大工14秋《房地产开发与经营》期末复习题一、单项选择题(本大题共15小题,每小题2分,共30分)1、房地产开发的程序主要分为( C )阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售2、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是( B )。
A.旅游用地50年B.教育用地50年C.综合用地40年D.体育用地40年答案解析:按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
3、价值定价法的定价哲学是( D )。
A.高价格、高价值B.低价格C.名牌效应D.物美价廉4、物业代理佣金,对出租物业收取年租金的(B )或相当于一个月租金,出售物业收取销售额的( B )。
A.8%,1%-5%B.10%,1%-3%C.12%,2%-3%D.8%,1%-2%5、对于开发销售模式下的房地产项目,开发商所投入的开发建设资金属于(C )性质。
A.递延资产B.无形资产C.流动资金D.固定资产投资6、获取土地使用权,进行征地、拆迁、安置、补偿是( B )阶段的主要工作。
A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设D.租售7、写字楼经营者与甲公司签订了10年的租赁合同,租金800元/m2·年,则其面临( D )。
A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险8、消费者在购买商品房时应缴纳(A )。
A.契税B.固定资产投资方向调节税C.房产税D.土地使用税9、下列关于内部收益率的表述中,不正确的是(C )。
A.内部收益率小于行业基准收益率时,项目在财务上不可行。
B.在这样的折现率下,到项目寿命终了时,所有投资可以被完全收回。
C.内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。
D.内部收益率是项目在整个计算期内,净现值等于零时的折现率。
解析:内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。
10、成本加成定价法所确定的单位价格为( D )。
A.单位价格=单位成本×(1+目标利润率)×(1—税率)B.单位价格=单位成本×(1+目标利润率)C.单位价格=单位成本×(1—税率)÷(1+目标利润率)D.单位价格=单位成本×(1+目标利润率)÷(1—税率)11、市场分析与项目财务评估是(A )阶段的主要工作。
A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设D.租售12、在我国境内销售不动产的单位和个人,为(B )的纳税义务人。
A.契税B.营业税C.房产税D.土地使用税13、规划设计及建设方案的制定是(B )阶段的工作内容。
A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设D.租售14、某小区规划建设用地面积20000平方米,其上建有8栋6层住宅楼,各层建筑面积均为600平方米,该小区容积率为(B )。
A.1.25 B.1.44C.1.5 D.1.65解析:小区容积率=居住区总建筑面积/居住区用地面积=8×6×600/20000=1.4415、招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金,作为参加投标的担保。
投标保证金有效期应当超出投标有效期(B)天。
A.15B.30C.45D.60二、多项选择题(本大题共15小题,每小题4分,共60分)1、新区开发与旧区改造相比,有( BC )特点。
A.土地费用高C.拆迁安置补偿费低E.开发周期延长B.受周围环境制约少D.城市规划限制条件苛刻2、投资者可以控制的风险有( BCD )。
A.或然损失风险C.时间风险E.通货膨胀风险B.比较风险D.资本价值风险3、关于实际利率和名义利率下列说法正确的是( BCE )。
A.当每年计息周期数m>1时,实际利率<名义利率B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.当m=l时,实际利率=名义利率D.名义利率越高,计息周期越短,实际利率与名义利率差异越小。
E.名义利率越高,计息周期越短,实际利率与名义利率差异越大。
4、中华人民共和国国土资源部规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以(ACD )方式出让土地使用权。
A.招标C.拍卖E.协议B.行政划拨D.挂牌5、房地产市场宣传的手段主要有(ABDE )。
A.发送售楼书B.展示样板房C.市场调查D.制定现场广告牌E.媒体广告6、与其他投资相比,房地产投资的优点有( ABD )。
A.能够得到税收方面的好处C.变现容易B.能抵消通货膨胀的影响D.易于获得金融机构的支持E.投资回收期短7、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有(BCDE)。
A.豪华住宅用地C.国家重点扶持的交通项目用地B.非国家重点扶持的交通项目用地D.军事用地E.经济适用住房建设用地8、住宅开发项目的特点包括(ABC )。
A.开发投资风险相对较小B.多元化的市场需求C.市场潜力巨大D.要求开发商具备长期投资能力E.对物业管理水平的要求高9、房地产开发项目总投资中房屋开发费由( ADE )等组成。
A.建筑安装工程费C.前期工程费B.土地费用D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费10、房地产企业债务融资的类型包括(BDE )。
A.发行股票B.房地产开发贷款C.合作开发D.房地产抵押贷款E.发行企业债券11、下列关于房地产市场自然周期循环的表述中,正确的有(ABDE )。
A.自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底B.在自然周期的第二个阶段,需求继续上涨,空置率继续下降C.在房地产周期循环的最高点,空置率最高D.在房地产周期循环的最低点,空置率最高E.在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率12、投资者不可以控制的风险有(ACE )。
A.通货膨胀风险B.比较风险C.政治风险D.时间风险E.利率风险13、有下列(ABCD )情形之一的,经批准可以进行邀请招标。
A.项目技术复杂或有特殊要求,只有少量几家潜在投标人可供选择的B.受自然地域环境限制的C.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不宜公开招标的D.拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的E.工程项目规模较大、建设周期较长的开发项目建设14、房地产置业投资经济效果主要表现为(BDE )。
A.销售收入B.租金收入C.经营收入D.减少纳税E.物业增值与股权增加15、金融机构对房地产抵押物的要求包括(ABCD )。
A.合法设定房地产抵押权B.择优选择设押的房地产C.合理确定抵押率D.处理抵押物的渠道畅通E.以上选项均不包括三、判断题(本大题共30小题,每小题2分,共60分)1、居住建筑面积密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。
( B )A.正确B.错误解析:居住建筑密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。
2、按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式。
( A )A.正确B.错误3、房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政治风险。
( A )A.正确B.错误4、短期内房地产价格主要由房地产供给决定。
( B )A.正确B.错误解析:短期内房地产价格主要由房地产需求决定。
5、房地产开发经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动中的投资与成本不存在差异。
( B )A.正确B.错误解析:房地产开发经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动中的投资与成本存在较大差异。
6、邀请招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
( B )A.正确B.错误解析:公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
7、同样数额的资金在不同时间点上具有相同的价值。
( B )A.正确B.错误解析:同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。
8、抵押率是指贷款金额与抵押物价值之比,又称贷款价值比率。
( A )A.正确B.错误10、工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个环节。
( A )A.正确B.错误11、建设工程规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。
( B )A.正确B.错误解析:建设用地规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。
12、一般来说,房地产市场范围越大,其研究深度就越浅,研究成果对房地产投资的实际意义就越小。
( A )A.正确B.错误13、增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
( B )A.正确B.错误解析:土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
14、某一具体投资项目的位置仅仅指其自然地理位置。
( B )A.正确B.错误解析:某一具体投资项目的位置不仅仅指其自然地理位置,还包括社会经济地理位置。
15、投资体制改革后房地产开发项目没有必要做可行性研究。
( B )A.正确B.错误解析:投资体制改革后房地产开发项目仍有必要做可行性研究。
16、投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。
( A )A.正确B.错误17、投标人在投标截止日期之前放弃投标,招标人不能没收其投标保证金。
( A )A.正确B.错误18、除专用条款另有约定外,合同协议书在合同文件中具有最优先的解释权。
( A )A.正确B.错误19、债务融资筹措的资金具有永久性特点,无到期日,不需归还。
( B )A.正确B.错误解析:权益融资筹措的资金具有永久性特点,无到期日,不需归还。
20、价格变动对顾客的影响可能有利于开发商、也可能不利于开发商。
( A )A.正确B.错误21、生地,指不具备开发建设条件的城市国有土地。
( B )A.正确B.错误解析:生地,指不具备开发建设条件的乡村集体土地。
22、评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为3人以上单数。
( B )A.正确B.错误解析:评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数。
23、项目融资主体的组织形式主要有既有项目法人融资和新设项目法人融资。
( A )A.正确B.错误24、人员推销及销售促进在购买者决策过程的初期最具成本效应。
( A )A.正确B.错误25、购买能力是对自用型购买者的主要约束条件,自用型购买者一般对价格不敏感。
( B )A.正确B.错误解析:购买能力是对自用型购买者的主要约束条件,自用型购买者一般对价格比较敏感。
26、第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料,如问卷调查资料、访谈记录等。
( A )A.正确B.错误27、房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了获得政府的审批。