刘吉科等与何凯房屋买卖合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2014）沪二中民二（民）终字第1167号
上诉人（原审被告）刘吉科。
上诉人（原审被告）申玲娣。
上列两上诉人之共同委托代理人何荣根。
被上诉人（原审原告）何凯。
委托代理人翁绍权，上海望源律师事务所律师。
上诉人刘吉科、申玲娣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘吉科及上诉人刘吉科、申玲娣之共同委托代理人何荣根，被上诉人何凯
之委托代理人翁绍权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于宝山区新二路 XXX弄XXX号 XXX室的房屋系刘吉科、申玲娣共同共有的房屋。2013年9月24日，刘吉科（出卖方、甲方）、何凯（买受方、乙方）与上海沪顺房地产经纪事务所（居间方、丙方，以下简称沪顺公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付人民币（以下币种均为人民币）10万元作为与甲方进行洽谈之用。房地产买卖合同的基本情况为，座落于宝山区新二路 XXX弄XXX号 XXX室,建筑面积86.90平方米，权利人为刘吉科、申玲娣，总房价款为238万元。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转化为定金，若甲方违约
不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的
定金不予返还。同日，甲乙双方再行签订《房地产买卖协议》，约定，上述房屋交易的总价为238万元，双方同意在 2013年10月15日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，前述约定的期限届满日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期。乙方应于签订
买卖合同示范文本的当日直接或者通过丙方转付甲方首付款58万元（不含定金）。乙方于2014年1月19日前向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切相关手续。乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付第二期房款40万元，放款期限以贷款银行为准。甲乙双方于2013年2月15日前至房地产交易中心申请产权过户
及抵押登记（若有）。双方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的产权证、甲方收到乙方银行贷款后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方直接或通过丙方支付尾款 5万元。乙方于2013年10月30日之前直接支付甲方房款 32 万元；乙方于2014年2月15日前直接支付甲方 93万元。根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本
协议履行，经另一方书面催告后仍不履行，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。
若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价的20%向守约方支付违约金。在
上述两份协议落款处，何凯签字，刘吉科自行并代申玲娣签字。申玲娣嗣后在上述协议落款处签字确认。当日，何凯通过其母亲潘伟珍为户名的银行账户转账支付10万元，刘吉科出
具收款收据，载明收到该 10万元作为何凯及潘伟珍用于购买本人出售的系争房屋的定金。
2013年10月15日，何凯与刘吉科、申玲娣至沪顺公司，沪顺公司向双方出示示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该合同主要内容为，甲乙双方协商一致，系争房屋的房地产转让价格为238万元，于2014年2月15日前甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中附件三为付款协议，内容与《房地产买卖协议》约定的条款一致。该合同落款处，乙方有何凯本人签字。甲方处为空白。
同年10月16日，何凯向刘吉科、申玲娣发出告知函，主要内容为，依照双方约定，应于2013年10月15日签订《上海市房地产买卖合同》，但刘吉科、申玲娣在买卖协议约定的期限内并未与我方签订上述合同，该延迟履行的行为，导致该房地产买卖交易无法正常进
行。基于上述违约行为，何凯正式通知刘吉科、申玲娣解除双方居间协议及买卖协议的约定，并根据居间协议违约责任的约定双倍返还定金20万元。该函件于10月17日向刘吉科、申
玲娣送达。现何凯起诉至原审法院，要求法院确认何凯与刘吉科、申玲娣就系争房屋达成的
买卖合同法律关系于 2013年10月17日解除，并要求刘吉科、申玲娣双倍返还定金 20万元。
本案审理过程中，何凯提供：1、出票日期为2013年10月15日的中国工商银行本票两张，收款人均为刘吉科，申请人为潘伟珍，一张载明凭票即付48万元，另一张载明凭票即
付58万元；2、2013年10月16日，中国工商银行进账单两张，载明出票人未用退回，票据种类为本票，收款人为潘伟珍，一张金额是48万元，另一张为58万元。何凯表示，在双
方签订协议之后，刘吉科、申玲娣称其需另行购房，故向何凯提出提高首付比例的要求，何凯表示有条件的接受，即交易的税费变更为由刘吉科、申玲娣全部承担，如果刘吉科、申玲娣对此同意，则在 10月15日签约当日支付106万元首付款，故该日何凯准备了两张本票，但当日直至深夜十二点，刘吉科、申玲娣对于何凯的要求仍不同意，故何凯依照原协议约定
条件在合同上签字，但刘吉科、申玲娣拒绝签字，导致交易不成。刘吉科、申玲娣就自己的主张提供：1、手机短信记录，证明在签订协议之后，刘吉科、申玲娣一直和沪顺公司的工作人员确认何凯首付款情况，直至2013年10月12日仍未确定首付款是否能达到106万元;
2、承诺书的草稿，该份承诺是在10月17日后何凯要求沪顺公司的工作人员写的，隶书部
分是中介写的，宋体部分是刘吉科、申玲娣方写的，主要意思就是尽管签约未果，但刘吉科、申玲娣仍积极要求中介协助与何凯就房屋买卖进一步磋商，中介人员表示写完承诺后再行与
何凯协商，由于承诺书的内容刘吉科、申玲娣最终没有同意，故未签字确认。何凯表示，短信记录的真实性无法确认，即便是真实的，也无法证明刘吉科、申玲娣的观点，双方从未就首付比例提高至106万元达成过一致的意思表示；至于承诺书的真实性也不予采信，由于刘吉科、申玲娣的违约行为，何凯之前已发函要求解除合同。刘吉科、申玲娣还表示，2013 年10月13日，何凯与刘吉科、申玲娣双方还在沪顺公司磋商过，最终何凯口头承诺首付款
为106万元，其余条款不变；何凯对此表示，10月13日双方的确在沪顺公司谈过，刘吉科、申玲娣表示他向其上家支付的房款需要150万元，希望何凯提高首付至 106万元，何凯表示
有困难，但如果刘吉科、申玲娣同意承担税费的话，何凯再去想办法凑到 106万元，当天双
方没有达成一致。
原审法院认为，何凯与刘吉科、申玲娣就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及房地产买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均
应恪守。协议签订时，何凯依约向刘吉科、申玲娣支付10万元定金，刘吉科、申玲娣出具
收据，原审法院对此予以确认。本案的争议焦点在于系何方违约行为导致交易无法正常履行，以及违约责任的承担。根据协议约定，系争房屋的成交价为238万元，双方于2013年10
买卖合同诉讼时效已过 篇一：买卖合同欠条诉讼时效的认定 【基本案情】 原告杨军从事生猪饲料经营，被告曹甫锋、杨东云夫妇为养猪需要，多次从被告处购买生猪饲料。原告杨军提供了三份供货材料，其中XX年8月3日，被告曹甫锋出具的欠条一份，内容为：“今欠料款贰万壹仟陆佰叁拾捌元整（21638元整），已付壹万元整（10000元）。”欠条下方有“付壹万元整（10000元），XX年2月12日”内容。该内容系被告曹甫锋在XX年2月12日支付了10000元货款后，在欠条中注明。XX年9月1日，被告杨东云出具欠条一份，内容为：“伍仟壹佰叁拾捌元（5138元）”。XX年10月5日的收条一份，内容为：“收到5303元，胡建国”。该条是被告曹甫锋不在家的情况下，其邻居胡建国代被告曹甫锋收的猪饲料。 【案件焦点】 在买卖合同中，双方没有签订书面合同的，也无证据证明双方对合同的履行期限进行约定的，该合同属于未定履行期限的合同。 【法院判决】 信阳市浉河区人民法院认为，原、被告系买卖合同关系。原告杨军作为出卖人，其义务是提供货物，被告曹甫锋作为买受人的义务是支付相应的价款。从本案双方当事人提供的
证据看，双方没有明确约定货款的支付时间。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”即被告曹甫锋履行付款义务的期限为其收到货物的同时。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，”即本案的诉讼时效期间应从XX年10月5日被告曹甫锋最后一次收到原告杨军的货物时开始计算。XX年8月3日的欠条中另有“付壹万元整（10000元），XX年2月12日”内容，表明被告曹甫锋在XX年2月12日履行了部分债务，上述诉讼时效因此中断，诉讼时效期间重新计算。原告杨军请求法院保护该部分债权的最后期限为XX年2月12日前。原告杨军提供起诉书中显示的时间是XX年10月16日，原告杨军没有提供证据证明另外存在诉讼时效中断的情形，故被告曹甫锋辩称的原告杨军诉请已过诉讼时效的抗辩理由成立。被告曹甫锋辩称欠款已经还清，只是欠条没有收回，因未向法院提供相应的证据支持其抗辩理由，故不予采纳。对该债务被告曹甫锋自愿履行，不受诉讼时效限制。
房屋买卖合同纠纷的法律分析 案由：房屋买卖合同纠纷 案情介绍：原告王某与被告宋某玲通过某房源服务中心签订房屋买卖合同，双方约定被告宋某玲将其所有的位于某小区X号楼X单元XXX室的房屋以总价款220000元的价格售予原告王某，双方于2016年9月27日签订《房屋买卖合同》，原告王某于当日以现金形式向被告宋欣玲交付定金20000元，本案诉争房屋现在抵押期间。被告宋某玲在未经抵押权人同意而将设有抵押权的房屋售予原告王某，且原告王某亦未同意代其清偿债务，故被告宋某玲出售抵押物的行为违反法律规定。原告王某已将涉案房屋交付给被告宋欣玲，原告王某要求被告宋某玲返还购房款50000元，被告宋某玲自认收到20000元定金。 案件焦点：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否已违反法律规定，被认定为无效；2、宋某玲是否应返还原告房款。 争议与分歧意见：一种观点认为，不能适用《合同法》第52条第五项的规定，合同无效，不能以双方签订的房屋买卖合同违反《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定认定该房屋买卖合同无效。另一种观点认为，《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定可以适用本案，宋某玲应返还房款。
结论： 一、本案不适用《合同法》第52条第五项的规定，一审法院认定的事实错误，进而导致法律的适用也是错误的。 王某与宋某玲签署了一份关于宋某玲名下的房产买卖的合同，王某是买受人，宋某玲是出卖人。王某给宋某玲预付了两万元的定金。一审由王某起诉，认为宋某玲并没有与之约定该房屋抵押的贷款是否由王某代偿，所以宋某玲的行为构成违约进行要求接触合同，返还钱款。王某提出要求解除合同，返还定金的理由是依据《合同法》第52条第五项的规定，认为宋某将抵押的房产卖给她，而二者并没有就该房屋所背负债务达成一致也就是说王某并不同意代为清偿该房屋所抵押的债务。而抵押权人并不知道宋某要转让该房屋，所以转让合同无效。 因为王某认为《物权法》第191条第二款的规定是一条效力性强制规定，违反效力性强制规定的行为是无效的。如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定，最高人民法院提出了应当采取肯定性和否定性的正反两个标准的司法意见。在肯定性识别上，应区分以下两个层次判断。首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如是，则该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。1如果依照王某的事实理由，本案所涉及的《物权法》第191条第二款的规定确实可以归为合同法》第五十二条第五款的规定。一审法院支持王某的诉讼请求是没有问题的。但是一审法院在事实的认定上存在偏差。 首先，宋某玲所出售的房屋所抵押的贷款存在于王某于宋某玲签订房屋买卖1史秀勇，合同效力性强制性规定的判断标准，中国法院网，2011-12-21。
二手房买卖合同 卖方：________________ ，身份证号码：_________________________ 身份证地址：___________________________________________________ 现住址：_______________________________________________________ 家庭电话：________________ ;手机：_____________________________ 买方：________________ ，身份证号码：___________________________ 身份证地址：___________________________________________________ 现住址：_______________________________________________________ 家庭电话：________________ ;手机：____________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 （一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：_____________ 【区（县）】___________________ 【小区（街道）】________ 【幢】【座】【号（楼）】________ 单元____________ 号（室）该房屋所 在楼层为___________ ，建筑面积共 ______________ 方米。 随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物 品清单等具体情况见附件一。 第二条房屋权属情况
房地产买卖合同参考案例 房地产买卖合同参考案例 高人民***民事行政检察厅 1993年6月28日，重庆市房地产管理局九龙坡分局与重庆市金昌商务公司订立《购买房屋合同》，约定：九龙坡房管局将已竣工的杨家坪团结路特1号渝西购物商城平街层非住宅用房中建筑面积259.44平方米、公摊面积41.51平方米（共计300.95平方米）的部分，以每平方米4300元的价格，共计129万余元，出售给金昌公司；办理产权登记按规定应缴纳的税费由金昌公司承担；金昌公司在合同签订后10日内付款50万元，余额于1993年12月31日前付清，并按占用资金月利率1.8%计算利息，由金昌公司承担，如不按时结清余款，按余款原息的两倍加收罚金；金昌公司付清50万元时，九龙坡房管局协助办理产权登记，房地产买卖合同案例。同年8月14日，金昌公司向九龙坡区房地产产权产籍监理所办理房屋产权过户手续，并按规定缴纳税费33018余元。金昌公司在《房屋所有权登记申请书》中填写了房屋四至墙界，产权监理所进行了现场登记勘查，金昌公司于8月16日取得了《房屋所有权证》。同日，双方在产权监理所鉴证下，订立了《房屋买卖契约》，再次明确双方的权利、义务和房屋的四至墙界。金昌公司于1993年8月5日和12月24日分别支付购房款50万元和10万元，余款未付。 1993年7月5日，金昌公司与重庆兴华日用杂品公司订立《商场租赁合同》，将所购房屋租给杂品公司使用。11月初，经双方实地丈量，发现房屋面积不足，遂协商解除了租赁关系。此后，金昌公司以所购房屋建筑面积比合同约定少35.32平方米为由，与九龙坡房管局协商未果，于1994年12月向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼。九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决认为，九龙坡房管局与金昌公司双方签订的房屋买卖合同合法有效；九龙坡房管局没有完全按照合同约定履行义务，存在隐瞒事实的过错，交付给金昌公司的.房屋比合同约定的面积少35.32平方米，且被阻隔、占用，应承担违约责任。遂判决：一、九龙坡房管局将本区杨家坪团结路特1号渝西购物商城内商场房屋共计300.95平方米交付金昌公司；二、九龙坡房管局按月利1.8％赔偿金昌公司已付购房款利息损失28.44万元；三、金昌公司付给九龙坡房管局69.4085万元。九龙坡房管局不服，提出上诉。重庆
关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难冋题的解答（3） （2009-04-i3i2：o5：4i ） 合同房屋权属证书杂谈 19、 问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人 逾期交房、逾期办理房屋权属证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、 办证条件区别对待？ 答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、 办 证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履 行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。 20、 问：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属证书，但买受人不 起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？ 答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权属证书， 双方当事人均不主 张解除合同的，法院不应判决解除合同。买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证 违约金的，按照法律关于违约金的规定处理。 21、 问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效？ 买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？ 答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的， 不适用我国《民法通 则》关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、 逾期办证违约金 的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付 日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的 诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条 第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算； 按日计付的违约金的诉 讼时效应当分别每一日单独计算。 22、 问：商品房买卖合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”， 其中竣工验收合格除包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外，是否还应 包括消防等专项验收合格？ 商品房买卖 分类：法律知识 标签：房产法律买受人
一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不
见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当
二手房买卖合同(通用版) 卖方：身份证号： 联系电话：通讯地址： 买方：身份证号： 联系电话：通讯地址： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议： 第一条【转让标的】 卖方所转让房地产（下称该房产）坐落 于：。 土地使用权证号：，房产权证 号：， 登记建筑面积为：平方米。 套内建筑面积为：平方米。 该房地产土地使用权年限自年月日至年月 日止。 该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。 第二条【房地产产权现状】 该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。 第二条【定金支付】 乙方在房产正式交易前支付给甲方定金元，（小写） 元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款，甲方收到定金后中途不得借故中止售房给乙方，否则赔偿三倍定金给乙方，乙方未能如期付清房款，则支付给甲方的定金不予退还。 第三条【转让价款】 1 该房地产转让总价款为(大写)：(小写)： 第四条【税费承担】 双方约定，由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。 买方不按约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，买方不得因此解除合同，本合同应继续履行，但违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。
第五条【付款方式】 买方于年月日前一次性付清全部房款 第六条【买方逾期付款的违约责任】 买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。 第七条【房地产交付】 卖方应当于年月日将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行 验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续； 2、交付该房地产钥匙； 3、 第八条【延迟交房的违约责任】 除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。 第九条【附随债务的处理】 卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。 第十条【产权转移登记】 2 买卖双方须在签订本合同日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。 在收文回执载明的回复日期届满之日起日内，买方须按本约定办理交纳税费的手续。 第十一条【不可抗力】 因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15 日内向另一方提供证明。 第十二条【本合同与其他文件的冲突解决】 买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。 第十三条【合同附件】 本合同共有附件份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。 第十四条【法律适用与纠纷解决】 因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第种方式解决： 1、向郴州市仲裁委员会申请仲裁；
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一）售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关
编号：GR-WR-66340 二手房屋买卖合同模板 (简版) After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
二手房屋买卖合同模板(简版) 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 卖方：_____(以下简称甲方) 身份证号：______ 买方：_____(以下简称乙方) 身份证号：______ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施： 1、甲方所售房屋所有权证号为"______号"，房屋土地使用权证号为"______号"; 2、甲方所售房屋位于______区______路(街)______号，为______结构; 3、甲方所售房屋建筑面积______平方米;
商品房买卖合同16条裁判规则梳理 活着的法律 1.房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。 ——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期） 河南省高级人民法院认为：配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产。 2.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。 ——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期） 北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超
房屋买卖合同 甲方(出卖人)：身份证件号码： 乙方(买受人)：身份证件号码： 甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用前提下，达成如下协议： 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： (一)座落于______________________ ，建筑面积为______ 平方米;套内建筑面积 _______ 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米; (二)出售房屋所有权证证号为_______________ （附件一）; (三) 房屋平面图及其四至见房产证; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 出卖人还应当将附属于该房屋阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、地下室、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋价款中，不再另行支付价款。房屋及附属设施见清单（附件二） 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。 第三条计价方式与价款 按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米_______元，总金额人民币________ 元整;房价款的支付方式__________、支付时间为___________： 乙方在____年___月____日前付给甲方定金(人民币)，(大写)元，(小写) _________________元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。 上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。 第四条房屋价款乙方分三期付给甲方： 第一期：在_______________________________________，付人民币_______万元;
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放： 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。 律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。 热点二：逾期交房纠纷 案例回放： 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经
二手房屋买卖合同范本 出售方（以下简称甲方）： 买受方（以下简称乙方）： 居间方（以下简称丙方）：天津XXX房地产经纪公司 根据《中华人民共和国合同法》、《中国人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方经友好协商，对所签订的关于天津市XXX房产交易而签署的《天津市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》和《成交确认书》作如下补充： 1、经甲乙双方协商一致，甲方净得款项为人民币XX元整（￥ XX .00元）。丙方的服务费以甲方净得款项为基础收取，由乙方交纳。乙方承担此套房屋所有代理费、过户费及过户时产生的所有税费。 2、经甲乙双方协商一致，该房屋购房定金为人民币X万元整（YX0000.00 元），乙方最迟于XX年XX月XX日前将此房的购房首付款人民币XX元整（包含定金人民币X万元整在内）自行过给甲方，以三方签署的定金收付书及甲方首付款收到证明为准，丙方经纪人陪同。所有定金冲抵购房款。 4、经甲乙双方协商一致，本协议签订后甲乙双方不得反悔。如乙方反悔，则甲方不予退还定金，并支付甲方合同额10%作为违约金。如甲方反悔，则甲方双倍退还定金给乙方，并支付乙方合同额10%作为违约金。 5、经甲乙双方协商一致，甲乙双方自行过首付款，自行物业交割，丙方经纪人陪同。尾款部分见契税票后（也可为见房本，契税票对卖家有利，房本为买家有利）由银行直接放款给甲方。 （上条为没有资金托管的首付，做资金托管的应该另行规定） 6、经甲乙双方协商一致，在甲方证件齐全、积极配合的情况下，乙方最迟于XX 年X月XX日前办理完房屋全部交易手续，保证甲方在此日期前收到总售房款人民币XXX元整（￥ XX0.00元），如逾期乙方须以日为单位向甲方支付违约金，违约金按日计算为房款总额的万分之X。 （上条对卖房有利，违约金较高。可再约定，如为应付房款与已付房款之差
办案思路 一、委托人陈述的案件基本事实 2005年月日朱A将其父亲朱B名下位于XXXＸX书院路2５号（原ＸXXXXX3栋０3号)的房屋以朱B的名义出卖给高A，双方签署《房屋转让协议》,约定房屋转让价格为29000元,高A将购房款交付给朱A后,朱Ａ当时的配偶向高Ａ出具收条，但双方没有办理房屋过户手续，此后上述房屋一直由高A占有、使用,房屋交付前，该房屋一直由占有使用。后高Ａ于年月去世，其唯一继承人为高ｂ。朱B于年月去世，继承人为配偶，儿子，二儿子。另上述房屋系朱Ｂ与其配偶婚姻关系存续期间办理的房产登记。现双方就房屋归属问题发生争议，朱A一方曾多次强行换锁，强占房屋，委托人高b应如何维权? 二、法律关系分析 (一）合同效力问题、是否为有权处分、是否应当继续履行合同。 1、假定朱B的签字为本人签字: 第一、朱B夫妻双方共有的登记在朱B一方名下的房屋,登记方朱B与买受房高A签订房屋买卖合同，双方不存在恶意串通，也不存在《合同法》规定的合同无效的情形,根据《买卖合同司法解释》第3条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”因此朱B与
高Ａ签订的《房屋转让协议》为有效合同。 第二、虽然《房屋转让协议》没有朱B配偶的签名，但，其一、朱B的行为从客观上来看已经获得其配偶的授权,对买受人来讲即使其没有获得授权,也已经构成表见代理,20０５年至今十多年其配偶一直没有提出不同意卖房,该房屋一直由买受人占有使用，直到朱B去世，才来主张房屋的权利，其行为已表明对于卖房的行为是认可的，只是事后反悔。其二、高A为善意的购买人，其与朱B不存在恶意串通、支付了合理的房屋转让对价。根据《婚姻法司法解释一》第１7条第2项的规定,“……他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”因此，高b一方要求朱Ｂ及其配偶继续履行合同，配合办理过户于法有据。(具体履行涉及继承问题先按下不表,下文详细阐述) 第三、若人民法院认为朱B配偶10多年来默示的行为不代表朱B系有权处分,不构成表见代理,《房屋转让协议》有效,但由于朱Ｂ无权处分，而其配偶又不同意卖房，故该合同无法履行,只能依法解除。而高A一方作为善意的买受人对于合同解除没有过错,因此根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，高A方可以要求解除合同、退还已经收取的房款、赔偿损失（即房屋市场价值的损失）。 2、假定朱Ｂ的签名为其子朱A代签: 第一、高b方不主动提及签名为朱A代签的事实，如果对方提出,要求对方申请人民法院委托进行笔迹鉴定的方式证明。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
案情 原告：徐某某 被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套， 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因 不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理
房屋买卖合同 乙方签字： 甲方签字： 2018年月日
甲方（卖方）：___________，身份证号码：__________________________________ ___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 乙方（买方）：___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)甲方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为： __ __小区____号(楼) ____单元 ___室。该房屋建筑面积共____平方米。 甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具、家电等一并包含在总房价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 甲方所售车库坐落为： __小区_________号车库，该车库所在位置为 _________，建筑面积共___________平方米。 鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙双方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙双方一致同意以此合同约定为准放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任。 第二条房屋权属情况 (一)该房屋性质为商品房。 (二)该房屋的抵押情况为未设定抵押。 (三)该房屋的租赁情况为甲方未将该房屋出租。 (四)该房屋为__人共有，所有人姓名分别为_____________，_____________。 第三条成交价格和付款方式
私人二手房屋买卖合同协议书卖方（以下简称甲方） 姓名： __________________ （身份证号码）_________________________ 地址：________________________ 联系电话：________________________ 买方（以下简称乙方） 姓名：__________________ （身份证号码）___________________________ 地址：__________________________ 联系电话：_______________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 第一条房屋的基本情况： 甲方房屋坐落于__________________________________，位于第____栋楼_____室，房屋结构为___________，房产证登记面积_______平方米，房屋所有权证编号：_______________________________________________. 第二条价格： 1、甲、乙双方协商一致，所售房屋总金额为人民币元（大写拾万仟佰元整）； 2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费按规定各自负担。
第三条付款方式： 乙方于本合同签订当日内先向甲方支付首付款______万元（大写拾万仟佰元整），余款____________元（大写拾万仟佰元整）在房屋过户手续办理完毕之日支付。 第四条房屋交付期限： 双方协议交付时间为，甲方应于乙方完全付清余款当日内，甲方将房屋所有权交付给乙方。 第五条乙方逾期付款的违约责任： 乙方如未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，甲方归还首付款同时由乙方向甲方支付总房价20%的违约金。 第六条甲方逾期交付房屋的违约责任： 甲方如未按本合同规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方还归首付款同时向乙方支付总房价20%的违约金。 注：1、甲方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款、及支付总房款20%的违约金。 2、乙方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款同时，乙方支付总房款20%的违约金。 第七条关于产权过户登记的约定：
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上诉人因不服某某火炬高技术产业开发区人民法院（20）高民初字第1000号民事判决书，现提起上诉。 一、该判决对被告的辩称，存在遗漏和曲解。 该判决称“被告某某建设集团某某分公司称：对原告的诉讼请求及事实和理由没有异议，对原告提供证据的真实性予以认可”。而某某分公司真实意思是，对原告起诉的与其 发生的房屋买卖合同纠纷的法律关系是存在的，但对于原告诉讼请求的事实和理由以及据以证明的相关证据存在异议的，且原告起诉的证据是非常不足的。该判决称“被告某某建设集团称：要求某某公司与原告协商解决”，众所周知要 求调解不属相对人抗辩，将被告要求调解作为辩称内容显然文不对题，更非被告的真实辩称意思表示。而被告某某建设集团的真实辩称意见则与某某分公司以上真实辩称意见相同。可是，该判决却断章取义，未将被告的真实答辩意见记入笔录，导致了该判决认定事实和适 用法律错误，从而作出了完全倾斜于原告和绝对不利于被告的裁决。显有失公平。 二、该判决认定事实错误。 （一）该判决对原告诉请的返还本金1987196.54元予 以认定，但原告称该款项是某某承揽工程施工期间被告拖欠的款项，该事实在该判决书中并无阐述，本案案由是房屋买卖合同纠纷，购房款是现金还是欠款，以及支付或欠款时间、
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手