地块建设项目可行性研究报告目录第一部分项目概况...............................一、项目名称............二、项目地址三、土地产权状况及面积四、地上建筑物状况五、项目由来六、有关破产清理情况预计第二部分X 房地产市场概况第三部分项目优势与劣势分析一、项目优势二、项目劣势第四部分项目运作方案一、项目运作主体二、项目运作方案（一）土地开发模式（二）房产开发模式第五部分项目规划方案一、项目规划设计要点二、项目技术经济指标（一）项目主要技术指标（二）住宅户数及车位数量第六部分项目开发方案一、项目开发建设方案（一）对土地开发模式（二）对房产开发模式1、开发方案设想2、建设进度计划（1）土地整理及前期开发进度（2）一期开发进度（3）二期开发进度二、项目经营方案（1）租售比例（2）销售进度与价格1）住宅销售进度2）商业销售进度3）车位销售进度三、项目投资方案第七部分项目投资估算一、土地开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、基准地价与出让金2、实际出让地价预估（1）土地出让金补差额估算（2）地价估算3）土地增值额估算（二）开发费用测算1、管理费用其他费用2、财务费用3、二、房产开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、土地成本前期开发费2、3、设计费4、工程建安费5、基础设施费6、公建配套费7、运作期间费8、不可预见费（二）开发费用测算1、管理费用2、销售费用财务费用3、第八部分项目资金筹措土地开发模式投资方案房产开发模式投资方案一）投资组合方式二）资金运作方式1、自有资金2、银行贷款3、销售收入再投入第九部分经济与社会效益分析一、地产开发模式经济效益分析（一）拍卖地价评估（二）财务评价（三）不确定风险1、破产启动费用不纳入成本情况2、土地出让金变动情况二、房产开发模式经济效益分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售价格的上限（2）用成本法确定销售价格的下限（3）建议销售单价2、商业销售单价的确定3、车位销售单价的确定（二）总销售收入的测算（三）总租赁与转售收入的测算1、商业租赁与转售收入的测算2、车位租赁与转售收入的测算四）税金及附加1、销售税金及附加2、租赁及转售税金及附加五）成本费用估算六）财务分析1、损益表与项目静态盈利能力分析2、现金流量表与项目动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表（2）自有资金现金流量表3、资金来源和运用与资金平衡能力分析七）不确定分析1、盈亏平衡分析2、敏感性分析（1）单因素敏感性分析【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响〖1〗成本变化对财务净现值的影响〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响（2）多因素敏感性分析【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响3 、本项目预计实际收益分析三、项目风险分析（一）空压厂破产清理风险（二）土地出让政策风险四、项目评估结论附表一、土地开发模式附表表一总投资与成本估算表表二资金筹措表、房产开发模式附表表一总投资与成本估算表表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）表四总销售收入预测表表五销售费用估算表表六商铺出租计划和出租收入估算表表七车位出租计划和出租收入估算表表八销售税金及附加表表九租赁及转售税金及附加表表十损益表表十一全部投资现金流量表（年Ic=10%）表十二自有资金现金流量表（年Ic=10%）表十三资金来源与运用表表十四银行贷款还本付息结算表表十五银行贷款还本付息计算表表十六敏感性分析预测表16.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响16.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响16.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响16.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响16.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响16.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响表十七工程成本核算分类表17.1 商业部分工程成本核算表17.2 住宅部分工程成本核算表17.3 配套项目部分工程成本核算表17.4 地下停车场部分工程成本核算表第一部分项目概况一、项目名称X 空压机厂地块建设项目二、项目地址X 空压机厂地块位于X 市海椒市街13 号，即二环路东四段以西，得胜上街以南，海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。

三、土地产权状况及面积X 空压机厂地块现系X 牛市口商贸大市场所在地。

该市场占地50 余亩。

其中工业划拨用地23,673.08平方米（约35.51 亩），商业租赁用地10,145.98平方米（约15.22亩），租赁时间为2000年5 月6 日起至2010年5 月5 日止。

后因X 空压机厂和X 华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场16亩左右，现余33 亩左右。

四、地上建筑物状况地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。

五、项目由来X 空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。

由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照《研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要》的规定组织实施破产。

破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。

中国汽车工业总公司所属破产企业（含X 空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。

同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将X 汽车配件总厂、X 空压机厂两户企业自2002年1 月1 日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。

2002年7月25日四川省人民政府决定将X 汽车配件总厂、X 空压机厂两户企业下放至X 市人民政府实行属地管理。

现X 市人民政府决定对X 空压机厂实施关闭破产。

但实施关闭破产大约需要1,200 万元启动资金。

破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200 万元破产启动费用。

六、有关破产清理情况预计该地块系X 牛市口商贸大市场所在地。

该市场拥有一楼一底营业房485 间，现有小食品、化工等各类商家200 余户。

另有茶楼4个，面积2,787平方米，农贸市场1 个，面积800平方米，娱乐城1个，面积1,500平方米，旅馆1个，面积1,500平方米，招待所1个，面积300 平方米，生资市场1 个，面积1200平方米，餐馆3个，面积800 平方米。

在破产清理时，该市场主要情况如下：1、农贸市场农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有26 间营业房及两条通道，清理时无赔偿无纠纷。

2、旧家电区旧家电区系市场独立管辖，现有商家8 户，清理时无赔偿无纠纷。

3、化工交易区化工交易区现有商家40 户，清理时无赔偿无纠纷。

4、小食品区小食品区系市场独立管辖，现有商家45 户，清理时无赔偿无纠纷。

5、招待所招待所系X 空压机厂下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。

6、聚缘茶房聚缘茶房原系X 盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于1998年以40 万元转让给都荣工女士，获得18 年左右的使用权，及于2000 年移交给市场，出现“一女二嫁”情况。

后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。

聚缘茶房清理时可能有一定赔偿和纠纷。

7、大众茶楼原系X 盐市口购物中心租赁X 空压机厂土地自行修建的营业房。

1988 年盐市口购物中心以向黄小龙借款30 万元作为回报，以每月2,000元价格将市场一楼一底约500平方米的营业房租给他。

后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。

同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。

因此，大众茶楼清理时可能有一定赔偿和纠纷。

8、都市农家乐都市农家乐原系X 盐市口购物中心租赁X 空压机厂土地自行修建而成。

同样于2000 年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。

该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。

9、农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系X 盐市口购物中心租赁X 空压机厂土地自行修建而成，一楼一底，面积240平方米。

X盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其20年使用权。

同样盐市口购物中心于2000年将底楼移交给市场。

2002 年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。

该储蓄所清理时估计有一定纠纷，但能协商解决。

10、市场二楼营业房市场二楼营业房原系X 盐市口购物中心租赁X 空压机厂土地自行修建而成，共2400 平方米。

1997 年盐市口购物中心以该二楼及一楼小食品区营业房20 年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将一楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。

因此，清理时会有一定的纠纷。

11、化工区该化工区系X 锦江区工商局与X 空压机厂联建，并分割了88 间营业房，将其全部出售给私人。

因此，清理时会有一定的纠纷。

12、生资市场该生资市场系东宝娱乐公司向X 空压机厂一次性交纳300万元后获得了25 年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积5,750 平方米。

因此，清理时会有较大的赔偿。

13、银丰酒楼该银丰酒楼原系市场以联办食堂名义让X 盐市口购物中心承包经营，后X 盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。

其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。

因此，清理时有一定的纠纷。

14、其他市场其他营业房跟上面的情况类似。

清理时有一定的赔偿，但问题不大。

综上所述，该市场清理时存在一些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。

第二部分X 房地产市场概况略。

第三部分项目优势与劣势分析一、项目优势1、项目地处X 主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。