地块名称：奥海御江苑项目 用地性质：普通住宅用地 占地面积：169亩 容积率：2.64 建筑面积：29.89万平米 楼面地价：1524元/平米 成交时间：2016.6.21
目标宗地
地块名称：贵博望涪社区地块 用地性质：普通住宅用地 占地面积：7亩 容积率：2.5 楼面地价：3246元/平米 成交时间：2017.5.15
211531
104.4
2014 24 2.46
229.4
227660
162.5
2015 10 1.91
50.9
77355
193.6
2016 9 2.50
62.4
84288
226.3
2017 5 2.33
36.0
76470
329.3
楼面均价
(元/㎡) 505.1 874.9 781.0 537.6 992.5 1519.5 1350.8 2121.2
地块名称：涪陵碧桂园 用地性质：普通住宅用地 占地面积：80亩 容积率：1.8 建筑面积：9.63万平米 楼面地价：1650元/平米 成交时间：2016.9.21
地块名称：金科南湖 用地性质：普通住宅用地 占地面积：149亩 容积率：2.0 建筑面积:19.87万平米 楼面地价：1707元/平米 成交时间：2015.12.24
江南组团
2.2 土地市场
涪陵土地近3年供应少，库存持续降低，土地市场拿地以本地企业为住 2015年至今，普通开发用地供应快速回落，市场库存压力减小；17年老城成交土地楼面地价 破3200元/平米，江东成交土地楼面地价破3000元/平米，土地市场预期走强 涪陵土地市场拿地以本地房企为主，目前只有绿地和碧桂园进入，金科在本地具有主导地位
2016年涪陵明确近期规划，城区规划人口66万人，提出“一带两轴三片“的空间构想
土地供应方面，宗地所在江南组团，土堆供应少，供地潜力小，区域配套成熟；江北组团16前有过阶段性供 地，但后续市政跟进慢，开发出现停滞；江东组团近期逐步供地，市政跟进较快，有供地潜力，是江南组团城 市功能的重点疏解区
1.4 四至及配套
160 140 120 100
80 60 40 20
0
2010
住宅面积（万平米） 101
住宅均价（元/平米） 3766
涪陵商品住宅成交趋势
2011 2012 2013 2014
84 4526
104 4308
90 4842
100 5131
2015
107 5056
2016
2017.18
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
四川华一学校、涪陵20中学、浙涪友
谊学校调
1.5 地块现状及不利因素
顺园路街景
地块内高压线
地块北侧堡坎
地块内斜坡
顺风路一侧街景
【地形地貌】地块现状高差较大，最大高差45米。地上为农作物与拆迁堆积物，顺园路一侧最高，向顺 风路逐步走低。地块主要区域呈现2个平台加一个缓坡，临顺风路一侧为斜坡
【征地拆迁】地块无拆迁，已征转完毕，具备土地招拍挂条件
高层4000-4500
2.4 项目所处板块市场竞品及产品细分
【不利因素】1、地块北侧边缘部分有35kV高压线穿过（不可拆迁）；2、地形高差大；3、地块一侧有 轻轨线路规划，需退让
1.6 政策要求
开、竣工要求
依项目土地摘牌后政府规定为准
开工报建手续办理 办理施工许可证后才可开工
预售条件
□ 提前预售
高层主体工程50% 洋房主体封顶
预售监管政策 限购/限价 按揭贷款对接情况 融资条件 冬歇期
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
项目介绍 市场分析 项目定位及设计方案 项目经营方案 财务测算及“双赢”方案 综合分析与建议
第一部分
项目介绍
1.3 项目区位
项目位于涪陵老城东南部，紧邻东站汽车客运中心，区域配套成熟，交通便捷，距离城市中心商 圈约3分钟车程。项目所处江南组团，属于城市核心区域，可快速开发
0.1 0.05 0.2 0.5
0 0.1 0.5 0
8.4
0.5
0
6
7.6
1.2
6.7
3.4
5.1
0
22
0
0
2.5
0
11.6
0.6
0
6.05
8.8
1.4
9.4
3.9
7
0
22.5
1.7
0.5
2.5
0
8
7.1
6.6
5800 0
5200 6200 5900 6100 6600 预计5500
6500 7800 6500 7600
城市发展方向对目标地块利弊
的分析结论：
江南组团是城市东西发展的支撑点，是目 前涪陵优质客群集中地，区域开发潜力小， 土地价值凸显
2.2 土地市场
新近成交的高价土地集中在在老城和江东，老城贵博地块和江东碧桂园地块楼面地价首破 3000元/平米，16年老城地王碧桂园四环路地块仅1650元/平米，土地市场呈现趋热态势
地块名称：道正投资马鞍地块 用地性质：普通住宅用地 占地面积：128亩 容积率：2.5 建筑面积：21.4万平米 楼面地价：1659元/平米 成交时间：2017.7.7
地块名称：贵博天子殿地块 用地性质：普通住宅用地 占地面积：41亩 容积率：2.0 建筑面积：5.44万平米 楼面地价：2398元/平米 成交时间：2017.2.4
滨江烟厂项目----18年上半年 占地：约80亩 容积率：2.5 用地性质：R2 计容规模：约13万方 楼面地价：预计3000-4000元/㎡
双宝路项目---2017年年底出让 占地：约70亩 容积率：2.5 用地性质：R2 计容规模：约11万方 楼面地价：预计2500-3000元/㎡
亚东亚地块---2017年9月出让 占地：41亩 容积率：2.5 用地性质：R2 计容规模：6.8万方 楼面地价：2500元/㎡
义和 组团
李渡组团 龙桥组团
【交通区位】 项目距离滨江大道约800M 项目距离城市中心商圈约2KM
江北 组团
易家坝商圈 3公里
涪陵区政府 2.8公里
高笋塘商圈 2公里
江南组团
项目位置
江东 组团
【规划区位】 项目所在区域成熟，交通便捷 项目位于涪陵核心城区江南组团，能实现快速开发
1.3 项目区位
备注： 1.数据来源为涪陵土地交易中心官网 2.统计数据不含工业用地 3.2010年至今平台公司兜底土地建筑面积为390万平米
2.3 住宅市场分析
整体市场分析
市场供销：市场成交量近3年呈现明显增加，预售住宅存量去化周期仅有6.9月； 价格走势：16年至今房价呈现逐步回升趋势，老城和江东组团主要高层价格在5500-6400，部分临江房源突破 7000元/平米
第二部分
市场分析
2.1 城市格局
1、城市发展方向的走向：李渡组团，江 东组团； 2、形成目前城市发展方向的原因；江南 组团为老城区，江东组团拟规划为为老城 区现有居住功能近期重点的疏解区；李渡 组团是涪陵长江拓展带的重要支点，也是 涪陵规划的新城，区域产城一体是涪陵未 来重点发展方向； 3、政府对于城市发展方向的实质性扶持 措施；优先安排用地指标，减免税费等。 4、对于城市发展方向上重点行政、商业、 配套设施项目的布局及计划：江东规划有 商业中心广场，区域处于起步阶段，相关 配套建设尚需逐步落地；李渡区域建成有 商业中心、长江师院和高铁站，区域已经 有一定的配套基础，但相对老城比较隔离 5、周边是否存在影响发展方向的城市： 重庆是主要影响城市，涪陵已经规划向西 沿长江拓展带逐步融入主城
竞得方
面积（亩）成交价（万元） 宗数
建筑规模（万 平米）
金科
1009 173440
7
泽胜
765 136557
7
攀华地产
586
47547
4
鑫源地产
441
44080
3
绿地
292
55610
5
星坤地产
291
18890
1
碧桂园
136
39910
2
147 .0 113.8 88.7 88.1 54.0 30
备注：数据来源为政府统计 公报，截止2017年8月31日
根据上表2010年-2016年统计局数据，得到如下初步结论： 一、涪陵商品住宅成交呈现逐年攀升的趋势，17年成交量预计破150万平米 二、库存量分析：市场备案数据调研，截止2017年8月20日涪陵区（含有李渡）主要监控项目预售存量46.34 万㎡左右，按今年1-8月月均销量，去化周期为6.9月，呈现供不应求状态。
地块名称：碧桂园江东地块 用地性质：普通住宅用地 占地面积：56亩 容积率：2.16 建筑面积：8万平米 楼面地价：3000.64元/平米 成交时间：2017.6.28
2.2 土地市场
老城区未来1年仅3宗地拟出让，供地规模不超过200亩，土地资源稀缺
洗墨路项目---2017年年底出让 占地：约40亩 容积率：2.5 用地性质：R2 计容规模：约6万方 楼面地价：预计2500-3000元/㎡
2.3 住宅市场分析
江南组团和江东组团未动工土地和已开工项目整体住宅存量为100.5万平米，预计区域化周期为2年， 已推存量去化周期2.7月，未来老城潜在去化压力较小
涪陵老城区主要在售和潜在楼盘存销情况
项目名称
所处区位
在售情况
己推存量
未推存量
合计存量
目前销售均价
高层 洋房 高层 洋房（万 高层
洋房
项目交通便利，地块紧邻汽车东站，道路通达性较好，周边边生活配套齐全，1公里范 围内学校、基本医疗配备齐全。