡“制，即签订一份VIP会员确认表并开据一张VIP卡诚意金收据以及一张VIP卡。
客户成为“福林圆●智能公寓”VIP会员后，即可享受如下多重贵宾待遇：1、持卡人在开盘当日按VIP卡号的先后顺序，享受优先选房的权利，每一张VIP卡仅限于购买一套住房；2、持卡人在开盘当日签订认购书或者商品房买卖合同的，可享受5000元诚意金抵用10000元购房款的优惠；3、持卡人在开盘购房时享受额外折扣：一次性付款9.6折；按揭9.8折；4、持卡人在开盘当日签订认购书或者商品房买卖合同的，赠送1年物业费；5、以上优惠条款可累计叠加优惠。
三、持卡人签订认购书时，VIP卡诚意金自动转为选房定金，不再退还；签订商品房买卖合同时，VIP卡诚意金自动转为购房首付款，不再退还。
四、方圆公司须提前告知持卡人认购或者开盘时间。
五、持卡人应严格按照方圆公司通知的认购或者开盘时间，按规定签订认购书或商品房买卖合同，否则将被取消购房优惠的权利。
如因持卡人提供的电话、地址有误，导致未能通知的，其责任由持卡人自行承担。
六、持卡人在开盘七个工作日内如未能选中物业或被取消，开盘七个工作日后办理退卡手续，由持卡人凭身份证、本确认表、收据及VIP卡，不计息退还VIP诚意金。
七、如持卡人在开盘后未能选中该物业房屋，可优先选购本公司开发的其他项目。
八、本VIP卡使用活动及优惠政策最终解释权，归永州市方圆房地产开发有限公司所有。
以上条款，本人已经仔细阅读，对其内容及事项无异议。
方圆公司确认：客户（签章）：日期：年月日日期：年月日“福林圆●智能公寓”VIP会员确认表(大户型)VIP会员编号：客户姓名：身份证号：联系地址：联系电话：客户意向成为永州市方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）“福林圆●智能公寓”项目的VIP会员，并自愿签署本确认表。
一、客户自愿申请成为“福林圆●智能公寓”VIP会员，交纳人民币10000元作为诚意金，并领取VIP金卡，卡号为。
二、VIP卡实行“一表一票一卡“制，即签订一份VIP会员确认表并开据一张VIP卡诚意金收据以及一张VIP卡。
客户成为“福林圆●智能公寓”VIP会员后，即可享受多重贵宾待遇：1、持卡人在开盘当日按VIP卡号的先后顺序，享受优先选房的权利，每一张VIP卡仅限于购买一套住房；2、持卡人在开盘当日签订认购书或者商品房买卖合同的，可享受10000元诚意金抵用20000元购房款的优惠；3、持卡人在开盘购房时享受额外折扣：一次性付款9.6折；按揭9.8折；4、持卡人在开盘当日签订认购书或者商品房买卖合同的，赠送1年物业费；5、以上优惠条款可累计叠加优惠。
三、持卡人签订认购书时，VIP卡诚意金自动转为选房定金，不再退还；签订商品房买卖合同时，VIP卡诚意金自动转为购房首付款，不再退还。
四、方圆公司须提前告知持卡人认购或者开盘时间。
五、持卡人应严格按照方圆公司通知的认购或者开盘时间，按规定签订认购书或商品房买卖合同，否则将被取消购房优惠的权利。
如因持卡人提供的电话、地址有误，导致未能通知的，其责任由持卡人自行承担。
六、持卡人在开盘七个工作日内如未能选中物业或被取消，开盘七个工作日后办理退卡手续，由持卡人凭身份证、本确认表、收据及VIP卡，不计息退还VIP诚意金。
七、如持卡人在开盘后未能选中该物业房屋，可优先选购本公司开发的其他项目。
八、本VIP卡使用活动及优惠政策最终解释权，归永州市方圆房地产开发有限公司所有。
以上条款，本人已经仔细阅读，对其内容及事项无异议。
方圆公司确认：客户（签章）：日期：年月日日期：年月日智能公寓交房标准1.外墙：高级面砖，高级涂料，保温材料：屋面为防水，隔热现浇屋面。
2.内墙：混合砂浆抹面。
3.顶棚：水泥砂浆抹面。
4.地面：全现浇板。
5.厨卫：墙地面水泥砂浆抹平，做防水处理；预留排水口。
厨房采用集中排烟道。
6.阳台：水泥砂浆抹面，不锈钢栏杆。
7.楼梯，过道：楼梯地面水泥砂浆找平（消防通道）。
电梯井壁为大理石；不锈钢栏杆；墙壁为仿瓷涂料。
8.门，窗：入户防盗门；铝合金中空窗户。
9.给水：水电安装到户(开户费由业主自理)。
10.排水：户内U-PVC排水管，住宅统一设置品牌排水管。
11.电气：公共照明完整。
12.电梯：品牌电梯。
13.安全防范系统：封闭物业管理,智能一卡通,主入口闭路电视监控系统，楼宇可视对讲系统；过道消防喷淋系统。
14.停车场管理：智能化停车场管理系统。
15.弱电：预留有线电视，电话，宽带端口(开户费用由业主支付）。
16.送隐形防盗网.福林圆●智能公寓营销中心 2012年3月15日。