电 工
值 班 室秘 书
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物业工程部管理
F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万㎡左右 工程部经理
秘书
土建 工程 综师合 主管
暖通 工程
师 暖通 主管
电气 工程
师电 气 主 值管
班 室
库 房
综合维 修
水暖 空调
锅 炉
弱电 强电
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物业工程部管理
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（2）人员的招聘
物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位
工程部组织机构设置是多种多样的， 要根据物业的规模和服务标准而设置：
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例如：酒店
A、按专业系统设置方式
工程部经理
秘 书 工程部副经 理
库 房
锅 炉
弱 电
土 建
空 调
水 暖
电 工
值 班 室
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B、按设备分区域的设置方式
综合楼 展示中心
2台 6台 2台 472台 100台 2台 1台 2块 3台 33台泵 276盏
5台 1台 9台 39台
54个 2扇 2扇 2台 18台 812KW 312KW
运 行 台 数
运 行 功 率
(K
W)
运行时间30天/月
每
起
天
每天
满负
动
小
功率
荷率
频
时
KW·H
(％)
率
(H)
(%)
每月 功率 KW·H
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物业工程部管理
1、对能耗进行控制
1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测（见表） 2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗 3、制定节能计划（组建节能机构、制定节能目标等） 4、比较节能效果，总结节能经验
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序 号
设备名称
功率
数量
1
冷却水塔
2
空调机
3
冷水机组
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要有磨合期 一般控制在1～2个月
磨合期主要观察
1、敬业精神、团队精神 2、脾气、性格、集体融入性、容忍性 3、技术水平、
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3、对设备进行管理
（1）按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂 行办法》第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单 位应将下列档案资料移交给中标企业：
528
60%
50
%
4752
全年运行
1
7.5
24
180
2
10.
10
102
2
60%
80
2592
%
100
100
3060
%
%
全年运行 全年运行
2
40
24
960
100
100
28800
%
%
冬季3个月运行
71
100
100
71
每 周 15 分 钟 运 行 检 查 每 月
%
%
运行1小时
1/3
40
4
160
100
100
4800
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2020/11/22
物业工程部管理
目录
一、物业的分类与工程部的关系 二、工程部的任务 三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理 五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数
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物业工程部管理
一、物业的分类与工程部的关系
根据使用功能不同，物业可分为4类
（5）对设备进行编号，确定负责人
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物业工程部管理
4、对运行进行管理
1、 配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障 2、根据情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录 5、每天对能耗进行统计
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5、对维修进行管理
4
三星室内机
5
三星室外机
6
变频生活水泵
7
稳压水泵
8
电子屏
9
热水循环泵
10
旱地喷泉
11
灯光效果
12
电梯
13
小货梯（食品）
14
排烟风机
15
新风机组
16
电动遮阳篷
17
电动窗
18
电动旋转门
19
电动防火门
20
变压器
21
配电屏
22
照明系统
总1124KW
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4KW／台 总170KW 总205KW 总95KW 11KW／台 22KW／台 7.5KW 总10.2KW 总60.25KW 总71KW 总130KW 总97 KW 2.5KW 总46.5KW 总86KW 总10KW 1.8KW 0.7KW 2KW 1600KVA台
损耗忽略
156000
全年运行
30000
全年运行
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2、对设备运行状态进行控制
1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要经常替换运行 2、冷冻机的启闭时间要随天气变化经常调整，
冷却水塔的启闭数量要随天气变化经常调整 3、不经常启动的设备也要每周启动一次
（如消防水泵、柴油发电机）
4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段 （如夜间可关闭一些）
3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是属下人员的工作情况， 如果凡事都要管理者自己动手干，那么，
这一局面就足以说明这里不存在成功的管理。
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自来水公司： 申请自来水的使用 卫生防疫站： 检查饮用水的洁净度 街道办事处： 门前三包卫生达标
维保公司： 冷冻机 电梯
内部： 行政 、客服、 保安 、办公室 、餐饮
辅医、 保洁
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物业工程部管理
二、工程部的任务
1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标 2、对物业供应能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行 4、对设备设施进行更新和改造
招聘技术标准（其他标准由人事部门确定）
工程部经理： 1、工程部经理应具备的素质
诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、 熟悉物业法规、接受过专业培训 2、工程部经理应具备的工作能力 团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、 沟通管理能力、文案撰写能力、 3、工程部经理应具备的技术要求 有相关的学历 对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强 有处理、解决设备运行故障的能力 有相关的上岗证
%
%
不包括节假日
5
97
12
1164
100
50
17460
1
2.5
4
10
%
%
100
30
90
%
%
夜班留1台值班电梯 全年运行
10
每月检查1次
39
86
12
1032
100
100
30960
%
%
全年运行 忽略
忽略
2
0.7
12
8.4
100
70
176
%
%
全年运行 忽略
损耗忽略
80
650
8
%
80
250
4
%
5200 1000
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物业工程部管理
三、工程部的管理工作
工程部的 管理工作
管理 ： 计划、人员、设备、运行、维修、资料
控制： 能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态
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物业工程部管理
1、计划管理
年计划、季度计划、月计划
能源计划 （能源消耗计划、(水电气 ) 节能计划）
计划管理
每月 电
费估 算 0.65元 ／
KW·H
用备注14源自1248100
100
1140
7时～19时
%
%
夏季3个月运行
6
170
12
340
100
100
10200
%
%
1
103
12
1236
47
95
2
10
950
80%
80
23731
%
80%
100
22800
%
10
110
10
11000
60%
80
0
0
%
158400
1
22
24
计划内 维修
紧急 维修
预防性维 修
改良性维 修
日常维 护保养
定期 检查
设备更 新改造
维修
报
修
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做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修
时间 名称
生活水泵
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
－
－
－
－
室外管网
－ －－－ －－－
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物业工程部管理
什么是管理 ：
管理是一种由管理者组织他人工作的活动，而不是管理者自己去完成
管理工作的三个基本特点 1、管理是有目标的，管理过程就是为实现目标而努力的过程， 是为实现目标而采取的手段. 2、管理是一个作用过程，这个过程包括计划、组织、指挥、协调、 控制等部分，管理是应用性的社会科学，但在一定程度上又是一种艺术。