RESEARCH研究报告中国商业地产 · 活力40城C ommercial PropertyFuture 40 Cities in China今年的商业地产40城研究进行了评价指标的更新，剔除了传统研究中宏观经济指标对结果的干扰。

选取了150余组，2万个数据，抽象出39个标签，从商业地产角度对城市进行多维评估。

其中在排名指标中，本研究更多地选取了能直接反映城市商业发展水平的结果型指标，去观察各城市居民的消费观，并走访了十余位行业专家，尝试预测各级城市商业升级的可能方向。

同时面向未来，增加了与技术、文化等指标的交叉分析， 以期在消费升级的新形势下，以新的解读方式探究商业的真相。

导语商业地产活力指数指标体系类别零售指数0.300.300.300.10休闲指数购物中心指数零售业态发展水平奢侈品品牌对城市的偏好轻奢品牌对城市的偏好大众消费品牌对城市的偏好观影设施发展水平餐饮设施配套水平咖啡业态发展水平健身房发展水平购物中心多样性指数购物中心规模指数收入指数消费意愿指数消费结构0.330.330.330.250.250.250.250.500.500.330.330.33休闲业态发展水平购物中心发展水平居民消费意愿与消费能力消费力指数权重权重解释指标中国商业地产活力40城02市场已明显分化为三个梯队，上海和北京优势突出，与第二梯队已拉开较大差距。

一方面，上海和北京经过多年的沉淀，在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费一、总体排名1.分化趋势明显，上海和北京引领行业发展者双向买单。

不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。

例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中；另一方面，上海和北京是中国时尚的发生地，聚集着从设计师到媒体的全线时尚资源，已经成为引领国内、比肩国际的生活方式风向标。

商业地产活力指数商业地产活力指数前五城市对比1009080706050403095908580757065605550上海北京成都深圳广州零售指数购物中心指数休闲指数消费力指数上海 大连 北京 合肥 成都 郑州 深圳 昆明 广州 哈尔滨 杭州 厦门 苏州 常州 呼和浩特 天津 福州 扬州 武汉 南通 徐州 南京 南昌 兰州 沈阳 长春 海口青岛 石家庄 西安 南宁 长沙 乌鲁木齐 宁波 烟台 无锡 贵阳 重庆 济南 太原 数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心Commercial Property Future 40 Cities in China 03数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心>10万人5-10万人3-5万人1-3万人<1万人商业地产活力指数图示：2016年可投资资产> 1千万人数乌鲁木齐呼和浩特哈尔滨长春沈阳大连烟台青岛济南徐州南京上海合肥太原天津郑州兰州昆明贵阳成都西安南宁海口长沙南昌福州厦门深圳杭州武汉苏州全国高净值人群及四个零售型商业中心分布广州北京石家庄重庆Commercial Property Future 40 Cities in China 05成都购物中心市场多样性突出，多样性指数逼近上海和北京，远超于深圳、广州。

政府对外来开发商体现出了较强的包容性，多个市中心地块交由外来标杆企业城市包容度铸就标杆项目，引领成都商业发展成都奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，整体结构接近北京和上海。

但受人口结构影响，商务休闲氛围不足，以咖啡、健身房为代表的白领型消费与北上有较大差距，且弱于总体排名第六的杭州。

由此可见，成都发达的轻奢产业不仅消化于蓉城消费结构均衡，品牌开发商和外来消费共同催发轻奢产内部，而是以西部中心的姿态吸引了大量外来消费。

未来随着产业结构和空间布局的优化，成都对高知人才的吸引力将越来越大，人口结构不断优化，在中坚消费力量的壮大和消费升级的大势之下，成都的商务休闲业态未来将出现升级机会。

购物中心指数各维度对比C 零售结构对比白领型休闲消费操刀，从三峡主题的来福士到IFS，再到太古里，这些项目的绽放从商业设施规划水平和品牌丰富度两个方面，引领了城市商业的跃迁式发展。

B 业发展，商务休闲业态存在升级机会5.04.03.02.01.00.0-1.0-2.05.04.03.02.01.00.0-1.04.53.52.51.50.5-0.5上海北京成都深圳广州成都 存量规模多样性潜在优质供应奢侈品轻奢大众消费影院咖啡健身房数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心上海杭州北京广州深圳成都 上海深圳北京杭州广州中国商业地产活力40城06第二梯队城市虽然在购物中心指数和消费力指数上逐渐逼近北上，但零售和休闲指数与第一梯队仍有较大差距。

深圳奢侈品市场较弱，广州则出现了明显的轻奢断档。

天津和苏州轻奢型市场繁荣，中坚力量消费强劲。

3.二梯队城市项目需加强对北上热点业态的洞察和承接杭州和沈阳奢侈品消费旺盛。

此轮消费升级中，对北上新业态、新品牌的鉴别能力和承接速度将直接影响其突围效果。

二梯队城市项目可加强对北上消费热点的追踪和洞察，寻找调整方向，引领所在城市消费热点。

人均81元以上餐厅占比成都重庆南京第一梯队均值深圳苏州沈阳广州杭州天津武汉西安宁波第二梯队城市各指标得分零售指数购物中心指数休闲指数消费力指数上海北京深圳杭州成都广州20%18%12%12%10%9%数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：大众点评3.53.02.52.01.51.00.50.0-0.5-1.0Commercial Property Future 40 Cities in China 07轻奢断档型城市均衡发展型城市广州成都南京宁波奢侈品引领型城市沈阳天津轻奢引领型城市奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢苏州杭州大众消费引领型城市深圳重庆西安数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心武汉奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢中国商业地产活力40城08三梯队城市在休闲指数上出现了明显的收敛，在咖啡、健身类白领型休闲业态上整体偏弱，品牌开发商的下沉将成为缩小这一差距的突破口。

三梯队城市数量庞大，人口众多，亮点项目将有机会4.休闲业态的提升是三梯队城市消费升级的重点第三梯队城市各指标得分第三梯队城市休闲业态发展水平第二梯队城市均值青岛长沙无锡大连合肥郑州昆明哈尔滨石家庄乌鲁木齐贵阳太原呼和浩特扬州徐州兰州海口第二梯队城市均值青岛长沙无锡大连合肥郑州昆明哈尔滨石家庄乌鲁木齐贵阳太原呼和浩特扬州徐州兰州海口厦门济南常州福州南通南昌长春南宁烟台厦门济南常州福州南通南昌长春南宁烟台数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心引领当地生活方式的升级。

例如2017年4月开业的徐州苏宁广场，在众多一线品牌外引入了徐州首家西西弗书店和MUJI 等品质型休闲品牌，成功引领了徐州商业水平的升级，开业首日迎来50万人流、4800万销售额。

此外，休闲基础设施相对发达的长沙、合肥、郑州、无锡、南通可结合城市消费结构考虑提升白领型休闲业态占比。

零售指数购物中心指数健身房休闲指数咖啡消费力指数餐厅1.00.50.0-0.5-1.0-1.5Commercial Property Future 40 Cities in China 09商业地产开发商及品牌的进驻是城市商业活力的直接反应，通过对国内外大型商业地产开发商在2013-2016年市场布局的动态跟踪，以及对零售业态的代表品牌布局的数据可以看到商业地产开发商及品牌商最青睐的活力城市。

二、开发商与品牌布局2016开发商和品牌最青睐城市活力地图数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心乌鲁木齐呼和浩特哈尔滨长春沈阳大连烟台青岛济南徐州南京上海合肥石家庄太原天津郑州兰州昆明贵阳成都西安长沙南昌福州厦门南宁海口广州深圳杭州武汉重庆北京开发商乌鲁木齐呼和浩特哈尔滨长春沈阳大连烟台青岛济南徐州南京上海合肥石家庄太原天津郑州兰州昆明贵阳成都西安长沙南昌福州厦门南宁海口广州深圳杭州武汉重庆北京数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心品牌中国商业地产活力40城102016年知名外资开发商投资的新开业商业项目总量增加10个，90%集中在1线及1.5线城市。

其中，上海、武汉和青岛均新增2个项目，北京、深圳遇冷。

未来1.外资开发商采取多元化布局策略，1线和1.5线城市仍是主力战场201420151线城市 1.5线城市 2线3线城市2015-2016外资开发商增量占比6.25%25.25%31.25%58.30%62.50%16.70%数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心开发商青睐活力城市排名01 02 03 04 05 06 07 08 09 10上海北京成都重庆武汉广州杭州深圳苏州西安13% 10%30%Commercial Property Future 40 Cities in China 品牌新的消费形势下，我国中坚消费力量出现年轻化趋势，自我犒赏型消费逐渐取代礼品型消费成为中坚力量，国民收入水平的提升也使得这一群体日益壮大，亚洲市场成为轻奢品牌的布局重点。

Coach 2016财年中国大陆门店数净增14家，销售额同比增幅达到两位数。

Furla 开设了9个直营店和4家特许经营店。

总体来看，轻奢市场目前依旧以美国为主，例如Michael Kors、Kate Spade 的销售额70%集中在北美市场，在亚洲的市场还未完全释放，空间广阔。

预计未来轻奢品牌在中国将迎来快速的增长。

城市布局方面，1.5线城市得到了品牌更多的关注，门店比例连年增长。

3.轻奢市场动力强劲2014-2016轻奢门店占比1 线1.5线2 线3 线数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心45.83%2014 2015 2016大众消费品牌（含快时尚）开店速度持续放缓，进入平稳发展期，变革创新成为关键词。

ZARA 推出尺码预约功能、MUJI 进军酒店行业、H&M 推出第三个高端副牌A rket、MO&CO 推出男装品牌。

二三线城市成为品牌新增门店的主要贡献市场。

快时尚品牌中，MUJI 的门店数增长势头最猛，在华门店总数突破200，涨幅达到25.47%。

门店数最多的优衣库突破500大关，2016年新增72家门店，但整体增速放缓。

4.大众消费品牌门店增幅放缓，进入平稳发展期，创新变革成为关键词各年度大众消费品牌门店增幅2016年各级城市大众消费品牌门店增幅数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心20142015201642.70%33.81%20.28%1线1.5线2线3线16%12%34%Commercial Property Future 40 Cities in China 15电商、共享经济、无人零售只是开始，技术对实体商业的干预将会更加深刻，也更加频繁。