注重细节，突出高形象
竞争级别感
和高展示价值
威胁（T）：
1、下半年存在潜在政策风险；
发挥优势，转化威胁
线上线下结合，广泛积累 客户
减小劣势，避免威胁
小步快跑，制造稀缺
策略及执行方案
刷新印象,建立差异化竞争级别感۞ 线上线下结合,广泛积累客户۞ 注重细节，突出高形象和高展示价值۞ 小步快跑,制造稀缺۞
梅林关口交通杂乱
开发节奏
分区
占地面积
建筑面积
A区 49154.24
26966.33
85790.15
51521.94
C区 36635.91
24555.61
B区
20114.03
33708.50
D区
37246.20
28241.70
E区
30685.63
138196.00
F区
26813.28
107128.05
客户情况
自2006年3月6日起星河会VIP卡登记会员260位，实际存款到 帐162位；（数据截止日3月21日）
客户语录： ➢其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关，那座山是个障碍，
无形中就把关内和关外给隔开了； ➢这里的山显的太秃了，前面只有荔枝树，体现不了原生态了； ➢星河丹堤和丰泽湖山庄在一起，会不会很乱啊，那么多人； ➢如果价格不是问题，其它都不是问题。 ➢就这地方还能卖到两万啊？ ➢第五园才一万多，你们这里不会太贵吧？
香蜜湖1号高层大平面
波托菲诺别墅2期 15套别墅
关内
东方花园 8套别墅 天琴湾3期 48套别墅、独栋
从产品可替代性看：
东部华侨城 约184套townhouse，233套 联别泰墅红树湾及大梅沙 约180+69套别墅
➢推售同期将面临“圣莫丽斯”、“尖凤凰岗谷山68”套及tow“nh香ous蜜e，湖151套号别墅大平面等大盘的直面竞争。
售率50%， 约100套；半年实现100%销售（204 套）。（合同约定）
长期目标： 建丹堤大盘影响力，树“星河丹堤”强势品牌，铺
垫后续开发项目。
目标
保证销售速度
大盘影响力
开盘火爆、持续旺销
足量诚意客户 （不少于400批）
差异化项目亮点传播到位，建 立形象高度 ，（支撑价格）
前期上门量约：15批/周；积分卡办理后上门量60批/周
目标下的问题
产品户均面积加大，前期“城市中产”的推广使客户对 项目的认知高度不足，客户发生错位；
作为分期开发的大盘，从营销的角度上，本项目必须建 立市场高度；
客户与市场未感知本项目为第一梯队产品；
问题1：如何发挥项目自身优势，刷新前期市场印 象，树立项目差异化高端形象？
目标下的问题
4.28AC区开
➢突破竞争的主要手段——建立项目差异化的高端形象。
报告思路
目标 目标下的问题 解决问题的方法 策略分解与执行 营销费用预算
附件清单
推广类： 《星河丹堤开盘前媒体投放计划》、 《星河丹堤至8月营销工作计划》
事件类：《星河丹堤春交会展位设计建议》、《星河会VIP积分卡申请须知》 《星河丹堤豪宅客户聚餐会》、《星河丹堤豪宅客户聚餐会工作执行表》 《豪宅客户聚餐会总结一、二》 、《星河丹堤郊野公园推广方案》 《星河丹堤专利产品发布会方案》《星河丹堤专利产品发布会执行细则》 《星河丹堤专利产品命名》 、《国家地理杂志合作纪要》
合计
200649.29
358796.19
开发节奏:
A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区
一期(A、C区)情况:
容积率:约0.6；户均面积：252平方米
分期开发的大盘
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
E区：高层
A区：TH111套 06年4月底销售
叠TH区：154套
报告撰写前提
本报告中所有的营销动作已经由项目组 会同陈董、王总与发展商进行沟通并达 成一致意见，本次评审仅作为统一思路 并推动相关公司后续工作之用。
版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司 所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自 向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或 全部内容。
谨呈：星河地产公司
星河 • 丹堤 营销执行报告
本报告是严格保密的。
项目概况
项目指标：
总用地面积：200322平方米
总建筑面积：360580平方米
总住宅面积: 358780平方米
容积率：1.8
银
建筑密度：24%
湖
优势亮点：
山
郊Leabharlann 9万平米天然湖、郊野公园、
野
专利产品、城市距离
公
园
不利影响：
南坪快速噪音、山湖林海影响、
客户类：《星河丹堤积分卡客户访谈问卷分析一》
展示类：《星河丹堤看楼通道导视系统设置建议》、 《星河丹堤看楼车建议》 《星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议》 《星河丹堤样板房设计风格建议》、 《星河丹堤物业服务建议》 《星河丹堤D、E、F区样板房设置建议》《深圳高端项目物业管理调查》
目标
短期目标： 4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现销
总攻略及执行方案 【星河丹堤一期总攻略】
推广攻略 形象攻略 客户攻略
展示、服务攻略
推售策略
客户购买并实现 项目价值
客户知道并认可
星河丹堤总攻略图
市场状况
2005
2006
2007
2008
4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季
关外
潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅 溪之谷 101套别墅
龙1号地块 小于50套townhouse
尖岗山一期 195套townhouse，120套别墅
圣莫丽斯 215余套townhouse，4套别墅 本项目 197套TH
2、产品：高附加值、高附送率；
1、南平快速的噪音影响；
3、区位：关内唯一别墅群项目；
2、山湖林海的影响；
4、合作团队资源（星河会、世联资源网） 3、梅林关交通影响；
机会（O）：
1、同期内可替代性产品竞争不大；
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
2、关内土地供应稀缺 3、政府对梅林关改造工程
刷新印象，建立差异化
3月
4月
售 5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6样 板房开放
问题2:短期内如何快速积累有效客户?实现 开售热销？
SWOT分析及策略推导
优势（S）：
劣势（W）：
1、资源：银湖山郊野公园、9万平米原生湖；