北区
北区：以大规模、好环 境、高品质的中高档住宅 为主。
中区：老城区，目前全 市的政治经济中心。以小 规模中高档物业为主，商 住参半。
西区：作为老城区，区 域经济发展相对滞后，购 买力较低。房地产开发不 成规模，以多层、经济适 用房等中低档次的项目为 主。
世联郑州项目市场调研 报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月28日星期日
报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
学习改变命运,知 识创造未来
宏观经济环境扫描
郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速， 房地产业进入高速发展期
学习改变命运,知 识创造未来
数据来源：郑州市统计年鉴
改善需求+生活需求（为主）
✓各区域大量放量，产品形式丰富，数量 和质量并重； ✓普通大众开始大量购房，迫于房价压力 ，户均面积明显减小；
在启动阶段基础上价格迅速提升
价格持续增长，涨幅放缓
学习改变命运,知 识创造未来
宏观经济环境扫描
三产分布比例— 第三产业结构及增长比较稳定，变化较
小
第二产业占GDP比 重逐渐上升，说明工 业是郑州市的主导产 业
竞争者数量减少；市场细分充分， 占有新的细分市场较难；开发商注 重效益/低成本。
房地产市场以二级市场交易为主 、市场为大地产商所主导；土地 市场与商品房市场完全规范；但 政府的住房福利依旧少量存在。
竞争者数量进一步减少，消费者 需求减少。
满足基本生活需求， 客户结构简单。
生存、改善需求兼有；需求急剧 增加；客户层面扩大
✓启动阶段延续了生活需求型购房客户；
✓城市中高端客户出于改善居住条件和财 富占有需求开始大量购置房屋；
✓普通大众处于观望状态，尚未适应住宅 完全商品化，等待政策和房价走势明朗；
✓已二次或多次置业，中高端客户购房需 求慢慢减弱；
✓客户层面扩大，更为广泛的客户开始购 置房屋；
生活需求+改善需求（为主）
✓城市核心地段逐渐放量，产品形式开始 丰富，品质有所提高； ✓中高端客户改善需求为主，故产品户型 面积较大；
写字楼相对发展水平 高
中等 较低
宏观经济环境扫描
社会消费品零售总额和人均可支配收入 双双大幅增长，郑州房地产发展潜力较 大
自2000年以来，郑州城 镇人均可支配收入逐年稳 步增加，与此同时人均消 费支出也逐步增加，但其 增加速度小于可支配收入 的增加
在七个省会城市中，郑 州的人均可支配收入处于 中等水平
需求增长趋于平稳；改善需求为主 改善需求为主，需求趋于多样化
；客户结构复杂多样。
。
单纯数量型，产品形 式单一，基本无附加 值。
产品大量出现，形式逐渐多样化 ，价格迅速提高，数量与质量并 重；产品附加值出现并提高。
产品注重质量，价值构成广泛，产 产品形式极为丰富，高质量。 品附加值很好体现。
学习改变命运,知 识创造未来
三产GDP 总量(亿元)
写字楼 整体容量
>1200
大
800～1200 郑州 中等
<800
较低
郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿 元，写字楼整体容量处于中等
一线写字楼租金水平(元/平米/月) R=
商品房均价(元/平米)
郑州=60/4244=1.4%
学习改变命运,知 识创造未来
R >3 2～3 <2
平稳发展期
减缓发展期
数据来自世联分析模型
宏观经济环境扫描 房地产市场各发展阶段特征分析：
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP （美元）
800～3000
3000～4000
4000～8000
8000以上
外部环境 竞争条件 需求特征 供应特征
福利分房阶段，政府 为整个产业的主要投 资者；区域平行发展 。
宏观经济环境扫描
小于4% 萎缩
房地产市场发展预警系统判断-郑州房地产处于快速发展期
GDP增速与房地产发展关系
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8%
郑州
高速发展
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 启动期
学习改变命运,知 识创造未来
800-4,000US$
郑州
快速发展期
4000-8,000US$ 8000-20,000US$
第二产业(亿元) 360.00 401.90 453.60 573.70 738.00 873.00 1070.50
第三产业(亿元) 330.00 376.50 427.00 479.60 576.00 705.00 853.90
数据来源：郑州市统计年鉴
宏观经济环境扫描
第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经 验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于 较低水平
学习改变命运,知 识创造未来
数据来源：郑州市统计年鉴
报告内容提纲
宏观经济 环境扫描
城市发展 状况分析
写字楼 市场分析
写字楼 客户分析
学习改变命运,知 识创造未来
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区 集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方 向。
东区：将成为未来郑州 的新中心。 规划聚集了全 市最高端的住宅和商务办 公物业，目前处于启动阶 段。
有实力竞争者较少； 需求简单、市场结构 单一。
郑州处于
消费者收入水平提高；区域市场 发展出现不平衡，地段价值开始 显现；市场存在不规范操作，政 策因素影响大、住房福利仍大量
存在快。 速发展阶段
大量新竞争者介入，开发投资量 猛增；需求复杂、市场细分显现 ；竞争以市场份额的竞争为主。
土地市场、商品房市场规范操作； 政府对房地产业的调控主要通过城 市规划及土地供应等宏观调控手段 间接进行；政府的住房福利少量存 在。
近年来第一产业和 第三产业比例均小幅 下降
第一产业比重较低
第三产业结构相对
2000
稳定，近年变化较小
2001
自2000年以来，第
2002
一产业的比重有所下
2003
2004
降，与此同时第二产
2005
业的比率波动上升
2006
学习改变命运,知 识创造未来
第一产业(亿元) 42.00 43.70 46.20 48.80 61.00 72.00 77.10
快速发展阶段 明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段
特征 外部环境
客户层面 需求特征 供应特征 价格走势
观望期
被迫接受期
✓城市核心区迅速发展，地段价值开始显 现；
✓市场存在不规范操作，政策因素影响大 、住房福利仍大量存在。
✓土地大量供应，区域市场发展开始出现 不平衡，地段价值充分体现；
✓住房福利开始退出历史舞台。