申请抵押权转移登记
某公司与甲银行签订《借款合同》，约定借款150万元给该公司，并以该公司的办公楼作抵押，双方到登记机构办理了抵押登记，之后，甲银行履行了借款义务，后因银行经营方式调整，将该笔借款的债权及抵押权一并转让给了乙银行，并通知了该公司，但未办理登记，抵押到期后，该公司仅支付了利息，其余本金未归还，乙银行向法院起诉，要求法院处置抵押物优先受偿。

该公司认为，抵押期限已过，且债权人是甲银行，与乙银行无关。

法院认为，《借款合同》是合同当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，甲履行了借款150万元的义务，被告仅归还了部分利息，已构成违约。

后该笔债权合法转让给乙银行，被告应承担向乙银行偿还借款本息的民事责任。

因此，对乙银行享有优先受偿权的请求予以支持。

评析：
本案中被告提出该抵押期限已过，不应对此承担担保责任。

《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

”《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

”《担保法》司法解释第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

”本案中，虽然抵押期限届满，但是债权并没有得到清偿且依然存在，附着于债权之上的抵押权当然也不会消失。

从抵押权转让关系分析，甲、乙银行转让抵押权符合法律规定，关键是从抵押权效力上分析，随主债权转让抵押权应当办理登记，乙银行只有在办理了抵押权转让登记后，才有权要求银行处置抵押物，实现优先受偿的权利。

本案中，法院认为该债权转让给了乙银行，乙银行就获得了优先受偿权，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”《担保法》第四十一条的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

”《抵押管理办法》第三十五条规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

”以及第三十七规定：“抵押权可以随债权转让。

抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。

抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

”根据上述规定，抵押权可以随债权转让，双方签订的抵押权转让合同有效，但应当办理抵押权变更登记。

值得注意的是，在此的变更登记其实质应为一种抵押权转让登记，其同样需要提交申请书和当事人身份证明资料，同时还需要提供房屋抵押权发生转移的证明材料以及设立抵押权登记时取得的他项权利证书。

建设部168号令《房屋登记办法》即将于7月1日生效，该规章第47条对抵押权转移登记的申请人作出了规定：即主债权的转让人与受让人。

但是现实操作中，有的意见认为，办理抵押权转移登记的，抵押人也应到场申请。

本文持否定看法，本文认为：在因债权转让而发生的抵押权转让，申请人申请抵押权转移登记的，产权登记机关无须要求抵押人出具同意转移的证明资料或要求抵押人到场签字。

现将理由做如下分析：
一、在债权转让行为中，抵押权的转让仅仅是原先权利的转移，并不是重新设定权利。

主债权转让，从权利随之转让，《合同法》对此作出了明确的规定（《合同法》第81条：债权人转让权利的，受让人取得与债权相关的从权利，但该从权利专属于债权人的除外。

）。

抵押权作为一种为债的履行而设定的从权利性质决定，抵押权不能作为独立权利存在，它与主合同债权相联系，是为主合同的履行提供的一种担保物权。

当债权人转让债权时，主合同中债权债务仍然存在，故原债权人对应的担保物权仍然存在，根据《合同法》第81条、《物权法》第192条的规定，“……债权转让的，担保该物权的抵押权一并转让……”，因此，当债权转让行为完成后，作为从权利的抵押权当然随之转让，受让人自然取得附载从权利。

在这个过程中，随主债权转让的抵押权只是原先权利的转移，并非重新设定抵押，自然也就没有必要重新办理抵押登记。

二、要求抵押人作为抵押权转移登记中的申请主体，既没有法律规定，也没有现实可操作性。

基于债权转让合同的意思自治原则，权利是否转让由权利人与受让人决定。

债权人转让债权时，对债务人仅需履行通知义务，无须征得同意（《合同法》第80条，债权人转让权利的，应当通知债务人。

）。

那么权利转让中的相关要式行为，自然应当由权利人与受让人履行，则他们为当然的申请主体，与原债务人无关，与从权利中的抵押人无关，双方没有必要去征求抵押人的意见。

作为登记机关何必加重自己的审查义务，强制要求转让人与受让人之外的第三人到场或签署同意的证明文件呢。

而且现实中，如果发生抵押权转让时，登记机构要求抵押人参与抵押权转移登记的申请，往往会因为抵押人怠于协助而使登记行为无法完成。

故而，本文认为，强制要求抵押人参与，不但增加了管理成本，不利于权利人合法权利的保护；同时增加了申请人的负担，限制了权利的流转。

这与国家设定物权担保，活跃民商经济流通的立法原意违背。

三、在办理抵押权转移登记中，各项管理性规章同样没有规定抵押人作为申请主体参与这一民事活动。

诚然，作为管理机关，法律授予了他对相应的民事活动进行管理的权利，但同时应当注意，他的管理活动，应在法律的明确授权之下，超出授权即是违法，即行政法上“法无授权即禁止原则”。

可以看到，在转移登记管理中，建设部有先后两个规章进行了相应的规范：1、《城市房地产抵押登记管理办法》（建设部98号令）2、《房屋登记办法》（建设部168号令），这两个规章明确规定了申请转移登记的主体、程序、资料，其中并没有明确抵押人的主体地位：比如：98号令第37条规定：……抵押权转让后，应当告知抵押人。

规定了转
让人、受让人的告知义务，文意很清楚说明了转移登记无须抵押人参与。

又如：《房屋登记办法》47条更是明确了办理主体为转让人和受让人，需要提供的资料里也没有列需要“抵押人同意的证明”文书。

由此可见本文论点,供各位同行商榷。

房地产抵押权变更登记
(一)登记原因
下列情形可以申请抵押权变更登记：
(一)主债权合同、抵押合同的合同要素发生变更的，包括：
1、抵押当事人、债务人姓名或名称、身份证明号码等权利人基本状况变更;
2、变更抵押物(含部分变更);
3、抵押物坐落的街道、门牌号变更;
4、被担保债权种类、数额、利率、期限、用途等债权合同要素变更;
5、担保主债权的债务人转让债务导致债务人改变的;
6、担保范围变更。

(二)同一房地产上存在多个抵押权时，抵押权顺位变更的;
(三)在建工程竣工并已办理房屋所有权登记的，在建工程抵押变更为房地产抵押权登记的;
(四)最高额抵押合同的最高债权额、债权确定期间变更的;
(五)将最高额抵押权设立前已存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围内的。

(二)申请材料
1、登记申请书(原件);
2、身份证明(复印件);
3、抵押权证书或者抵押登记证明(原件);
4、抵押人、抵押权人变更抵押权的书面协议(原件)。

因前条第(一)款1、2项申请变更登记的，可不提交第4项材料;
最高额抵押权变更，还应当提交债权尚未确定的证明(原件);
同一房地产上设立多个抵押权的，因被担保债权数额增加、担保范围变更、抵押权顺位变更、最高额抵押担保债权确定的期间变更、最高额抵押权设立后将之前债权转入最高额担保债权范围的，还应当提交其他抵押权人的书面同意证明(原件)。

(三)税费标准
抵押权人
房屋登记费印花税
80元/套(住房)
或550元/证(非住房)5元/证。