姚某诉上海某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
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（2009）静民一（民）初字第2417号
民事判决书原告姚某，男。
委托代理人罗彦，上海市沪中律师事务所律师。
被告上海某酒店管理有限公司。
法定代表人吴某，经理。
委托代理人陈衍平，上海银盛律师事务所律师。
原告姚某诉被告上海某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年10月12日起诉来院。本院于10月14日受理后，依法由代理审判员杨丽丽独任审判，于2009年11月19日、12月10日公开开庭进行了审理。原告姚某的委托代理人罗彦，被告上海某酒店管理有限公司的委托代理人陈衍平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姚某诉称，原告系本市陕西北路某号某室房屋产权人。2007年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋，每月租金为人民币7,279.7元(以下币种均为人民币)，租金起算期为2007年3月20日，并给予被告30天的免租期。合同签订后，被告始终未能足额按时支付租金，为此双方在2009年9月23日解除合同，原告收回房屋。截止至2009年8月，被告拖欠原告租金134,536.19元，故原告诉讼至法院，要求：判令被告支付原告拖欠的房屋租金134,536.19元。
被告上海某酒店管理有限公司辩称，被告在2009年9月17日、10月19日分别向原告支付租金3,801.19元和2,311.4元，另外被告还代替原告缴纳税金和物业管理费，上述费用都应当在欠付租金中予以扣除。且根据双方的约定，酒店恢复营业后才支付原告租金，
由于系争房屋所在酒店至今未恢复营业，因此不具备支付租金的条件。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告原系本市陕西北路某号某室房屋产权人。2007年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告使用，出租面积为53.32平方米，房屋租赁期限为三年，自合同签署之日起计算；每月租金为7,279.7元，被告应在每月15日前向原告支付当月租金。由于物业用于酒店经营达三年，为保值增值，并进一步提升酒店的形象，在租赁期限内，原告委托被告对房屋进行整修，原告同意给予被告30天的免租期；第一年物业管理费为8元每平方米每天，由被告从原告当月租金中扣除；原告每月收取租金时须向被告出具税务发票，原告全权委托被告代为向当地税务局申请税务发票；由于该物业经营的酒店自2007年3月20日起停业，自酒店停业以来，被告未能正常收取该房屋租金，双方同意，从2007年3月20日起至酒店恢复营业期间原告应取得而未取得的租金(简称“补偿租金”)由被告负责支付，在酒店正式恢复营业后，从恢复营业的次月起，被告分6个月等额向原告支付补偿租金。《房屋租赁合同》签订后，被告从2007年3月20日至2009年8月17日共计支付原告租金76,575.11元。因被告未能按时足额向原告支付每月的租金，故双方在2009年9月23日办理房屋交接手续，原告收回系争房屋，《房屋租赁合同》现已解除。
另查，2007年3月20日至2009年9月20日期间，共计30个月，扣除免租期30天，被告应支付租金金额为211,111.3元(7,279.7元*29个月＝211,111.3元)。被告在2007年3月20日至2009年10月19日已支付租金为82,687.2元。合同履行期间，被告代替原告缴纳2008年度税金1,583.36元、2009年1月至9月30日的税金1,667.82元，并支付2008年10月至2009年9月的物业管理费5,118.72元。原告对被告提出的上述费用无异议，同意在欠付租金予以扣除，双方经核算，被告拖欠原告的租金额为120,054.2元。
又查，系争房屋所在大厦曾用于开办上海某国际大酒店。但因该大酒店未取得《特种行业许可证》，擅自开办特种行业(旅馆)，于2007年3月20日被上海市公安局静安分局予以取缔。鉴于陕西北路某号大楼实际处于停业状态，为维护稳定、缓解矛盾，并使大楼尽快恢复正常运营，减少各方损失，拟在业主大会确定最终经营管理方之前先施行过渡期管理。经静安区维稳办工作组沟通、洽谈，持有该大楼房屋租赁合同的6家酒店经营公司、持有前期物业管理合同的2家物业管理公司与过渡期经营方上海某大酒店有限公司(以下简称：某大酒店)于2007年12月签订《备忘录》一份，就过渡期管理及后续工作安排形成书面意见。被告即是6家酒店经营公司中的1家，在《备忘录》中，对于过渡期经营收入的支付顺序约定为：1、应缴纳的税费；2、过渡期经营方人员的工资；3、大楼经营管理发生的公用事业费用及其他所有经营管理费用，含逐月分摊的开办费用；4、过渡期经营方按经营性收入的2%提取经营管理报酬；5、剩余收入支付业主租金(不足原租赁合同约定租金的，原合同双方仍按原租赁合同享有权利、承担义务)；6、经前列项目支付后如有结余的收入属于原经营公司所有，该收入待各家原经营公司协商确定各公司的份额比例后分配(如商定由一家公司购并经营的，过渡性经营期间产生的盈亏在购并协议中协商解决)；7、过渡期经营方不承担营业性亏损。2008年3月起，某大酒店开始实施过渡期经营管理至今。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、被告提供的《备忘录》、物业管理费收据、税费收据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定恪守履行。双方在2009年9月23日办理了房屋交接手续，终止履行《房屋租赁合同》，被告应当支付《房屋租赁合同》存续期间的租金。某大酒店实施过渡期经营管理后，其已经按照《备忘录》约定的支付顺序，将部分经营收入通过被告支
付给了原告方。不足部分根据《备忘录》的约定，应由原合同双方按原租赁合同享有权利、承担义务，即应由被告自行承担向原告支付剩余合同租金的义务。被告认为系争房屋至今尚未营业、不具备支付租金条件的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。因此被告应当立即向原告支付剩余租金120,054.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
被告上海某酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姚某租金人民币120,054.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2,990.7元，减半收取，计人民币1,495.35元，由原告姚某承担人民币144.81元，被告上海某酒店管理有限公司承担人民币1,350.54元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员杨丽丽
书记员张玫婷