《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》解读广西区域成本管理部2017年12月感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•归集与分摊管理办法解读三•案例测算及成本变化分析定价成本成就共享同心共享底线管理……统一产品成本口径统一项目利润计算口径预控风险后分摊大型公配期区科目先归集一期二期幼儿园一期二期幼儿园别墅洋房景观工程景观工程别墅样板房洋房样板房装修成本装修成本当期跨期感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•归集与分摊管理办法解读三•案例测算及成本变化分析成本归属到业态清晰明确一般指主体建安两个及以上业态共用成本除主体建安外谁受益谁承担直接成本间接成本适用范围：公司所有控股开发项目后期地块未获取的原则上不参与分摊前期不追溯调整总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目紧前不紧后总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目分摊原则后分摊先归集总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目•明确成本发生位置•以地块区分按期区归集•按属性划分成本归类•用于财务核算及助力成本测算按科目归集•归集业态直接成本•归集业态全成本，对业态是归集，对科目是分摊按业态归集期区→ 科目→ 业态各业态执行“先归集、后分摊”总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目占地面积占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积建筑面积指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积可售面积指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积可售比是评判项目规划设计经济性的成本管控核心指标。
可售比= 地上可售面积/ 总建筑面积•可售面积：以计算容积率为前提，指有产权可供销售的面积。
•车位不论是否实际有产权可售，在计算可售比时均作为不可售面积计算。
•不可售面积包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、消控中心等市政配套面积；按照各业态的占地面积计算土地价款;同一栋楼两个产品以上，按计容建筑面积乘土地加成系数参与土地成本分摊。
ACB产品计容面积*土地加成系数业态占地当期占地A+B+C B+C BCA A总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目土地成本土地加成系数：目的是为了保证同一楼栋有不同产品的建筑物容积率一致，土地成本分摊合理，故设置按售价的比例承担土地成本。
项目目标成本确定的土地加成系数后期不能调整。
商铺的土地加成系数（集团参考系数）：商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5土地返还：有书面约定的，目标成本编制按已返还考虑，绩效计算以返还到账为准。
二、新版管理办法解读主要一级科目成本分摊至产品原则：注：此处表述的分摊原则不是绝对原则，要以谁受益谁承担为前提科目分摊原则行政事业性收费与前期工程费用场地平整占地面积临建板房及临建售楼部地上可售面积其他建筑面积主体建安各业态自行归集景观环境工程占地面积社区管网工程地上建筑面积公共配套设施样板房软、硬装各业态自行归集售楼部软、硬装地上可售面积其他地上可售面积工程建设其他费用总建筑面积开发间接费用总建筑面积总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目管理费用类型项目/期区间分摊期区内分摊至业态管理费用目标成本编制：项目管理费：期区间，按可售面积分摊区域平台管理费按上一年度区域销售（实际签约）费用率计算集团平台管理费按上一年度集团平均（实际签约）费用率计算（按年更新发布）绩效计算：项目管理费及区域平台费用按（实际签约）销售面积分摊按可售面积分摊优点不足1、清晰管理费用范围，规避成本漏洞2、明确区域和集团平台管理费用计取原则3、按费率计算有利于低售价产品定价1、产品售价越高，分摊的管理费越高2、随着费用范围清晰，项目管理费用实际指标会较目标成本提高总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目营销费用归集口径分摊原则项目营销部门发生的所有费用各产品的销售收入销售案场特约物业服务支出当期费用化按各产品销售收入未在合同总价中扣除的销售/收楼/工程质量原因造成的减免或赠送物业服务费租赁临时销售中心的租金和装修（含硬软装）成本自2015年1月1日起明确的，为促进项目销售，应区域项目要求新开业的酒店，其新开业期亏损总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目财务费用含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费、手续费等。
一般财务费用按销售收入分摊，资金措施费按建筑面积分摊。
供应链融资成本：1、达成成就共享前，因为项目自身回正缺口而引入的由项目公司承担，计入利润考核；达成后且持续为正，是基于集团强行号召要求贷入或集团对区域资金的考核指标要求而贷入是不计入利润考核；此为责任制考核的基本原则；2、投资测算时是基于销售计划、签约回笼来合理预估开发贷、前端融资以及供应链融资成本，在预计达成有缺口时才会考虑贷入供应链融资；如按照集团要求能做就做供应链（几乎为建安成本的60%部分）都要做，项目利润是一定达不到投策拿地利润要求的；3、综上，目标成本编制时影响预售定价，如编制时预计达成成就共享有缺口就预估，无则无需预估，项目总、营销负责人和财务负责人可合理站在项目角度平衡。
供应链融资成本的责任制考核口径和核算口径的差异属于正常现象，动态成本考核时可以剔除集团政策要求引入的供应链融资成本，属于【符合制度的调整】总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目税增值税附加、防洪费等，包含原已缴营业税。
所得税。
土增税：土地增值税按预计清算与预征孰高原则计算。
进入清算环节的，以税务机关出具清算审核事项通知书（即审核结论）为准所得税：在分摊时按利润总额的25%统一标准计取。
总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目自持商业、配套、公司资产类业态当期分摊优缺点自持酒店、商业三类有产权公配的土地和景观成本分摊至地上可售面积其他成本正常归集不分摊优点：1、经营风险前置；2、利于后期大宗资产去化不足：1、地上可售产品定价成本提高；2、间接影响项目绩效及奖金小型医院、会所、综合楼、肉菜市场、销售中心等有产权资产碧桂园接收的有产权学校（不能判断的按不接收处理）总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目车位业态当期分摊优缺点非人防车位目标成本编制：车位价格大于成本，不需分摊车位价格小于成本，亏损分摊绩效计算：车位自身承担成本不得大于车位售价的一定比例，已售的按实际收益计算一二线城市中心城区范围内按售价100%一、二线郊区、其他城市按售价50%车位售价：执行底线管理优点：1、经营风险前置；2、预提车位积存风险不足：1、影响定价成本提高；2、间接影响项目绩效及奖金人防车位若政府无明文规定人防车位可售，成本全部分摊至可售产品；若政府有明文规定人防车位可售，分摊方法同上述非人防车位。
总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目后分摊大型公配期区科目先归集一期二期幼儿园一期二期幼儿园别墅洋房景观工程景观工程别墅样板房洋房样板房装修成本装修成本当期跨期总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目自持商业、配套、公司资产类类型跨期分摊优缺点公配与有产权资产分期开发且受益期区未开发，按占地面积各期分配后再进行分摊在当期未建设但当期受益的，按占地面积预提承担对应成本后期地块未获取时，仅在已取得地块中进行分摊后期地块已获取而未开发时，按占地面积在所有已取得地块中进行分摊优点：1、减轻二期成本压力。
2、按占地面积分摊有利于规避集团经营风险不足：1、会影响定价成本。
2、影响区域绩效及奖金。
3、因首期通常容积率低，所以首期定价有提高压力红线外其他配套设施按占地面积分摊总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目规划指标跨期分摊指将本期应建车位及人防建设在后期类型V1.0V2.0规划指标：车位配比、应建人防按规划指标要求将应建车位成本（含人防及人防缴费）按分摊规则预提至当期优点：1、各期项目合规，经营风险前置管控2、各期利润均衡，规避一期拿奖金二期亏损不足：1、影响首期规则和定价2、间接影响区域绩效及奖金总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目后分摊大型公配期区科目先归集一期二期幼儿园一期二期幼儿园别墅洋房景观工程景观工程别墅样板房洋房样板房装修成本装修成本当期跨期总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目（一）“鼓励项目前置成本风险管控，项目可结合实际情况、从减轻后期项目成本分摊压力出发提前分摊”；“经集团确认属提前分摊、有利于风险管控的分摊方案，允许突破本办法相应规则”（二）集团鼓励各区域基于经营风险预控原则，合理提前成本分摊。
感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•新版管理办法解读三•案例测算及成本变化分析目标成本编制实操练习题目实操大型公配部分全成本=开发成本+税金开发成本= 不含税成本销项税=(含税收入-含税土地成本) /1.11 *0.11可抵扣进项税=即施工方开票抵扣的增值税我方应缴增值税=销售应缴增值税额（销项税-可抵扣进项税）*12%主营业务税金及附加=堤围费（销售收入*0.1%）+销售应缴增值税额*12%全成本=开发成本+税金开发成本（不含三费）= 【土地成本】至【开发间接费】之和加计扣除=开发成本（不含三费）*30%可抵扣的扣除金额（A ）=开发成本（不含三费）+加计扣除增值额（B ）=收入-可抵扣的扣除金额（A ）增值率（D%）=增值额（B ）/收入增值税（万元）增值率（D%)增值税（万元）增值率D%<00增值率D%<=50%,增值额*30%增值率D%<=100%增值额*40%-A*5%增值率D%<=200%增值额*50%-A*15%增值率D%＞200%增值额*60%-A*35%土增税税负率=增土增税预征孰大原则取最大值根据增值率值判断计算方式感谢聆听！。