第一部分小结
□ 开封市位于河南省中部。 □ 开封——郑州，中心城区距离70公里。 □ 交通便利。 □ 辖区544万人口，市区内125万人口。 □ 旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。 □ 城市发展向西偏移，接轨郑州。
经济运行
国内生产总值
单位：亿元
500
开封市2003--2006年国内生产总值
25.1 2003
开封是著名的旅游城市。 作为七朝古都，有着众多 的旅游景点。数据显示， 2003——2006年，年旅游 接待人次大幅攀升，截止 2010年底共接待游客达 3468.9万人次
2003——2006年开封市旅游收入
60.5
40.3
50.6
2004
2005
2006 年份
城市规划
《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是： 河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。
地域面积
辖5区及杞县、 兰考、通许、 尉氏、开封5 县,全市总面 积6444平方公 里，其中耕地 面积363.4千 公顷，市区面 积359平方公 里。
人口
地区
鼓楼 龙亭 区区
顺河 回族 区
禹王 台区
金明 区
开封 新区
杞 县
通许 尉氏 开封 兰考
县
县
县
县
面积
（千米 ²）
58.68 91.51 86.73 57.05
数据来源：开封市政府工作报告
由上图可以看出，开封市近年来，三次产业均有明显增长。截止到 2010年年底，全市生产总值达930.2亿元，其中，第一产业达219.3 亿元，第二产业达400.7亿元，第三产业达310.2亿元。
人均收入
截止2010年年底，开封 市在岗职工年平均工资 为13695元，城市居民人 均可支配收入11378元。 虽然近几年开封市人均 平均工资和城市居民可 支配收入逐年上涨，居 民消费能力得到逐步提 高，但总体消费水平还 处于较低位置。
开封市市场调研报告
2011年12月31日 报告人：赵毅成
开封市概况
地理位置
开封界于东经 113°51′51″— 115°15′42″，
北纬34°11′43″— 35°11′43″。
位于河南省中部偏东， 是黄河冲积扇平原的 尖端。东临商丘地区， 西连省会郑州市，南 接许昌市、周口地区， 北靠黄河，与中原油 田隔河相望。
郑汴规划
★ 郑开大道沿线将采取组团式发展模式，规划布局了白沙、官渡和汴西三个组团，规
划人口分别为33万、23万和30万。根据产业发展选择，各组团工业应有所侧重，突出 特色。 ★ 白沙组团为教育和高新技术产业区，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。 ★ 官渡组团被定义为循环经济与创新产业集聚区，重点布局科技研发、现代制造业、现 代商贸业和居住社区等。 ★ 汴西组团被定义为综合性新城区，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休 闲服务、房地产等服务业。
汴西新区
☆ 区域界定
西环路以西，马家河以东区域。
☆ 市场特点
汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始 实施以来，开封市政机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设 施的完善和人气的聚集。西区在建在售项目10个，小高层、高层、高 档别墅、产权式酒店等新型物业形式的出现。
☆ 项目示例
数据来源：开封市政府工作报告
单位：万元
2006年河南各地市人均GDP
3 2.78
2.65
2.5 2
1.5 1
2.02
2
1.79
1.56 1.09
1.32
1.18 1.1
1.25 0.96
1.42 0.73 0.67
0.5
0 郑州市 洛阳市 南阳市 许昌市 焦作市 周口市平顶山市 商丘市 安阳市 新乡市 信阳市驻马店市 开封市 濮阳市三门峡市 漯河市 鹤壁市 济源市
依据开封市 房地产市场情 况，将开封市 市场划分为6 个版块：东区、 北区、南区、 中心区、汴西
新区、河西区。
东区
☆ 区域界定 开封市东环城路—公园路以东区域 ☆ 市场特点 东区市场不是开封房地产开发的主流区域，市场项目较少。东区分布 着国有企事业单位，如十一化建、化肥厂等，这些企业大多建有自己 的家属院，对商品房需求量较小 ☆ 项目示例 宏达·东方花园 江南人家 祥和苑 ☆ 项目品质 楼盘规模普遍较小，品质档次不高，均价在3800-4000元之间。 ☆ 购房客层 该区域购房客层以东区国有企事业单位职工二次置业和家庭裂变购置 新居为主，有部分中心城区的置业客群。
郑开轻轨
在郑开大道南侧，预留有30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交 通线，线路西起郑州城市地铁1号线，东至开封城区，连接郑州中心 城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开大道沿线 设置12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各4座。
按照轻轨100公里/小时的速度，郑州市中心火车站至开封 市中心，70公里仅需40分钟，真正实现郑汴融城！
“郑汴一体化”。 2006年10月，郑州开封两地
电信同价，取消或降低长途费 用。
2006年11月19日，郑汴城市 快速通道——郑开大道通车。
郑开大道
郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和 开封市的高速公路，2006年11月19日正式通车。
郑开大道总长为39.2公里，起始于郑州市金水东路和东四环的相交处， 向东穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速80公里 /小时，从郑州市区到开封仅需30分钟（开封汴西新区位置到郑州郑 东新区位置）。
郑汴一体化由来
2003年，河南省政府作 出了实施区域性中心城市 带动战略、加快中原城市 群发展、实现中原崛起的 战略决策，并确定以郑州 为中心，一个半小时经济 圈内的开封、洛阳、新乡、 焦作、许昌、平顶山、漯 河、济源9个省辖市组成 中原城市群。
2005年4月17日河南省发改 委受省委、省政府正式颁布
人均GDP
单位：元
12000
10000
8000
从两幅图标中可以看出，虽然开 6000
4000
封市人均GDP有明显增长，但人 2000
均GDP在河南各地市中排名靠后， 0
人民生活水平相对较低。
2003——2006年开封市人均GDP
6063 2003
7341
8533
9876
2004
2005
年份
2006
南区
☆ 区域界定 滨河路以南区域 ☆ 市场特点 同东区属性一样，南区市场不是房地产市场发展的主流方向。一方面 南区房地产开发受到铁路限制，另一方面，南区是老国有企业的分布 区域。 ☆ 项目示例 兴和玫瑰苑 佳景天城 ☆ 项目品质 楼盘规模普遍一般，品质档次不高，均价在3800元左右。 ☆ 购房客层 南区购房客层主要是周边区域的购房者，其他区域的购房者很少来南 区置业。
开封市城市发展规划进一步明确为： 中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化 工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。
在郑汴一体化的进程中，开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。
《开封市城市规划具体方案》
根据新的城区规划方案，开封市将形成以中心城区、汴西新区、 东部工业区为主的簇状城市组团。其中，老城区作为中心城区， 重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功能，提升城市品位； 汴西新区，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是 城市发展的主要空间，；东部片区，以重工业、物流、居住、服 务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分流企业的 重要作用；轻工业主要集中在南部片区，与东部片区共同连形成 开封市的工业带；城市西北区（新河南大学校区）将作为高校园 区，以文化教育功能为主。
次2000
开封市2003——2006年旅游接待人次
1500
1000
500
959
1398
1641
1890.6
0 2003
2004
2005
年份
2006
数据来源：开封市政府工作报告
开封市旅游收入成为城市 经济发展的作出重要贡献。 截止2010年年底，旅游收 入已经突破128.4亿元。
单位：亿元
70 60 50 40 30 20 10 0
数据来源：河南统计信息网
三次产业对比
单位：亿元
250 200 150 100
50 0
第一产业 第二产业 第三产业
2003——2006年开封市三次产业对比
2003 年 79.2 109.4 99.5
2004 年 97.11 133.54 117.32
2005 年 121.2 163.9 121.9
2006 年 131.17 197.87 143.32
数据来源：开封市政府工作报告
第二部分小结
□ 开封市经济增长较快，截止2010年年底，已达到 930.2亿元。
□ 人均收入显著提高，截止2010年年底，已达到13698 元。
□ 人均GDP及人均收入相对落后于其他发达地市。 □ 生活水平的提高促使住房质量改善，带来更多客户。
开封市房地产市场情况
版块划分
400
300
200
347.97
407
288.1
100
0 2003
2004
2005
年份
472.36 2006
数据来源：开封市政府工作报告
数据显示，截止2010年年底开封市GDP达到930.2亿元，每年GDP 均有大幅增长。截止目前开封全市工业企业达到1207家，形成了 以化工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。
北区
☆ 区域界定 龙庭北路以北区域 ☆ 市场特点 北区住宅项目档次较高。占有丰富的公共配套资源，例如杨家湖、清 明上河园、森林公园等，生态条件好，人文气息浓厚，适合居住。但 是可以开发的土地资源非常有限。 ☆ 项目示例 鼎立国际城 ☆ 项目品质 大盘较多，品质档次中等靠上，均价在4500元左右。 ☆ 购房客层 购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市 政领导、个体老板及部分郑州客户。