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为什么一些公司的设计变更单比图纸还要厚？
•
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管理精细化的作用
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问题
• 公司有下列数据分析吗? • 1)人均效能?(人力投入产出比)-关于人力资源 • 2)客户满意度(或忠诚度)?-关于客户 • 3)验房产品缺陷数?-关于产品质量
• 4)目标成本变ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ率?-关于成本
• 5) 设计差错造成的每平米成本增加?-关于设计
客户员工： 相关主体的和谐共赢
人力资源发展
产品质量和顾客满意度
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思考：
• 如何评价一家企业是否能够取得持续成功？ • • 能够取得持续的成功吗？ •
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总结
• Pulte Homes与万科的成功都离不开其卓越的战略
与运营管理系统
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房地产企业的卓越管理
• 目录： • 一、标杆房地产企业成功因素 • Pulte Homes的启发
万科的启发 标杆企业在做些什么
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Pulte Homes的启发-基本介绍
• -帕尔迪专注于住宅业务，持续53年保持赢利
• • • • • • -美国的市场占有率约为4% -2004/2005年销售收入为111/147亿美元 -净利润达到14.92亿美元 -公司的业务遍及美国27个州54个城市, 销售45,630套房屋 -员工人数达到13,400人
（净利润13.9亿） 2005：105.6 亿 2006：212.3 亿 2007：523.6亿
从1991年至今，万科经营收入的复合增长率达到25%，利润的复合增长率
达到30% 以上 －连续16年盈利 －同时运作超过100个项目
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万科的持续成功体现在三个方面 －两个轮子带动一个轮子
• • • • • 均好： 结果 1）稳健的财务体系 稳健的财务指 2）系统的运营管理体系 标 ( 3）相关主体的和谐共赢
HR、绩 效管理
•通过流程梳理对组织和 4 岗位职能进行适应性调 整，建立岗位和流程的 关系(如何管好?)
资源保障与绩效驱动体系 组织 绩效 流程 绩效 部门 绩效 员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•建立系统的绩效管理体 •未来根据规划的流程管理体系完善IT系统 系，包括对组织、流程 和岗位的绩效管理(管 4 得如何?)
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Pulte Homes的成功因素
• 帕尔迪认为公司的持续成功来自于以下5个 因素 ：
• -细分扩张市场；(11类客户细分) • -卓越运营；(流程管理/标准化运作/供应链的有效管理,降低成本第一家获得美国
住宅房屋质量(NHQ)金奖)
• -人力资源发展；(员工人数达到13,400人) • -财务纪律；(长期有息负债占资本的比例不超过40%) • -提高在产品质量和顾客满意度方面的领先地位。(最高标准服务/最高质
50年前就在底特律的房地产市场 作包工头的帕尔迪（william pulte）一直坚持针对顾客的不同 需求为其度身定做楼盘的原则， 现在他创建的帕尔迪住宅公司 （pulte homes）已经成为美国第 一大的住宅建筑商。
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Pulte Homes的启发-财务表现
• • • • -帕尔迪的收入年均复合增长28.18% -净利润年均增长51.24% - 加权平均净资产收益率28.91% -从2000年年末到2005年年末，股价上涨了 279.69% • -2005总资产周转率1.13(国内32家平均0.34/ 万科0.56)。
标杆房地产企业 卓越管控与流程管理
学习别人才能成长自己
• 王石：“万科把自己放在高峰，这样才能 有做大事的胸怀。 • 同时也要把自己放在低谷，这样才能 吸收别人的长处”
•
学什么？
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组织管理的金字塔-战略、组织管控、业务流程及绩效管理是实现 组织卓越运营最重要的四个方面
组织战略
1
•明确公司发展战略（公司的发展方向和目 标是什么？）
量的产品,老客户重复购买或推荐购买的比例达到47%)
• • •
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房地产企业的卓越管理
• 目录： • 一、标杆房地产企业成功因素 • Pulte Homes的启发
万科的启发 标杆企业在作些什么
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万科的数据
万科
目标：行业的领跑者 20年进入26个城市
收入
2004：76.7 亿 (净利润8.8亿)
创业期
通过流程管理才能实现：有责 有序 有效 高效
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房地产企业的卓越 管理
• 目录： • 一、标杆房地产企业成功的因素 • 二、卓越的管控体系
• 三、卓越的流程管理体系
• 四、卓越的绩效管理体系
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房地产企业的卓越管理
• 目录： • 一、标杆房地产企业成功因素 • Pulte Homes的启发
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只有管理的精细化才能实现产 品的精细化
理念＋系统＝持续的高质量的产品
精益化
优化流程
精细化 规范化
低成本高效率管理，实现 管理高效性 基于目标和可衡量的管理 实现管理有效性 按照流程管理实现管理的 一致性 有序运作 按照经验和感觉管理 无 序运作
完善流程
建立流程
粗放式
手工作坊
没有流程
成长期 成熟期 衰退期 发展 阶段
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人(P)
－人才的培养和能力素质提升
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• •
学习与知识管理（K)
万科的持续成 功 系统的精细化的 运营管理体系 过程与未来
( 程序指引)
利润、资产收益率 、增长率、负债比 率、资产变现能力)
相关主体和谐 共赢
(追求社会股东客户员 工相关方的满意)
内部与外部
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万科与Pulte Homes的成功对比
万科 Pulte
财务：
稳健的财务体系
财务纪律 卓越战略与运营
过程指标：精细化运营管理体系
战略规划
分析建立有效的组织管控体系 （管什么?)
组织管控模式 •基于对战略或公司定位的理解
组织管控体系
管控模式 组织结构 权责体系
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流程管 理
3
•梳理和完善流程管理体系包 括核心业务流程与管理流程 (如何管?)
流程管理体系
项目 产品 设计 采购 施工 营销 客户 决策 策划 开发 管理 管理 管理 关系 管理 支持
万科的启发 标杆企业在做些什么
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如何保持持续成功－优秀的房 地产企业在做些 什么？ 3PK 产品(P)
关注核心能力 －客户研究（基于客户细分的客户需求分析） －产品标准化（产品研究、产品标准化-两个库）
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流程(P)
－流程体系优化/精细化 （产品精细化、管理精细化） －效率提升（开发效率、流程效率） －关注有效的资源整合能力（供应链管理）