“城中村”问题的几点思考——以昆明市“城中村”改造为例发表时间：2012-12-06T15:17:45.780Z 来源：《建筑学研究前沿》2012年7月Under供稿作者：陈秀民1 陈吉2 [导读] “城中村”问题是当今比较敏感、热门的问题，也是许多城市所必须面临的一大难题，涉及到多方面的利益。
陈秀民1 浙江当代发展建筑设计院有限公司陈吉2 浙江当代发展建筑设计院有限公司摘要：“城中村”问题是当今比较敏感、热门的问题，也是许多城市所必须面临的一大难题，涉及到多方面的利益。
通过对昆明市城中村的调查．分析了“城中村”是城市化背景下城乡二元结构和外来人口居住需求相互作用的产物，城中村的改造涉及到土地、户籍、村民自身利益、外来人口居住等各方面因素。
期以来“城中村”存在的大量社会问题，严重影响着昆明的城市形象，本文辩证地指出了“城中村”的危害性和积极作用，并对“城中村”改造提出了有针对性的对策和建议。
关键词： “城中村”，现状及问题，“城中村”改造 \"Village inside city\" problem of some think-takes kunming \"village inside city\" reform, for example ChenXiuMin 1 zhejiang contemporary architectural design institute development Co., LTD ChenJi 2 zhejiang contemporary architectural design institute development Co., LTD Abstract: \"village inside city\" is the more sensitive, popular problem, but also many cities to be faced with a difficult problem, involves the various interests. Through the investigation of the village inside city of kunming. Analysis of the \"village inside city\" is the background of urbanization urban and rural structure and foreign population living demand of the interaction of the product, the villages of reform of the related to land, household registration, the villagers their own interests, foreign population lives and so on various aspects factors. Since period village inside city \"of the existence of social problems, the serious influence kunming city image, this paper dialectically that the\" village inside city \"of the danger and positive role, and\" village inside city \"reform of the corresponding countermeasures and Suggestions.Key words: \"village inside city\", the current situation and problems, \"village inside city\" reform “城中村”是在我国城乡二元管理体制下，城市快速发展，规模急剧扩张，城市包围村庄，村民无土地资源从事农业生产，但其户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等仍然保留原有农村形态的现象。
这些“城中村”存在着卫生、安全、治安等大量社会问题．严重影响着昆明的城市形象，社会各界反映很大．要求逐步改造昆明市的“城中村”。
针对“城中村” 的问题进行了调查研究，通过调查研究的情况，提出改造的建议。
1昆明市城中村的现状根据调查，昆明市主城建成范围内共有村庄288个，涉及村民约21．9万人、7．75万户，村庄占地面积约28平方米，建筑面积2276万平方米。
在这288个村庄中，约有50％为“城中村”，50％为“城边村”。
其中在二环路以内共有村庄66个，全部是“城中村”。
总人口约34500人、14200户，总用地面积4．25平方米，占二环路内总面积的9．4％，总建筑面积600万平方米，平均容积率1．43，户均建筑面积429平方米。
昆明市城区规划区范围内的“城中村”呈现如下特点：(1)量大面广，从城市核心区到城市边缘均有分布：(2)建筑密度大，容积率高，改造难度大。
昆明市“城中村” 的平均建筑容积率0．8，二环路内达1．43，有相当一部分村庄的容积率在2．0以上。
部分交通条件好，靠近市场的村庄甚至高达4．0。
远高于一般的城市居住小区1．8的容积率．改造的难度很大；(3) “城中村”的分布大体上是这样的，二环路沿线的村庄建筑密度最大、容积率最高，而且增长的势头十分明显；(4)违法用地、违法建设严重。
“城中村”、 “城边村” 常常利用土地的区位优势，大量出租集体土地．大部分发生在“城中村”、“城边村”。
同时， “城中村”的违法建设较为严重．特别是当城市建设需要进行拆迁时，许多村民把加层等违法建设当作获取高额补偿的一种手段。
(5)旧村建设逐步扩展，新村建设不断增加。
“城中村” 地理区位优势明显，出租经济发达，经济收入较高，许多村庄采取各种名目新建住房，但其旧村却坚决不拆，全部出租。
“城中村”并没有随新村建设而得到解决。
2 “城中村” 存在的主要问题2.1违法建筑泛滥“城中村” 由于处于城市建成区，加之乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱．空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态。
2.2市政设施缺乏，环境质量差目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空伺(包括绿地)缺乏，环境质量低下；市政及公共配套设施不足．大部分城中村的道路曲折不通，房屋高度无序，排水雨污不分．电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。
此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足．建筑质量不高。
2.3社会问题突出私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事．成为“四不青年”(不耕作、不学习、不经商、不做工)；大量的外来人口主要集聚在“城中村”，外来人口数量远远超过了原住村民。
外来人口膨胀， “城中村” 正在演化为城市的一种“亚社区”，成为城市中社会治安多发区域。
2.4布局混乱，用地功能矛盾“城中村” 内小工厂、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，功能相互冲突。
2.5防灾救护能力弱，安全隐患多 “城中村” 的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制。
建筑挤占道路和公共空间，根本没有火灾，消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。
房屋建设根本没有科学的设计，没有考虑地质条件、防震抗震要求。
3 困扰“城中村” 问题解决的几个难点3.1缺少可以置换的土地昆明市城市发展迅速，市区建成面积已达到180 km ，常住人口有200多万，还有100多万流动人口。
人多地少的矛盾相当突出，缺少用来置换“城中村” 的公共用地。
随着昆明市城市规划和城市功能布局的重新调整，这一问题将更为严重。
3.2体制不顺，管理缺失“城中村” 是由于城市快速发展．城乡二元管理体制的转换过程中形成的产物。
在城市的建成区内，本来应该纳入城市的统一管理，但由于管理体制并没有及时随着地域的城市改变而变更。
村集体组织和村民受利益的驱使，管理缺位，乱搭乱建，违法建设成风，公共设施、环境卫生、基础设施无人过问。
3.3 巨大的低质廉价住房需求刺激着“城中村”的违法建设外来务工人员的不断增加，为城市提供了廉价的劳动力，也形成了对低质廉价住房的巨大需求市场。
许多外来务工人员只求有一个栖身之地，根本不在乎居住的条件如何， “城中村” 住房往往成为他们的首选之地。
加之农村基层组织的放任自流，对违法建设处理的不力，巨大需求刺激着“城中村” 农民不顾一切地进行违法建设．任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及。
3.4改造成本较大，并逐步提高昆明市“城中村”的数量多，买下所有的“城中村”房产需要400多亿元，这相当于昆明市房地产开发投资的6倍。
昆明市政府那不错那么多的钱来改建，房地产更不愿意做赔本的生意。
4 “城中村” 改造的建议“城中村” 改造不是简单的拆除、重建而由是一个涉及社会、经济等方面的复杂问题。
必须稳妥推进。
逐步解决。
对此，提出以下改造的建议。
（1）在“城中村” 改造前，应对“城中村” 的户籍制度、行政管理体制、经济组织形式和土地所有权按城市模式进行彻底变革，从法理上使“城中村”农民变为市民，消除“城中村”存在的法理基础。
同时，既要冻结“城中村” 的一切建设活动，坚决查处“城巾村”违法用地、违法建设的行为，为“城中村”改造创造条件，又要稳步推进“城中村” 的改造，通过环境居住的改善，使“城巾村” 原居民看到的希望，积极主动地支持并投入到“城中村” 的改造中去。
（2）统一的规划编制改造，昆明市的“城中村”改造要纳入现代新昆明建设的统一规划中，要与行政区划的调整相衔接，在遵循市统一规划的前提下，各区要根据自身情况制定具体的改造方案。
规划要有前瞻性、科学性，要与昆明市城市化水平相适应，要与经济发展、社会、发展规划相统一，不可操之过急，以免制造新的“城中村”。
可组织有关城市规划方面的专家、学者进行论证，并就规划设计进行公开招标，提高规划的科学性、实用性。
“城中村”的改造应严格按照城市的统一规划进行。
（3）按“统一规划，逐步改造”的原则，加强规划管理，遏止违章、违法，鼓励农村集体统一按多层公寓式住宅模式建设农民住宅区。
“城中村” 改造必须与改制同步进行，将“城中村” 农民全部农转非，就地城市化。
（4）对于一些改造难度巨大，而对城市规划的实施影响小大的村庄，通过打通消防通道、增加市政设施建设、以及村庄改制．纳入城市的统一管理，消除安全隐患，改善环境卫生、社会治安状况．解决人们关心的“城中村”问题。