关于投资屏山石盘工业园区过渡安置房项目的可行性分析报告及前期策划报告目录前言一、项目概况121231231234、商业资源整合五、经济分析1、项目投入分析2、项目回收分析六、项目宣传营销及参考资料一项目概况（一）环境概述本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与307省道相连接，与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城区37公里，距向家坝水电站30公里，至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷。
（二）项目概述本项目定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物雅间及1全县总人口约30万人，据最新数据显示，屏山全县地方生产总值已实现15亿元，财政一般预算收入6000余万元。
二项目SWOT分析和市场分析（一）项目SWOT分析1、优势（STRENGTHS）⑴区位优势：本项目所在区域为屏山新县城最重要的门户区，为规划的石盘工业园区内，周边行政办公区、文化活动区、体育活动区、教育区、医疗卫生区，上台地居住区等在未来的建设及县级中心功能的完善将会使该区域的区位优势更加凸显出来；⑵政策优势：本项目属屏山县招商引资项目，享受政府包括减免税收、行政性收费等在内的一系列优惠政策；⑶定位优势：本项目定位于屏山县首个三星级标准酒店，中高档次，并得到屏山县政府的大力支持，无竞争对手；30730；、⑽资源优势：本项目用房为政府移民过渡安置房，我沁禾公司拥有其15年使用权，主体建筑面积近5000平方米，附属功能楼达2860平方米，且这部分附属功能楼一旦修建装饰好，带来的升值空间也相当大，并可终身使用。
⑾人力资源优势：沁禾公司本身以餐饮娱乐、超市购物、物业管理等服务业为主，80%的员工都具备餐饮、酒店等服务业的专业知识，这样就可以充分利用人力资源、减少成本；公司管理、行政、财务、采购等部门可以配合使用；⑿物资成本控制优势：公司旗下的超市可供应本项目购物中心等，肉联厂的货物等可以供应餐饮部，物资当日可配送；⒀带动优势：若本项目取得成功，将带动新屏山县经济发展，让房产增值，让相关配套产业增效。
对商圈的打造、形象、档次都将上一个新台阶。
2、劣势（WEAKNESSES）⑴产品生命周期的劣势：本项目定位中高端人群、投资金额大（约1650万元）、资金回收较慢，产品和市场还有一定的磨合期，市场接纳程度还依赖3KTV，单位以及观光游客等提供灵活的就餐、住宿、办公地点。
4、威胁（THREATS）⑴现阶段处于县城新建时期，居民类消费相对较少；主要满足政府接待及施工单位的消费。
⑵定位于三星级酒店，前期装饰及附属功能楼的修建、装修需有较大的投资。
（二）市场调查与分析1、客流量的统计：本项目将引领屏山县餐饮娱乐发展，消费群体主要来源于政府、施工单位、企业及居民。
辐射的固定消费人群约3万人，流动人群约1—2万人。
2、屏山县现阶段餐饮、住宿、购物、娱乐行业情况：现阶段新屏山县餐饮、住宿、购物、娱乐还处于原始状态，接待能力相对不足，管理方式落后，满足不了中、高层次人群需求；且菜品味道相对宜宾市区落后很多。
3、上述人群的年龄、收入、家庭结构、可支配收入及消费习惯等能适应府、企事业单位、观光游客等的接待及灵活就餐、住宿、办公需要。
（二）功能定位本项目为中高端，因此不得不既要引入先进理念，又要避免照搬所谓的先进理念，同时也要尊重地方消费习惯，设计时要尽可能考虑通风、采光、棋牌、私密、环境、品味、温馨、大方、气派。
管理上引入酒店管理服务理念，同时又要以私房菜作收费。
（三）形象定位情牵金沙渡，凤仪岷江流本项目一定是“屏山印象”中的重要符号，同时，也需要为光顾屏山的游人留下一个不需要完全记住，但潜意识里能够感受的符号。
引入移民文化，让新屏山人记住老屏山。
综合的、层次丰富的、独具特色的、引入了酒店管理理念的，给人最好的感觉就是可口的、休闲的、温馨的高档酒店。
注意整340㎡㎡；B、可考虑非假日时段的零餐、卡座、早茶、下午茶、西餐、宵夜消费；C、营造温馨和谐的用餐环境和休闲的空间;D、根据现有的场地情况立面形式，突出可识别性和时代精神以及文化底蕴；E、兼顾现有的建筑序列情况、融入整体景观序列中;2、雅间、会议厅部分（包房16个，大中型会议厅3个）约1215㎡；KTV约528㎡；康乐中心约510㎡。
A、坚持以人为本的规划思想、立足实用、满足对日照、通风、生活、休憩、安全、本地气候特点等各项要求；B、满足国家相关规范要求；C、室室方正、无异型包间；D、通风采光、无黑屋；E、根据现有地形、功能、家用、客户需求分割雅间。
3、三楼、四楼为住宿客房，约2430㎡。
构——四次高潮景观（雅间及客房）1、整体景观和立面装饰要求整体色彩基调以暖色调为主，辅助色彩以黑色或咖啡色为主，局部点缀色彩，色调与整体景观和谐舒适为宜。
2、设计强调材质软硬、虚实对比，赋予韵律以及细节或节点设计，以现代材料及构造表达形象清新典雅，创造富有特色的造型，在传统形式基础上，形象简洁、大方、新颖，体现传统风貌和时代气息。
以石材、铝材、半透明玻璃、反光玻璃、瓷砖为主。
3、尽量采用经济型材料、尽量运用新材料，降低成本。
4、对于门头在原有立面基础上作进一步的简化、优化，既注重效果，又经济适用。
5、结合景观效果、实用效果、充分考虑空调进出风口位和外机摆放点的美化。
（三）环境景观设计策略12、考虑通道指引的位置；13、灯光搭配的考虑；14、公共休闲设施的配置，如座椅等；15、植物配置点缀。
（四）商业资源整合1、主题以中餐、火锅、住宿、会议、娱乐、购物中心、休闲康乐、KTV 等为主的中高端消费；2、可引进西餐元素、宵夜元素、茶道元素、书吧元素、咖啡厅元素、酒水超市元素、酒吧元素、网络元素。
五经济分析（一）项目投入分析一、设施设备空调、新风系统40万灯具50万店招亮化30万设施设备合计702万二、15年租赁费202万三、土建两侧附属功能楼建设2076㎡×800.00元/㎡166万土建顶层附属功能楼建设820㎡×500.00元/㎡41万土建合计207万四、装饰、装修总台接待大厅340㎡×1500.00元/㎡51万宴会大厅550㎡×800.00元/㎡44万茶楼210㎡×600.00元/㎡12.6万商务中心50㎡×600.00元/㎡3万一楼公卫65㎡×800.00元/㎡ 5.2万火锅城178㎡×500.00元/㎡8.9万万培训费10万服装费200人×2套×300.00元/ 套12万开办培训服装费合计32万以上项目合计：1616.14万七、其他杂费33.86万总合计：1650万（二）项目回收分析一、经营成本分析：1、投资1650万，利息按8 ‰计算132,000.00元/月2、折旧综合按180个月计算91,666.00元/月3、房租、产权、非产权已进入开办成本，不再另计4、人工工资:前厅150人,按1000.00元/人，计150,000.00元/月后厨40人，按1400.00元/人，计56,000.00元/月雅费收入、酒水收入、烟收入、茶收入，按占餐费的15％计：386040.00×15％＝57906.00元合计：443946.00元毛利润：443946×50％＝221973.00元各商家费用收取：8000.00元/月毛利润：53000.00元5、茶房及大堂吧收益：综合毛利按90—95%计算茶房雅间收益：7间×10.00元/小时/间×4小时/天×上座率70%×30天雅费共计5880.00元茶收益：7间×4人×平均10.00元/杯×上座率70%×30天茶费共计5880.00元大厅机麻，免茶水费，包场：4小时/场，每天2场，20.00元/场8台机麻×2场×30天×20.00元/场×上座率70%=6720.00元大堂吧6桌，主要经营茶水、饮料、咖啡6桌×每桌消费20—40元，上座率20%6桌×20.00元/桌×20%×30天=720.00元大厅机麻共计7440.00元元6元76×60×3×30天=32400.00元足浴房：24张床×每人平均消费40—60元/小时×每天3—5小时24×40×3×30天=86400.00元康乐中心收益合计：118800.00元毛利润：118800.00元×80%=95040.00元以上项目总收益：餐厅221973.00元+客房110438.40元+火锅城30429.00元+购物中心53000.00元+茶房17280.00元+KTV104040.00元+康乐中心95040.00元=632200.40元三、每月总收益632,200.40元-每月总成本509,666.00元=每月净利润122,534,40元年净利润为：122,534,40元×12月=1,470,412.80元方年减少150万，则利息应少：第一年总利息为：1650×8‰=13.2万×12月=158.4万第二年总利息为：1500×8‰=12万×12月=144万少14.40万第三年总利息为：1350×8‰=10.8万×12月=129.6万少28.80万第四年总利息为：1200×8‰=9.6万×12月=115.2万少43.20万第五年总利息为：1050×8‰=8.4万×12月=100.8万少57.60万第六年总利息为：900×8‰=7.2万×12月=86.4万少72.00万第七年总利息为：750×8‰=6万×12月=72万少86.40万第八年总利息为：600×8‰=4.8万×12月=57.6万少100.80万第九年总利息为：450×8‰=3.6万×12月=43.2万少115.20万第十年总利息为：300×8‰=2.4万×12月=28.8万少129.60万第十一年总利息为：150×8‰=1.2万×12月=14.4万少144.00万第十二年总利息为：0×8‰=0应支出13.2万×180月=2376万，实际支出950.40万，总计少支出792万万，残值元（三）以存款办卡返点形式（四）以活动实惠形式（五）建立客户档案定期问候（六）媒体运用：报纸、电视、外招、DM单、现场特价看板。