旅游城市房价分析
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询 010-59306936。
4
滨海旅游城市房价分析:三亚、大连、青岛
3) 青岛:产品少,分布集中;户型大,单价高
青岛与大连相似,旅游资源相对集中,海景房主要分布在崂山、市南、黄岛、胶南地区, 项目特点主要表现为:以大户型精装住宅为主;均价约 2-5 万元/平方米,明显高于全市整体 约 8000 元/平方米的平均水平;项目规模一般不大。
元 / 18000 平 方 12000 米
6000
0 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2
数据来源:CREIS 中指数据,
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询 010-59306936。
3
滨海旅游城市房价分析:三亚、大连、青岛
大 沙河口 连 星海湾
青 岛
崂山区
深蓝中心 一方公馆 海信天悦 远洋风景
2010 2010 2011
精装公寓
精装住宅、 别墅
精装住宅、 别墅
2011 精装住宅
12
45
5
5
2.3
219
497
3.8
382
1440
17
14
5.0
207
833
15
83
1.9
133
248
【报告要点】
1. 房价水平:三亚成交均价明显高于大连、青岛
2. 旅游业:三亚的旅游发展程度远高于大连、青岛,后两者相当
3. 各城市海景住宅项目特点分析
4. 总结及展望
【报告正文】
1. 房价水平:三亚成交均价明显高于大连、青岛
图:2010 年至今三亚、大连、青岛商品住宅成交均价
30000
三亚大连青岛240002. 旅游业:三亚旅游发展程度远高于大连、青岛,后两者相当
1) 旅游人口:三亚规模最小,但与当地人口比值最高,青岛、大连 基本相当
滨海旅游城市旅游人口远超过当地人口,庞大的旅游群体势必对当地人的生活、经济带 来一定程度的影响。购房群体与一般内陆城市有较大差异,典型城市如三亚,据有关机构调 查数据,80%以上的购房者为岛外人员,置业目的则以休闲度假、养老度假为主。大连、青 岛当地海景房购买者也不乏外来人员。
中国指数研究院 中国房地产指数系统
滨海旅游城市房价分析:三亚、大连、青岛
2012 年 7 月 27 日
旅游地产是近年房地产市场发展的一个热点,越来越多的开发企业近年加大旅游地产特别 是滨海城市的拓展。本报告根据旅游行业相关研究成果,综合地理位置、气候特点、房地产特 征等因素,选定中国最南端、拥有亚热带气候的三亚,东北沿海的大连、青岛三个滨海旅游城 市作为研究主体。通过分析三个城市的房价水平、旅游业发展情况及海景住宅特色等得出:三 亚独特的地理位置优势,沿海旅游业开发区域广,开发程度高,为海景房带来足够的开发空间, 此外受亚热带海洋性季风气候影响,四季如夏,常年可入海,各种优势成就了三亚发达的旅游 业,更为其房地产业带来利好,因此海景房项目多,分布广,规模较大,房价最高;大连与青 岛房价相差不多,但远低于三亚,二者临海区域单一,沿海旅游业明显受季节限制,海景房分 布集中,项目少、规模较小、但户型偏大。
2) 大连:产品少,分布集中;规模小,户型大;最高单价约是全市 整体水平的 4 倍
大连的海景住宅项目较少,主要分布在沙河口区星海湾附近,项目特点表现为:产品以大 户型住宅和别墅产品为主;项目规模较小;均价 2-4 万元/平方米,明显高于全市住宅整体水 平(约 1.2 万元/平米)。
绿城的深蓝中心,2010 年开盘,主推套面积为 190-280 平方米的精装公寓产品;整个项 目建筑面积为 12 万平方米,规模偏小;成交均价为 2.3 万元/平方米。一方公馆作为另一典型 海景住宅项目,包括住宅和别墅产品,面积较大,套均面积近 400 平方米;均价约 4 万元/平 方米,是全市住宅平均水平的 4 左右,上半年仅售出 5 套。
40%
200
10% 10%
0 2005
2006
11% 2007
10% 2008
11% 10%
2009
11% 10%
2010
11% 20% 10%
0% 2011
数据来源:三亚统计信息网,大连统计信息网,青岛统计信息网
三亚旅游收入对当地 GDP 的贡献率1超过五成,大连、青岛保持在 10%左右。三亚旅
游收入逐年攀升,由 2005 年的 51 亿元上升至 2011 年的 161 亿元,年均增长率为 21%,
2009
青岛 青岛旅游人数/当地人数
20 18.0
15.5
15
7.4
10
6.6
5.9
6.6 5
2010
0 2011
数据来源:三亚统计信息网,大连统计信息网,青岛统计信息网
三亚旅游人口规模最小,仅相当于青岛、大连的两成左右,但增速最高,青岛总量最大。
具体来看,2005-2011 年,三亚旅游人数由 400 万人逐年增长到 1000 多万人,年均增长率
海景住宅地产仍有较大发展空间,不同城市海景住宅特点分化。经济快速发展,人民生活 水平不断提高,对自身享受和满足的追求会越来越多,加上旅游业的进一步对外开放,国内外 旅客不断增多,而滨海城市旅游业的发展,将为海景住宅带来更多的潜力和开发空间。具体来 看,不同城市的发展方向不太一致。三亚得益于地理位置、气候环境等在全国的独特优势,其 房地产市场仍将吸引到来自全国的广泛关注,但整个三亚市新增土地不多,其周边沿海的县、 镇将成为未来海景房产的主要转移方向,目前开发区域逐步向东、西线辐射区扩展,如红塘湾、 海棠湾、清水湾等,配套设施完善的小户型精装公寓产品的市场消化率较高,潜在客户源较大。 大连海景住宅市场向金石滩、金渤海湾及旅顺等周边区域发展,如海昌的波尔多庄园、远洋假 日养生庄园已进驻金石滩,世茂的御龙海湾、万恒的天籁湾等项目已进驻金渤海湾。青岛海景 房沿崂山、市南、黄岛、胶南一字排开。由于本地也有一定的购买力,大连、青岛的海景房中, 大户型精装住宅或别墅产品比例更高。
鹿回头
凤凰岛 半山半岛
2009 精装公寓 2007 精装公寓
20
13
100
414
亚龙湾
公主郡
精装洋房、 2010 别墅
15
82
9.0
97
877
4.0
156
585
7.7
147
1134
1 按旅游收入占 GDP 比重计算。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询 010-59306936。
约 17%,增速略高于青岛和大连,2011 年旅游人数达到 1021 万人,首次突破千万大关;
青岛与大连整体水平相差不多,2011 年旅游人数分别为 5072 万人、4378 万人,年均增幅
小于 15%。
从旅游人口与当地人口的比值来看,三亚居首,远高于其它两个城市,且三个城市旅游
人口增长速度均明显高于当地人口。2005 年,三亚旅游人数是当地人数的 7.9 倍,此后逐
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询 010-59306936。
2
滨海旅游城市房价分析:三亚、大连、青岛
年上升,2011 年达到 18 倍,始终高于青岛和大连;大连旅游人数与当地人数比值由 2005 年的 3.5 倍扩大为 2011 年的 7.4 倍;青岛由 3.4 倍扩大到 6.6 倍。旅游人数增速持续快于本 地人口,表明旅游收入和相关产业将对当地经济和房地产市场带来更多贡献。
4.总结及展望
旅游业带动滨海城市经济发展,房价普遍偏高。随着经济发展,国际旅游岛等政策利好, 滨海城市的旅游经济快速增长,对当地整体经济有较高的贡献率,特别是三亚,其旅游收入占 当地 GDP 比重一直超过 50%,旅游经济有效带动当地整体经济发展进而为房地产市场发展奠 定基础。滨海旅游城市房价普遍偏高,如三亚商品住宅成交均价超过百城平均水平的 2 倍,大 连高于百城平均水平 30%。
典型项目如海信天悦(麦金海岸),主推精装别墅与小高层、多层精装住宅,套面积 180-450 平方米不等;整个项目建筑面积 16.9 万平方米;均价 5 万元/平方米,平均套总价高达 800 多 万元。但另一典型项目远洋风景,规模较小,项目总建筑面积为 14.5 万平方米;主推高层、 小高层精装住宅,套均面积 100 多平方米;均价较低,1.9 万元/平方米。
1
报告撰写:师洋 shiyang.bj@ 刘丽杰 liulijie@
滨海旅游城市房价分析:三亚、大连、青岛
三亚价格最高,远超过其它两个城市,大连次之,青岛最低。近两年,三亚商品住宅成交 均价整体水平在 2-2.5 万元/平方米之间,远高于大连、青岛,其中,2010 年成交均价约 2 万 元/平方米,此后持续上涨至 2012 年上半年的 2.4 万元/平方米;大连价格较为平稳,整体保持 在 1.2 万元/平方米左右,2011 年的高峰期达 1.3 万元/平方米,近半年小幅降至 1.2 万元/平方 米,但仍高于 2010 年;青岛价格相对最低,约 7400 元/平方米,价格走势与大连相似,2011 年达到 7650 元/平方米的高峰,近半年均价降至 7500 元/平方米。
市区的凤凰水城,主推小户型公寓,项目建筑面积达 100 万平方米,均价约 2.6 万元/平 方米,套均面积将近 100 平方米,套总价仅 250 多万元,由于户型小、价格较低,上半年销 售业绩非常好,共售出 650 多套,排名第一。三亚湾的凤凰岛,2009 年开盘,主推酒店式公 寓,套均面积也较小,不足 100 平方米,但高达 9 万元/平方米的均价在三亚市最高,上半年 仅售出 13 套。大东海—鹿回头区域的半山半岛,一线海景精装公寓,项目规模较大,总建筑 面积为 100 万平方米,套均面积约 150 平方米,均价 4.5 万元/平方米,上半年售出 400 多套, 销量在排行榜前三名。亚龙湾的公主郡,2010 年初开盘,主要为 80-150 平方米的洋房,成交 均价近 8 万元/平方米,平均套总价超过 1000 万元。