南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）工程管理专业屈建军［摘要］随着中国经济的发展，中国房地产市场的发展尤其重要，可行性研究报告是所有投资方在投资之前的准备工作，所以房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。
本报告就是针对南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目进行的可行性研究。
通过对本方案的周边环境调查，投资估算，销售策略分析，盈亏平衡分析，敏感性分析等等进行全面的评价，从而确定本项目是可行的。
［关键词］盈亏平衡分析；投资估算；财务评价The Feasibility Study Report of Tai'an DistrictRehousingProject of The Premises of Nanyang Block.（ProgrammeⅠ）Project Management QU Jian-junAbstract：With china's economic development, the property market especially important, feasibility study report is all the land before investing in the preparations, so the feasibility study is necessary. in real estate development This report is for real estate in Nanyang City, Tai-Ying Court, residents of resettlement residential land project feasibility study. Throngh the investment estimates, sales strategy analysis, breakeven analysis, sensitivity analysis, and so a comprehensive evaluation to determine the project is feasible.Key words:Break-Even analysis; Estimated Investment;Financial Evaluation目录1 总论 (1)1.1项目概况 (1)1.1.1 项目地址 (1)1.1.2 项目名称 (1)1.1.3 项目开发单位 (1)1.2开发商简况 (1)1.2.1 公司概况 (1)1.2.2 公司机构设置 (1)1.2.3 公司理念 (1)1.3项目开发建设的必要性 (2)1.3.1 加快城市改造的需要 (2)1.3.2 开发商战略发展的需要 (2)1.4主要技术经济指标 (2)1.5结论 (2)1.6研究工作的依据和范围 (3)1.6.1 研究工作的依据 (3)1.6.2 研究工作的范围 (3)2 市场分析 (4)2.1宏观房地产市场分析 (4)2.1.1 经济环境分析 (4)2.1.2 社会环境分析 (4)2.1.3 技术环境分析 (4)2.2南阳房地产市场分析 (5)2.2.1 南阳社会经济概况 (5)2.2.2 南阳房地产市场现状分析 (5)2.2.3 市场价格特征分析 (6)2.3项目区域市场调研结果和分析结论 (6)2.3.1 周边市场总体状况分析 (6)2.3.2 周边竞争性楼盘分析 (6)2.4项目的SWOT分析 (7)2.4.1 项目优势分析 (7)2.4.2 项目劣势分析 (7)2.4.3 项目机会分析 (7)2.5市场分析结论及项目初步定位 (8)2.5.1 市场分析结论 (8)2.5.2 项目的功能定位 (8)2.5.3 项目的目标市场定位 (8)2.5.4 项目的初步价格定位 (8)3 项目的建设条件 (9)3.1项目建设自然条件 (9)3.2项目建设用地条件 (9)3.3项目市政配套条件 (9)4 项目的规划设计方案 (10)4.1规划设计方案的指导思想 (10)4.2总体设计思路 (10)4.2.1 设计理念 (10)4.2.2 环境景观 (10)4.2.3 道路交通体系规划 (11)4.2.4 公建配套 (11)4.2.5 住宅类型 (11)4.2.6 户型设计 (11)4.2.7 专项设计 (11)4.3项目主要技术经济指标 (12)5 项目的实施进度安排 (13)5.1项目进度安排依据 (13)5.2项目实施的进度安排 (13)6 项目初步营销方案策划 (14)6.1营销理念 (14)6.2项目营销策略 (15)6.2.1 营销准备 (15)6.2.2 销售策略 (15)6.2.3 促销方式 (16)6.3价格定位 (17)6.3.1 多层住宅价格确定 (17)6.3.2 商铺价格确定 (17)6.4销售面积实现计划及销售收入回笼计划 (17)7项目的总投资估算 (18)7.1项目总投资估算的依据 (18)7.2项目总投资估算的原则 (18)7.3项目总投资估算 (18)7.4项目总投资的资金来源 (19)8 项目财务评价 (20)8.1财务评价基础数据的测算 (20)8.2财务盈利能力分析 (20)9不确定分析 (21)9.1盈亏平衡分析 (21)9.2敏感性分析 (22)10 项目综合评价结论及建议 (24)10.1项目评价结论 (24)10.2合理化的建议 (24)10.3综合评价 (24)附表 (26)表1投资估算表 (26)表2销售税金及附加估算表 (27)表3损益表 (28)表4现金流量表 (29)表5敏感性分析表（投资变化） (30)表6敏感性分析表（收入变化） (35)结束语 (40)参考文献 (41)附录 (42)1（1施工总平面图2总平面效果图） (42)2房地产市场调查报告 (42)3房地产市场调查问卷 (44)致谢 (46)1 总论1.1 项目概况1.1.1 项目地址该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。
1.1.2 项目名称南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。
1.1.3 项目开发单位南阳市泰安房地产公司。
1.2 开发商简况1.2.1 公司概况河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是2001年11月经河南省建设厅批准，河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制企业，法人代表单天才，组织机构代码73247951——2企业法人营业执照注册号4113001000734.税务登记证号41130305525216——1，房地产开发资质为四级，注册资金302万，资产750万，办公地址河南省南阳市梅溪路58号，公司主要经营房地产开发、销售及售后服务。
该公司于2002年在南阳市建设中路投资3000余万元开发建设商业住宅五栋，总面积32000平方米，其中住宅26000平方米，商业门店6000平方米。
已交付使用，2003年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于2004年5月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。
现已进入拆迁程序。
可在2006年底建设完工交付使用。
该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总占地面积为108亩，可建房屋116218.16平方米，其中商业门面房14951.60平方米，住宅81266.56平方米，车库20000平方米，预计总费用19410万元，总销售收入2亿7599万元，可实现净利润6671万元。
1.2.2 公司机构设置公司设置董事会，设董事长，总经理一名，副总经理二名，设监事两名，企业共有员工32人，其中各类专业职称人员9人（中级职称5人，初级职称4人）公司下设总经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。
1.2.3 公司理念以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力和充满活力的现代化企业。
1.3 项目开发建设的必要性1.3.1 加快城市改造的需要近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。
伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。
为加快城市建设的步伐，推动城区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。
1.3.2 开发商战略发展的需要该项目是老城改造的一个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司在房地产市场的知名度，在一定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场的竞争力。
努力完成该项目可以给南阳市一个满意的答卷，在以后的贷款方面也有一定程度的好处。
1.4 主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。
计算主要财务数据及财务评价指标如下表。
表1-1 主要财务数据及评价指标表1.5 结论通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论：一、市场销售前景良好，有建设的必要性；二、建设条件具备，满足项目建设的要求；三、设计方案技术经济指标合理；四、财务可行性研究结论可行；五、项目风险在可接受的限度内。
1.6 研究工作的依据和范围1.6.1 研究工作的依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《关于印发经济评估的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资【1993】530号）《南阳市建设工程价格信息》《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计通则》《建筑设计防火规范》有关项目的基础资料、技术资料等1.6.2 研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定，本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、项目组织与实施进度计划、投标估算与资金筹措、售房盈亏平衡分析、敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。
2 市场分析本项目的市场分析将从宏观房地产市场、南阳房地产市场、周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。
2.1 宏观房地产市场分析2.1.1 经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。
而有一部分认为随着国家从08年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的一系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产的发展有一定程度的帮助。