成都理工大学工程技术学院毕业论文小产权房的现实困惑与解决途径作者姓名：王荟茗专业名称：工程管理指导教师：雷晓莹摘要随着我国改革开放和市场经济的发展，工业化和城镇化路程的加快，以及经济快速增长带动的城市化聚集效应，大量农村人口向城市转移；再加上城市中低收入居民改善居住的需求，导致城市的房地产市场需求旺盛，住宅供应量严重不足，供需矛盾日益突出。
在巨大利益的驱使下，各地出现很多利用我国城乡二元土地所有制存在的政策漏洞所建设的房价相对低廉的小产权房，引起了房地产市场的混乱。
论文通过分析小产权房的现状分析，从法律角度提出了解决小产权房问题的途径。
关键词：小产权房解决途径土地制度AbstractSince china‟s reform and opening-up policy，along with the development of the market economy，the in dustrialization and urbanization have been accelerated．As a result，the aggregation effect of urbanization and transfer of rural population to urban have been driven by the rapid economic growth．In addition，the needs of the improvement of their living conditions of low—income residents in cities resulted in strong demand for the city's real estate market anda serious shortage of housing supply，which means that the contradiction between supply and demand became increase ingly prominent．Driven by huge profits，the investment of the houses with limited property at low cost，which were built by use of the emsting loopholes of urban and rural land ownership policy，caused the real estate market confusion．This paper through the analysis of the status of the housing of small property right analysis, the way of solving the problem of small property is put forward from the angle of law.Key words：houses with limited property,solution,land own ership policy目录摘要 (I)Abstract (I)目录 (III)前言...................................................................................................... - 1 -1小产权房的概述............................................................................... - 2 -1.1 小产权房的概念.................................................................... - 2 -1.2 小产权房的特点.................................................................... - 2 -1.3 小产权房的分类.................................................................... - 3 -2小产权房的现状分析....................................................................... - 5 -2.1小产权房产生的背景及原因................................................. - 5 -2.2小产权房开发建设现状......................................................... - 7 -2.3小产权房的利弊..................................................................... - 9 -2.4小产权房的相关法律、政策................................................ - 11 -3 小产权房存在的风险.................................................................... - 13 -3.1 法律定性不明...................................................................... - 13 -3.2 小产权房交易存在的风险.................................................. - 14 -4 小产权房问题解决的有效途径.................................................... - 15 -4.1区分治理现有小产权房....................................................... - 15 -4.2解决小产权房法律问题基础............................................... - 16 -4.3解决小产权房问题的立法建议........................................... - 17 -4.4小产权房问题解决的路径选择........................................... - 18 -总结.................................................................................................... - 21 -致谢.................................................................................................... - 22 -参考文献............................................................................................ - 23 -前言在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。
无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。
价格低廉的小产权房进入人们的视野，小产权房问题争论再度引人注目。
尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示、北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决、济南等地的“强拆风暴”，但是，仍有数以万计的人选择小产权房，交易仍在继续，争论并未平息，社会关注热度依旧高涨。
到底为什么那么多人选择购买小产权房？小产权房又存在什么问题呢？在我国它的现状有事如何？到底能不能买小产权房？本文综述小产权房的概念、特点、分类、发展现状，分析其成因，探究其存在的风险，评述其政策，剖析其利弊，继而找到一些解决小产权房问题的路径。
1小产权房的概述1.1 小产权房的概念小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。
按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
它的法律规定是：中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
1.2 小产权房的特点1、集体土地建设的房屋：“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，- 2 -必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。
2、没有“五证”：商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。
而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。