重庆xx五星级酒店建设项目可行性研究报告卓远宏图工程咨询有限公司2010年10月目录第一章总论 (5)一、项目概况 (5)二、项目业主简介 (5)三、编制依据及研究范围 (5)四、主要技术经济指标 (6)五、主要结论 (8)第二章项目背景及必要性 (10)一、长寿区概况 (10)二、项目建设的背景 (11)三、项目建设的必要性 (14)第三章旅游市场分析 (17)一、全国旅游市场分析 (17)二、重庆市旅游产业发展现状及趋势 (25)三、长寿湖旅游产业状况 (28)第四章重庆酒店市场研究 (32)一、重庆酒店业特征 (32)二、五星级酒店市场研究 (37)三、酒店物业定量研究 (39)第五章项目建设地址及建设条件 (42)二、项目建设条件 (42)第六章建设内容及规模 (46)一、建设内容 (46)二、建设规模 (47)第七章建设方案 (48)一、总体原则 (48)二、规划目标 (48)三、方案设想 (49)四、主要工程量指标 (53)第八章环保、节能、防灾及安全 (54)一、环保设计 (54)二、节能 (55)三、防灾 (56)四、安全 (57)第九章组织机构 (58)一、公司组织机构 (58)二、人员培训 (58)第十章进度安排 (60)一、项目周期 (60)二、项目实施进度安排 (60)第十一章招投标方案 (61)二、招标方式 (61)三、招标组织形式 (61)四、招标信息发布 (61)五、施工及监理单位资质要求 (62)六、招标实施方案 (62)七、招标代理工作实施阶段的主要程序要求 (66)第十二章投资估算及资金筹措 (71)一、投资估算 (71)二、资金筹措及使用计划 (72)第十三章财务评价 (74)一、评价范围、依据、原则和方法 (74)二、基础数据及其测算 (75)三、财务分析 (76)四、偿债能力分析 (78)五、敏感性分析 (78)六、财务评价结论 (79)第十四章风险分析 (80)一、项目主要风险因素识别 (80)二、项目抗风险措施 (80)第十五章社会评价 (82)一、社会影响分析 (82)三、社会风险分析 (83)四、社会评价结论 (83)第十六章结论与建议 (84)一、主要结论 (84)二、建议 (85)附表一销售及运营收入估算表 (87)附表二销售税金及附加表 (88)附表三建设期总投资估算表 (91)附表四损益表 (93)附表五现金流量表（一） (94)附表六现金流量表（二） (97)第一章总论一、项目概况（一）项目名称：重庆xx五星级酒店项目（二）项目业主：（三）项目业主地址：重庆市长寿区长寿湖镇（四）项目建设地址：重庆市长寿湖西岸（五）项目法定代表人：（六）建设内容及规模：五星级酒店、会议中心及酒店式公寓，总建筑面积10万平方米（七）项目总投资：人民币6亿元（含土地费用）（八）资金筹措：自筹（九）建设年限：2011年1月-2013年12月（36个月）二、项目业主简介公司是在区政府的大力支持和长寿区旅游业发展的大好前景下成立的，致力于长寿湖畔高端酒店的开发和经营，努力改善景区现有的旅游配套设施，大力推进长寿旅游业的发展，为三峡库区旅游业做出应有的贡献。
三、编制依据及研究范围（一）编制依据1.《长江三峡区域旅游发展规划》；2.《重庆市长寿区城乡总体规划》3.《重庆市长寿区土地利用规划》4.《重庆市长寿湖风景名胜区总体规划》5.《重庆市长寿区长寿湖镇总体规划》（2010—2030年）6.《重庆市长寿区长寿湖镇控制性详细规划用地地质灾害调查评价报告》；7.《重庆市长寿区2009年度国民经济和社会发展统计公报》；8.《重庆市长寿湖西岸片区控制性详细规划》；9.项目业主提供的相关资料；10.现场调查资料以及其它有关文件资料；11.市政道路设计文件。
（二）研究范围本研究报告通过对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场等进行研究，提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投标方案和建设进度安排意见。
四、主要技术经济指标五、主要结论长寿湖旅游风景区自然景观优美而独具特色，旅游资源丰富，极具旅游开发价值。
长寿区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往华中和东部沿海地区的桥头堡，区位条件十分优越。
长寿湖则处于重庆市域的几何中心的位置，在方圆150 km范围内，集中了重庆市大部分人口，旅游开发直接受到周边城市的带动。
长寿景区背靠西南最大核心城市和游客发生地重庆市，位于环城游憩带范围内，有成为重庆市“中心花园”的便利条件。
此外又有三峡国际旅游热线的辐射拉动，旅游市场前景广阔。
本项目的建设将极大地完善长寿湖旅游配套设施，弥补当地高端旅游配套设施严重不足的现象，可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调整，有利于政府招商引资。
因此，本项目的建设是必要的。
本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。
经测算，本项目在技术上、经济上都是可行的。
第二章项目背景及必要性一、长寿区概况长寿区位于重庆腹心，三峡库区上游，雄踞长江之滨，是重庆“1小时经济圈”中规划建设的百万人口大城市，幅员面积1423平方公里，人口90万，城镇人口39万。
长寿区辖14个镇、4个街道办事处。
距重庆主城区40分钟车程，是重庆陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是重庆特大城市经济社会资源向三峡库区和渝东南地区辐射的重要中继站。
2009年长寿地区实现地区生产总值176.4亿元，增长16.5%；固定资产投资228.5亿元，增长53.7%；社会消费品零售总额47.5亿元，增长21.1%；地方财政收入22.8亿元，增长31.7%，年末金融机构存款余额219.3亿元，贷款余额117.1亿元，比年初分别增长35.8%、67.3%。
全区全年共接待游客150.8万人次，实现旅游收入2.2亿元，分别增长11.6%和12%。
长寿在旅游方面将全力打造“滨江长寿谷”、“菩提长寿山”、和“天赐长寿湖”为代表的长寿主题文化城。
长寿作为三峡库区的重要区县，1小时经济圈的组成部分，是重庆作为西部增长极的重要支撑，政策优势、地沿优势、产业优势将使长寿成为重庆的重要窗口、重庆经济的重要增长点、独具特色的大城市、城乡统筹的先行区。
二、项目建设的背景（一）旅游业将逐渐发展成为重庆及三峡库区经济的支柱产业重庆市自1997年直辖以来，市委市政府一直把旅游业作为支柱产业进行着力培育与扶持，积极实施“政府主导型”旅游发展战略，不断加大对旅游业的投入，产业规模逐步扩大，被称为旅游业三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游饭店及其它配套设施均有极大的改善.据重庆市统计局数据，截止到2009年，全市有国际、国内旅行社353家，星级宾馆饭店266座，国际旅游收入5.37亿美元，国内旅游收入666亿元。
长江三峡是我国目前推向国际市场的最具竞争力的旅游产品之一，三峡工程的建设又使三峡成为世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌竞争力大大提高。
三峡是国内最知名的峡谷风光和峡江文化为代表的旅游目的地，根据《长江三峡区域旅游发展规划》预测，2010年到三峡旅游的国内旅游者为350—400万人，这个数字只相当于同年国内出游城镇居民总量的0.5％—0.55％，三峡国内旅游前景广阔。
同时，2020年内三峡旅游区仍然是国际旅游者的最主要目的地之一，国际旅游者年均增长将保持10—15％，长江三峡旅游国际需求前景广阔无比。
根据《长江三峡区域旅游发展规划》，长江三峡库区旅游业发展的总体目标是：将三峡旅游建设成以新三峡为品牌，以自然生态观光和人文揽胜为基础，以休闲度假和民俗体验为主体，以科考探险和体育竞技为补充，融生态化、个性化和专题化为一体，具有国际影响力、竞争力和可持续发展的世界级旅游目的地。
规划期内将旅游业培育成库区支柱产业，到2010年，三峡旅游区接待入境旅游者195-215万人次，实现旅游外汇收入10.5-12亿美元；接待国内旅游者1.6-1.8亿人次，旅游业总收入达到1000-1200亿元人民币，相当于全区国内生产总值的15%，进一步壮大旅游支柱产业。
（二）长寿湖旅游业正面临着前所未有的发展机遇随着西部大开发，三峡大移民，退耕还林、还草政策的全面实施，三峡生态经济区的建设为三峡库区的生态旅游发展提供了千载难逢的机遇。
根据重庆市整体发展战略，长寿湖景区的旅游业将作为区域经济的支柱产业，事实上，从2001年起，长寿湖旅游收入已超过了传统的主导产业——渔业的收入，已达到3000万元(渔业收入约2000万元)，旅游人数已达到19万人次。
2004年旅游人数已达到35万人次，旅游收入已达到4000万元。
根据《重庆市长寿区长寿湖镇总体规划》（2010-2030），依托长寿湖风景名胜区，以旅游服务为发展核心，完善旅游基础设施，努力把长寿湖镇建设成为在重庆具有较大影响的城郊旅游镇。
统筹城乡发展，发展特色农业，不断提升城镇化水平，建设和谐发展新城乡。
规划提出，将通过大力发展旅游业推动城镇的建设，以风景区保护与完善基础设施为中心，以镇区建设为重点，突出旅游特色，打造精品景点，完善城镇功能，吸纳农村剩余劳动力。
以旅游服务业为主导，推动基础设施和旅游服务设施的建设，逐渐形成以旅游服务为主导的产业模式。
规划至2015年末，（预测）镇域总人口将达到8万人，城镇化率44%，镇区人口为3.5万人。
到2030年末，镇域总人口将达到13万人，城镇化率为85%，镇区人口为11万人。
（三）长寿湖西岸片区急需发展随着重庆市经济社会发展，商务活动会更加频繁，带动商务、会务游的发展；市民闲度假游、自驾车旅游也将迅速发展，本地观光游的外流趋势将进一步加强。
长寿湖景区山清水秀、湖面开阔、景色旖旎，是开展休闲度假、水上娱乐的理想地，长寿湖景区这些资源组合背景非常适合开发度假旅游产品，适于进行生态度假旅游。
目前景区最便于开发的的长寿湖西岸的配套市政基础设施已经启动，但缺乏相应的旅游服务设施，市场的需求将催生西岸片区的快速发展。
长寿湖景区准备以重庆市区域发展背景为依托，跨越客观上必然存在的经济技术梯度，大力发展以旅游业为核心的产业体系，带动商业、金融、会务、信息等高端服务行业发展，辐射周边村镇发展。
为了达到上述目标，大力改善长寿湖西岸片区重庆市的投资环境，就需要加强旅游配套设施的建设。
长寿湖西岸片区属长寿湖镇辖区，含东海村、黄坪村、水口村、罗山村、回龙村、响塘村、围子村、桂花村8个村。
南北向沿湖长约8公里。
南接长寿湖镇区，北至与高丰岛相接的西岸最北端半岛，沿湖以海拔337米为低界，西端大致以海拔400米等高线附近的可用地为高界。
规划总用地约为729.14公顷，其中建设用地696.85公顷。