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物业管理法规培训
相关案例分析之九
遇有家居报警的处理方法
难过的仅仅 只是这道门？
1、家居报警时破门而入的损失 2、家居报警时袖手旁观的损入
什么样的情况下可以破门而入？能否破门而入？私闯民宅？
火灾、煤气泄漏、刑事案件以及其它严重的情况（如泡 水）正当防卫、紧急避险。最好现场有第三人，带相机， 破门前后均要进行拍照
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概念七、房屋本体维修基金：
来源：住宅区竣工交付使用在一年以上的，由 业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管 理处缴纳住宅维修基金
用途：房屋共用部位包括承重结构、抗震结构、 外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本 体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设 施等的维护
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五、物业、物业管理的分类
1、物业的分类 • 按使用功能分为：居住物业、商业物业、工业
物业、其他 • 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 • 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层
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2、物业管理的类型
住ห้องสมุดไป่ตู้区管理 （广州四季花城） 工业区管理（厂区管理） 写字楼管理（中信大厦） 商贸楼管理 （深圳福景大厦）
装修单位：《承建资格证书》、上岗证 禁止行为 1、破坏承重结构、拆、凿、搭 2、破坏防水层 3、增加负载 4、使用不符消防要求装修材料 5、超时等违章装修 巡查关键点：岗位？ 记录；停水停电停工要慎重
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配套说明
房屋的五分法：
1、自用部位：责任人为业主 2、毗连部位：责任人为毗连业主 3、本体（共用部位）：本体内的全体业主 4、公用设施：责任人为业委会 5、居民生活供应部门（供水、供气、供电等）
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概念五：业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行 机构。 履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业 服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。
犬只户外活动须遵守： 1、佩带号牌； 2、戴防护口罩； 3、佩带犬链、成人牵领看管；4、即时清除粪便。
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相关案例分析之二
停车场车辆被撞、被盗
入世了，我也更贴近您的生 活，有关我的安全也越来越 被人关注了
以某大厦住户车被一外来车刮伤的案例 以小区的停车小票在另一小区出现为例 以小区车辆丢失为例 1、认真作好记录，车辆检查、放行到位（制度）
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2020/11/22
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责任人为有关部门
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•住宅区内禁止的行为
•1、践踏、占用绿化地； •2、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房 等公用设施而影响其正常使用功能； •3、乱抛垃圾、杂物； •4、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等； •5、损毁、涂画园林艺术雕塑； •6、聚众喧闹； •7、随意停放车辆和鸣喇叭； •8、发出超出规定标准的噪音； •9、排放有毒、有害物质； •10、经营业主公约所禁止的行业； •11、法律法规及市政府规定禁止的其他行为。
2、安全防范、风险意识的造就
3、寻求第三方进行帮助
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相关案例分析之三
小区发生被盗的处理
以送东西为由入室，抢劫、勒索、绑架事主
1、定期调整巡逻路线，加强对安全盲区的警戒 2、强化安全员主动获得信息的能力 2、保留好现场记录 3、寻求第三方协助
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相关案例分析之六
高空抛物问题的处理
1、住户家中抛出物品 2、楼体附作物脱落 3、高空作业
谁总是这 样讨厌？
1、加强宣传（事故实物展） 2、加强楼附着物的检查巡视 3、加强高空作业的保护监视 4、明确安全生产责任
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相关案例分析之七
商户管理中容易出现的一些问题
计算公式：人均管理用房规划指标（0.06）X住 宅区房屋的总套数（固定）X户均人口数（3.75） 包括：办公、生活和库房等用房。机电值班室
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概念十、商业用房：
来源：以同期市政府微利房价格向业主委员会 提供部分商业用房，其产权属于全体业主共用
计算公式：多层总建筑面的千分之三 高层总建筑面积的千分之二
6、市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业 管理事项：如房屋本体维修基金管理规定、公用设施 专用基金管理规定等
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相关案例分析之一
《深圳经济特区限制养犬规定》
有时我也 很乖！
犬在给人类带来乐趣的同时也给社区带来 不安（咬人、扰人、吓人）！
养犬证件：《犬类免疫证》、《养犬许可证》
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3、启动阶段 接管验收 用户入住 （装修管理） 产权备案和档案资料的建立 成立业主大会，选举产生业主委员会
4、日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调 （内部、外部关系）
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
专业化：设备、环境、安全、租售等
企业化：物业管理行为是一种企业行为
经营型 ：物业管理的属性是经营，提供的是劳 务与服务，推行有偿服务、合理收费。
讨论：物业管理企业开源节流方面应 有哪些新举措？
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2、物业管理的基本特点
业主自治自律 （业主公约和业主委员会） 业主自治：业主对自己的财产负责，具有和行 使管理权； 业主自律：单个业主利益服从公众利益。 物业管理企业的专业化管理 业主委员会与物业管理企业是平等的合同关系
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七、物业管理的基本环节
1、策划阶段 早期介入：项目决策、可行性研究、规划设计 制定管理方案：确定管理档次 、确定服务标 准 、财务收支预算 组建或选聘物业管理企业
2、物业管理的前期准备阶段 物业管理企业内部机构设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度和制定
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概念十一、物业管理服务费
来源：1、向业主收取的管理费 2、公用设施、设备和公共场所的 经营收入 3、部分商业用房的租金 4、住宅区的其它合法收入
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三、物业管理的性质和特点：
1、物业管理的性质
社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分 离是物业管理社会化的必要前提。
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2020/11/22
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主要内容
一、物业管理的产生与发展 二、物业管理基本概念 三、物业管理的性质和特点 四、物业管理的作用 五、物业、物业管理的分类 六、物业管理的基本内容 七、物业管理的基本环节
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涉及法规
1、《物业管理条例》——国务院379号令2003年9月1日实施 2、《住宅室内装饰装修管理办法》——建设部110号令2002年5 月1日实施 3、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》——公安 部61号令2002年5月1日实施 4、《中华人民共和国安全生产法》——2002年11月1日实施
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概念八、公用设施专用基金：
来源：在住宅区移交时，按住宅区总投 资除地价以外的建设总投资百分之二的 比例，一次性向业主委员会划拨住宅区 的公用设施专用基金
用途：用于购买管理用房和住宅区公用 设的重大维修工程项目
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概念九、管理用房
来源：按条例规定向业委会提供。以建造成本 价提供住宅区物业管理用房，其产权属住宅区 全体业主
3、文明经商户评比活动、商会
4、通过其它方式（拍照、曝光）引以自律
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相关案例分析之八
对小区内发广告人员的管理
1、封闭小区派发广告、 2、非封闭小区 3、派发广告的位置：信箱、户内
玩的就是 你不注意
1、可以联系公安城管 2、平时进行宣传和监控 3、采取其它方式的处分措施
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四、物业管理的作用
确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使 用寿命
能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环 境 （怎样理解予管理于服务之中？具体应当怎 样做）
使物业保值、升值（消费者注重长期效应）
促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补 贴负担 （花园城市有赖于物业管理）
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六、物业管理的基本内容
1、房屋的使用、维修、养护
2、消防设施设备、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行 车库、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场 等公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理
3、清洁卫生（外包体现专业化分工）
4、车辆行使及停泊
5、公共秩序（业主家中失窃是否应由管理公司赔偿）
相关案例分析之四
邻里利益的处理
1、上下层渗水，各自不管。 2、上下层水管堵塞，下家不予支持。
1、参照 条例中相关的条款进行说服 （房屋毗连部位：房屋本体中中不属于共用
和自用部位的部位、设施设备）