2017年房地产租赁市场分析报告
目录
当前租金收益率，其实并不低 (5)
可比口径下，中国租金回报率 1.5%等同于国际的 3.5% (5)
潜在通胀将下行，一二线城市租金回报率将会提升 (6)
近年房价涨幅超过租金，是实际利率下降的结果 (8)
租金短期下降，因为旧产业迁出速度更快 (11)
2016 年下半年，一线城市房价与租金出现了绝对价格上的背离 (11)
一方面，人口流出导致租房需求减少 (12)
另一方面，出租房源供给在增加 (15)
工业化后期，一线旧产业迁出速度超过新产业形成速度 (15)
旧产业的外迁，从事一二产业的人口大幅外流 (16)
新产业的形成刚开始，未来人口流入会更多 (17)
租金将迎来上修，因产业结构调整导致人口回流 (20)
一线核心商圈因产业结构调整租金上涨 (21)
产业结构调整后，高收入人群的流入支撑高租金 (22)
国外经验：纽约产业结构调整期，租金处于上行通道 (26)
47 年前纽约经历了逆城市化、到再城市化 (26)
1980 年纽约开启产业结构调整，人口回流引发租金上涨 (28)
对比纽约，一线将出现产业结构调整和升级，伴随的人口回流 (33)
四类公寓的参与者：租赁机构、房企、中介、酒店 (35)
附录：租金回报率的两点新认知 (37)
均衡时租金回报率=住房持有成本，不同市场不能横向对比 (37)
持有者对房价的预期会影响现有租金的水平 (38)
图目录
图 1：考虑通胀，国内一线租金回报率1.5%等同于国外平均的3.5% (5)
图 2：中国 GDP 处于下行通道，因此潜在通胀也将下行 (6)
图 3：国外发达国家的通胀处在 1~2%的水平甚至 1%以内 (7)
图 4：目前租金回报率提升只需出现在一二线城市，特别是一线城市 (7)
图 5：美国房价从 1890 到现在总的趋势是往上的 (8)
图 6：北京租金回报率从2008年的3.25%跌到现在的1.45% (8)
图 7：上海租金回报率从2008年的2.85%下降到现在的1.55% (9)
图 8：深圳租金回报率从2008年的3.40%跌到现在的1.51% (9)
图 9：广州租金回报率从2008年的4.24%下降到现在的1.70% (10)
图 10：2016 年 10 月，上海租金与房价出现明显背离 (11)
图 11：2016 年 10 月，北京租金与房价出现明显背离 (11)
图 12：2016 年 9、10 月一线城市租金和房价都出现明显背离 (12)
图 13：1990年，北京的常住城镇化率首次超过70% (13)
图 14：1988年，上海的城常住镇化率首次超过70% (13)
图 15：北京人口外迁趋势明显 (14)
图 16：除浦东外，上海中心城区及全市人口在往外流 (14)
图 17：全国出租房源套数每年以2%的速度增加 (15)
图 18：北京从事一二产业的人员都在减少 (16)
图 19：上海从事二产人员从 2015 年才下行，但其结构已发生变化 (16)
图 20：2015 年，金融业超过工业成为拉动全市场经济增长的重要力量 (17)
图 21：2015 年，金融业成为上海第三产业内贡献的最大行业 (18)
图 22：北京第三产的金融和互联网人员和工资在上升通道 (19)
图 23：北京的金融从业人员和互联网从业人员占比仅为 4%、6% (19)
图 24：上海第三产的金融和互联网人员和工资在上升通道 (20)
图 25：上海的金融从业人员和互联网从业人员占比均仅为 2%左右 (20)
图 26：以金融街为首的核心区域租金还在不断上涨 (21)
图 27：以虹桥 CBD 为核心的区域租金还在不断创新高 (22)
图 28：北京金融业平均工资分别是制造业和农业的 2.8 倍、4.9 倍 (22)
图 29：上海金融业平均工资分别是制造业和农业的 2.4 倍、3.3 倍 (23)
图 30：目前北京金融和互联网的工资增速处在低位 (24)
图 31：目前上海金融和互联网的工资增速处在低位 (24)
图 32：一线城市的城镇家庭可支配收入还在保持 8%~9%的增速 (25)
图 33：当 CPI 高于 4%时，北京租金涨幅超过房价涨幅 (25)
图 34：当 CPI 处于下降通道，上海租金涨幅超过房价涨幅 (26)
图 35：1970-1980 年间，纽约人口外流了 82 万人 (26)
图 36：纽约产业结构的调整影响人口的流向 (28)
图 37：1980 年后，纽约人口回流伴随的是租金的上涨 (29)
图 38：金融业也是纽约高端服务业中的支柱产业 (29)
图 39：目前纽约的收入依然保持个位数的增长态势 (30)
图 40：纽约收入与租金的涨幅趋势基本吻合 (30)
图 41：租金回报率波动较大 (31)
图 42：1980 年后，租金涨幅超过房价涨幅是常态 (31)
图 43：金融危机后，纽约房价从 2012 年 9 月开始回升 (32)
图 44：纽约租金负增长的时间较少 (32)
图 45：对比纽约，北京目前处于人口流出的初期，也就类似纽约的 1950 年代 (33)
图 46：金融危机后，北京房价涨幅远超纽约房价涨幅 (34)
图 47：纽约租金涨幅低于北京租金涨幅 (35)
图 48：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 (36)
图 49：货币宽松环境：M2增速一直超过GDP增速 (38)
图 50：高房价上涨预期：2016年房价增速又回到2位数 (38)
图 51：租金回报率和未来租金的变化呈现负相关性 (39)
图 52：房价的反应控制着租金 (40)
当前市场有 3 大共识：①租金收益率太低，一线城市大多只有 1.5%；②租金上涨乏力，且涨幅持续低于房价涨幅；③当期租金下跌，同时还是低租金收益率，如果用 DCF 模型，说明房价被高估。
然而，市场却并不一定完全了解租金收益率的本质，这是什么样口径之下的指标？租金涨跌的驱动因素在于什么？租金收益率高低受什么影响？究竟什么才是租金收益率？
先给出几个结论：①租金收益率 1.5%在过去的一线城市并不低，原因在于它是实际收益率，在可比口径之下的名义收益率之间，少了潜在通胀；②未来租金将快速上涨，且涨幅超过房价。
当前租金下跌是因为产业结构升级，而我们判断的未来租金将上涨也是产业结构升级，只是在不同阶段呈现出不同的人口和收入变化，影响实际和名义收益率最核心的就是人口与收入；③美国纽约也经历了类似的历史，具体内容，详见正文。
当前租金收益率，其实并不低
可比口径下，中国租金回报率 1.5%等同于国际的 3.5%
通常大家所称租金收益率为实际收益率，因此国内一线租金回报率 1.5%等同于国际名义 3.5%的租金回报率水平。
首先需要弄清租金回报率的真实含义，租金回报率是名义租金除以名义房价，因此得到的是实际回报率，而可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。
因此按中国一线城市租金回报率的 1.5%加上 2.0%的通胀，和国外例如英国 3.2%的租金回报率加上 0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。
图 1：考虑通胀，国内一线租金回报率1.5%等同于国外平均的3.5%。