珠海淇澳岛项目前期调研报告一、珠海市概况 2二、珠海市宏观经济概况 3（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4（三）人均可支配收入逐年提高 4三、珠海市房地产市场概况 5（一）板块总括 5（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6（三）当前珠海市房地产市场的主要特点：7四、唐家湾片区典型楼盘分析11（一）唐家湾片区概况11（二）典型楼盘分析12五、项目概况14（一）项目区域位置14（二）淇澳岛概况15（三）项目指标及由来16（四）基地地形、地貌和地质条件17六、项目SWOT分析26（二）项目的劣势分析27（三）项目的威胁分析27（四）项目的机会分析27七、项目的结论和建议27以下内容免费阅读前期调研报告一、市概况 2二、市宏观经济概况 3（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4（三）人均可支配收入逐年提高 4三、市房地产市场概况 5（一）板块总括 5（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6（三）当前市房地产市场的主要特点：7四、唐家湾片区典型楼盘分析11（一）唐家湾片区概况11五、概况14（一）区域位置14（二）概况15（三）指标及由来16（四）基地地形、地貌和地质条件17 六、SWOT分析26（一）的优势分析26（二）的劣势分析27（三）的威胁分析27（四）的机会分析27七、的结论和建议27一、市概况市位于广东省珠江口的西南部。
东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。
1979年建市，1980年建立经济特区。
是珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市。
行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约平方公里。
市划分为香洲区、金湾区、斗门区。
其中香洲区包括主城区（新老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区）、唐家湾新城和横琴新城。
九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国第二大陆路口岸。
市城市建成区绿化覆盖率达45%，人均公共绿地平米；森林覆盖率%，全市已建成各级自然保护区和森林公园11个，自然保护区面积逾180平方公里，覆盖率达%。
2003年末全市总人口万人。
其中，户籍人口万人，外来暂住人口万人。
规划2005年达到1 49万人。
二、市宏观经济概况（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升（上表中增长率数值根据历年GDP绝对值计算而出，未考虑价格变化因素。
以下正文中的有关增长比例的数据是根据可比价格计算得出数据；以下情况雷同）根据统计公报，市2002年国内生产总值亿元，比2001年增长%。
2003年生产总值为亿元，比2002年增长%。
从市历年国内生产总值的统计来看，多年来市的经济快速发展，国内生产总值稳步增长，并始终保持11%以上的增幅。
值得一提的是近年市以电子信息为代表的高新技术产业发展迅猛，软件产业发展势头强劲。
2002年全市高新技术产品产值亿元，占全市工业总产值的%。
软件产品产值23亿元，增长%。
经省认定的软件企业116家，开发的各类软件产品395件。
2003年高新技术产品产值亿元，比上年增长%，占工业总产值的%。
经省认定的软件企业有158家，开发的各类软件产品545件，软件产品产值35亿元，比上年增长%。
截至2003年底，相继建立3个国家级、10个省级工程技术研究开发中心，1个"863计划"成果转化基地。
随着经济的迅速发展，全社会固定资产投资额也从1996年的谷底开始回升并逐年加大，尤以2000年以后更为明显。
2002年固定资产投资亿元，比上年增长%，2003年固定资产投资亿元，比上年增长%，增幅提高个百分点，比1996年的亿元已增加一倍有余。
（二）人口总数增长缓慢市总人口自1994年突破100万大关之后，9年来增加了约25万人，总增长率为24%，其中户籍人口增加万人，增幅35%，年均增幅%左右，暂住人口增加万人，增幅仅%。
可见近几年中除了户籍人口的增长外（而其中又包括了部分通过购房入户的户籍人口），暂住人口增长几乎停顿（年均暂住人口总量基本维持在45万人左右），反映了市虽然经济总量在不断增加，但增加的就业机会并不乐观，对外来人员的吸引力在下降。
（三）人均可支配收入逐年提高由下表可见，市人均年可支配收入自1996年大幅增长%之后超过万元，1997年再次达到%的高增长率，但1998年以后收入增长势头趋缓，几年之中的年增长率介于~%之间，2002年甚至出现负增长（由于存在统计口径的不同，导致名义增长呈负数，如按可比数据计算其增长率为％），2003年达到16602元/人•年，比2002年增长了%。
总体来看，市的社会平均收入水平在珠三角地区还不算高，一定程度上限制了整个社会的消费欲望。
三、市房地产市场概况（一）板块总括市结合地理特点而形成的组团式海滨花园城市格局造就了市区房地产市场上的几个比较明显的板块，如香洲板块、新香洲板块、吉大板块、拱北板块、前山板块、唐家湾板块等，各板块拥有各自不同的自然或社会资源，并以此吸引特定的客户，形成了各自的特色，比如唐家湾板块因拥有良好的海景资源和高校集中的优势，吸引了大批异地休闲度假人士，户型偏大，单价也较高，均价一般超过4500元/㎡；拱北板块则因与澳门接壤而对澳门人产生了强大的吸引力，他们多抱投资心态，因此小户型在这一带较受追捧，售价维持在3500元/㎡左右；新香洲板块则借助体育中心大打运动牌，吸引了不少年轻白领，以中小户型为主，房价多为3300-3500元/㎡；香洲板块是成熟社区，生活配套完善，均价能达到4000元/㎡；吉大板块则拥有海景和成熟社区双重资源，海景住宅均价可达5000元/㎡左右，非海景楼盘均价也可达到4000元/㎡；而前山板块由于也临近澳门，因此在户型设计上以小户型为主，也有相当比重的中大户型，售价相差较大，规模小的盘均价在3300-3500元/㎡，规模大配套全的楼盘均价也可达到4000元/㎡以上。
总体而言，市近两年房地产市场比较平稳，但价格有所上涨，主流房价格维持在3000-3500元/㎡。
（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点2002年市房地产开发投资亿元，增长%。
房屋施工面积万平方米，增长%。
房屋竣工面积万平方米，增长%。
商品房竣工面积万平方米，比上年增长%；商品房销售额亿元，增长%；销售面积万平方米，增长%。
其中，商品住宅销售万平方米，增长%。
2003年市房地产开发投资亿元，比上年增长%。
城中旧村改造工程共完成投资亿元，105万平方米回迁房交付使用。
商品房竣工面积万平方米，比上年减少%；商品房销售额亿元，比上年增长%；销售面积万平方米，比上年增长%。
其中，商品住宅销售万平方米,比上年增长%。
（此数据来自统计公报，其中03和02的统计口径不同）2004年上半年市场上具一定规模和档次的新建楼盘都取得了良好的销售业绩，二手房交易大幅度增长，市场供需两旺。
具体表现在：1、商品房销售持续增长，个人购房比例继续上升。
市优美的居住环境优势和潜在的经济快速发展势头随着珠港澳大桥、五纵三横交通网络的建设开始释放，加上市场认可的适中房价，使外地来安家落户的人越来越多，本地居民对住房的更新换代愿望开始付诸行动，房地产市场的有效需求正开始理性释放。
据统计，上半年全市商品房销售面积万平方米，同比增长%；其中销售给个人的商品房面积万平方米，同比增长%，所占比重为%，高于上年同期个百分点；销售给个人的商品住宅万平方米，增长%，所占比重为%，高于上年个百分点。
2、商品房交易价格继续走高。
上半年市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比上年底上升368元，同比增长%。
分物业性质观察，商品住宅平均售价3343元/㎡，比上年底上升366元，增长%；办公楼平均售价2814元/㎡，比上年底下降%；商业营业用房平均售价6026元/㎡，比上年底增长%。
3、二手房交易活跃。
1－5月，市二手房交易办证面积为万平方米，交易金额亿元，分别同比增长%和%，二手房市场的交易量已越来越接近一手房市场的交易量。
目前二手房交易数量中约有60%属于外地人到置业。
4、商品房空置面积下降。
6月末，市商品房空置面积为万平方米，同比下降个百分点，其中：商品住宅空置面积万平方米，同比下降%；办公楼空置面积万平方米，同比下降%；商铺空置面积万平方米，同比上升%。
（三）当前市房地产市场的主要特点：（1）大社区少，配套设施不完善由于市场容量小，一直以来的楼盘规模都比较小，楼盘建筑面积多数在5万平米以下，超过10万平米以上的极少。
社区规模小造成了大部分楼盘无力兴建更多的生活配套设施，只能依靠市政公共配套，造成了生活上的种种不便。
近两年市才出现了如华发新城、海怡湾畔、荣泰河庭、宝地康泰花园等建筑面积在30万平米以上的大社区和一些20万平米以上的如银石雅园、海愉半岛花园等，其中华发新城、海怡湾畔、银石雅园等均以优美的园林景观、较为完善的生活配套等成为热销楼盘，销售价格也大大高于周边楼盘。
（2）近期价格涨幅较大2004年上半年市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比2003年底上升368元，同比增长%。
除了钢铁、水泥等建材价格仍然居高不下外，导致上半年房价上涨的两大主要原因是：首先，近几年来，对除“城中村”改造工程外的新开工严格审批，有效控制了房地产市场投放总量的盲目增长，使全市房地产总供给量较好地满足了总需求量；其次，随着珠港澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路以及五纵三横交通网络的建设，城市综合实力提升，房地产消费有效需求开始加大，较为适中的销售均价使本地居民加快了对住房更新换代的步伐，也吸引了更多的外地人来购房落户。
（3）城中村改造取得明显成效建市前就存在的26个行政村（32个自然村），散落在中心城区或城区边沿50平方公里范围内，共有旧村居民万人口，暂住人口10多万，总占地300万平方米。
2000年6月，市决定用3年时间将26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。
为了给“城中村”改造腾出市场空间，市政府承诺：在3年内，暂停批准新开工住宅。
同时，全市全面停止机关、企事业单位自建住宅。
至2004年5月底，香洲区已确定开发商的21个行政村33个自然村或中，已有19个改建105万平方米回迁房竣工移交，4150户居民告别旧房，搬进新居；另有4个自然村已建好回迁房将安排回迁；有4个自然村回迁房28万平米正在建设之中，5个自然村正在签订拆迁补偿合同。
与此同时，开发完成了约250万平方米的商品房建设。
已招标或按原历史合同改建的33个自然村或，已投入资金亿元。
其余政府决心在未来2年内完成全部改建。
旧村改造同时也加大了商品房市场供应总量，由于种种原因，今年计划中的几个十万平方米以上的城中村改造都没能按期动工，预计明后年这些将陆续推向市场。